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基金圈刷屏!今天,见证历史!全部溢价交易,第二批在路上

2021-06-21 19:44 来源: 中国基金报 作者: 方丽 陆慧婧
中国基金报 方丽 陆慧婧 2021-06-21 19:44

首批公募REITs正式上市成为6月21日资本市场重点戏。

开盘就有产品涨20%、合计成交额均超18亿元、9只产品全部上涨……首批REITs的上市首日交出了一份亮眼的答卷。

从首日表现来看,这9只REITs涨跌幅存在较大差异,表现最强的涨幅超14%,而最低的涨幅也不足1%。不少业内人士也表示,公募REITs产品整体收益率相对稳定,一些产品若溢价太高,存在一定的炒作风险,投资者要理性参与。

首日9只产品全部上涨

作为新的一类公募基金品种,首批基础设施公募REITs产品从筹备、上报、发行、上市各个环节都备受关注。

在6月21日,是首批REITs产品上市首秀,吸引了全市场瞩目。基金君在9点30分截图显示,当时这些产品开盘均“红彤彤”,尤其是首钢绿能涨幅达到20%,而盐田REIT和蛇口产园的涨幅也达到10%。

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(早上首批REITs开盘走势)

到中午11:00左右,9只公募REITs成交额突破12亿元。其中,中金普洛斯仓储物流REIT以2亿元成交额居首。而涨幅方面,博时招商蛇口产业园REIT以15.76%的涨幅领涨。

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而从下午收盘来看,在成交额、涨跌幅等多方面,首批9只公募REITs中已出现了不同表现。

从涨跌幅来看,首批产品也全部上涨,其中蛇口产园涨幅最大,达到14.72%,而首钢绿能的涨幅也逼近9.95%,东吴苏州工业园区产业园REIT涨幅最小,仅为0.70%。

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从成交额来看,这9只公募REITs总成交额达到18.6亿元,整体成交较为活跃,其中,中金普洛斯仓储物流REIT以3.05亿元成交额居首,红土创新盐田港仓储物流REIT成交金额最小,为1.21亿。

因特殊的产品,公募REITs设置上市首日30%和非上市首日10%的涨跌幅比例限制,每只产品选定不少于1家流动性服务商提供双边报价等服务,完善二级市场流动性机制。

新华基金REITs投资团队表示,9只产品都没有达到首日30%的最大涨幅限制,东吴苏园项目盘中甚至出现了破发现象,说明以机构投资人为主的认购对象整体偏理性;从成交量上,招商蛇口产业园和普洛斯两单项目的成交量较大。

均处于溢价状态

新华基金REITs投资团队数据显示,照今日收盘市值计算,相对于上市前的资产评估价,这些产品均处于明显溢价状态。

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(注:上市首日较估值溢价率=(上市首日收盘市值-基础设施资产净资产评估值)/基础设施资产净资产评估值*100%)

鉴于公募REITs未来相当长一段时间内均是封闭运作,也引发了市场对其长期折溢价走势的探讨。

“此次首批公募REITs认购非常踊跃,配售比例都很低,市场存在对这类产品追捧的热情,而且A股市场有“炒新”的传统,因此这类产品上市首日均出现溢价交易。”一位基金公司人士表示。

“后续REITs二级市场折溢价主要考虑两方面因素:一是REITs本身的价值,简单说可以参照一级发行时网下投资者定价背后对应的派息率,这是市场机构投资者给予的相对公允的定价,可以看做是二级市场定价的“锚”;二是市场情绪。首批公募REITs一级发行受到机构投资者和个人投资者的高度认可,认购情绪比较高涨,这种情绪可能会传导至二级市场。”上述人士表示。

在北京一位基金公司人士看来,公募REITs折溢价在不同市场下呈现不同特征,香港市场折价最为明显,新加坡REITs折价幅度次之,而日本和美国市场上市的REITs折价明显改善,很多REITs品种存在长期溢价。

“对比不同市场,首先,目前A股市场的整体估值高于香港市场,因此,国内REITs出现明显折价的概率或低于香港市场;其次,国内首批公募REITs项目的招募说明书均明确约定 REITS资产的后续计量采用成本法,基金净值无法体现公募REITs底层资产价值的变化,因此,公募REITs年度资产估值不会影响P/B中的分母。如果在资产升值的长周期中,产权类REITs的二级市场价格趋于上升,在国内REITs的P/B计算中,P趋于增加,B趋于稳定,最终P/B<1(即折价)的情况或较难出现。”

“公募REITs未来折溢价走势还取决于场内流通份额的供给情况,交投双方力量对比,一级市场定价等,若是一级市场给二级市场让利较多,可能溢价概率会相对大一些。总之,公募REITs在国内还是新鲜事物,未来走势仍待观察,不好轻易下结论。”上海一位基金公司人士分析。

积极提示风险

对于这类产品,市场各方也在提示风险,投资者需要理性交易。

平安基金则呼吁投资者理性看待二级市场价格的表现,注意盲目跟风炒作的风险。公募REITs核心投资价值,在于稳定的分红和风险相对可控。因上市首日有30%的涨跌幅限制,投资者一定要理性看待股价表现,不可盲目跟风炒作。

公募REITs底层资产主要为成熟优质、运营稳定的基础设施项目,现金流预期相对明确,单位价值波动性原则上相对有限,从底层资产运营角度分析,出现收入大幅增长或维持持续性高增长的可能性较小,虽然强制分红,但仍为权益型产品,不保本。

博时基金也提醒投资者一定不要盲从。博时基金称,公募REITs的未来现金流较为稳定,因此用现金流折现法可以比较容易的计算出其内在价值,市场投资者比较容易对公募REITs的内在价值取得较为一致的预期。这点与股票不同,成长型股票的价值上涨一方面是基本面向好,另一方面是估值抬升,而背后逻辑都是对公司成长性的良好预期。

“公募REITs的基础资产基本面比较容易分析清楚,除非政策突然大幅度利好,不然很难出现现金流超预期增加的情况,因此不论是基本面还是估值都很难有炒作题材。故而盲从的结果一定是风险大于收益,请投资者务必理性投资,注意投资风险。”博时基金表示。

新华基金REITs投资团队表示,整体来看,公募REITs强调分红属性,且本次初始发行价格较评估值并没有出现较大折价,也就是并没有给二级市场预留上涨空间,因此短期内并不具备太高的投机属性,尤其高速公路收费收益权项目,债权属性更强,因此更不具备炒作和投机空间,呼吁投资者理性投资。

引进做市商扩大流动性

作为封闭式产品,市场对首批9只基础设施REITs的聚焦点在于流动性上。

其实在REIT披露文件就屡屡提到了流动性风险,如此类基金采取封闭式运作,不开通申购赎回,只能在二级市场交易,投资者结构以机构投资者为主,存在流动性不足等风险。

为了应对这一流动性问题,设置流动性服务商是首当其冲。据一家基金公司市场人士表示,目前无论是机构投资者还是个人投资者,对首批REITs的流动性都比较关心,据他了解不少管理人选择了四五家机构作为做市商,来保证一定的流动性。

从沪深交易所发布的《公开募集基础设施证券投资基金(REITs)业务办法(试行)》第三章第三十三条明确提出,基础设施基金交易可以引入流动性服务机制,流动性服务商可以为基础设施基金提供双边报价服务。

同时规定,每只产品选定不少于1家流动性服务商提供双边报价等服务,完善二级市场流动性机制。

近期也有不少REITs产品公告,已经选定好产品的流动性服务商。如红土创新就宣布了中金公司中信证券等为红土创新盐田港仓储物流的流动性服务商。博时基金也宣布,选定中信证券中金公司招商证券申万宏源为蛇口产园的流动性服务商。

此外,平安基金就选定了平安证券、中金公司申万宏源华泰证券东方证券中国银河证券、广发证券等7家公司,自 2021 年 6 月 21 日起为广州广河流动性服务商。

浙江杭徽也选择了申万宏源中信证券广发证券中信建投东方证券中金公司等6家做市商。东吴苏园和首创水务的做市商达到5家,此外其余只产品的做市商为3-4家不等。

博时基金胡海滨表示,如果没有做市商的话二级市场流动性可能相对不足,此外视基础资产类型的不同,流动性还会出现一定的分化。从历史经验来看,新产品容易出现炒作情绪,叠加流动性相对不足,可能导致二级市场的价格波动偏大。

“做市商可以持续为市场提供双边报价,提升流动性,降低价格非理性波动,助力我国公募REITs市场的长期健康发展。”他强调。

行业积极备战REITs

首批REITs产品的成功获批、发行、上市等,也激活了整个行业对这一业务的积极性,各大基金公司都在积极布局,不少公司还出台激励政策来鼓励大家去寻找好项目。

“现在我们公司非常重视REITs业务,在积极寻找相关项目储备。”据一位基金公司人士表示,团队都在积极寻找新项目,同时开展对后续储备项目的研究及尽调。目前目标和储备项目主要是考了位于京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、长三角地区等重点区域的,对于一些仓储物流、铁路、收费公路、数据中心、产业园等基础设施的赛道。

而一家中型基金公司相关人士表示,前该公司REITs在做项目约十单,原始权益人均为国企背景,已上报属地发改委基础设施基金储备项目库。

而一家基金公司董事长也表示,公募REITs作为今年资本市场重要的创新品种,发行即受到投资者青睐,未来也有望成为居民增长财产性收入的投资新工具,未来空间巨大。未来该公司有意布局REITs项目,公司可以善用资源,如股东资源、董事资源等,利用优势,寻找项目,打造REITs特色产品。

虽然,第二批项目仍没有明确的时间表,但产品的推出是可以预见的。“首批试点项目的申报得到了市场的广泛响应,各省申报了大量优质项目,相信后续优质项目进度也有望跟上。”据上述基金公司人士表示。

此外,也有人士表示,去年在发改委里面有20多只项目参加答辩,后面应该还会有第二批产品出炉。“目前看首批试点情况较为稳定,可能对后续推进更有利”。

声明:证券时报力求信息真实、准确,文章提及内容仅供参考,不构成实质性投资建议,据此操作风险自担。

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