8月18日早间，碧桂园刊登盈利预警公告，预期截至2022年6月30日止半年度之核心净利润介乎约45亿元至50亿元，股东应占净利润介乎约2亿元至10亿元。去年同期，碧桂园半年度核心净利润约152亿元，股东应占净利润约150亿元。

对于预期盈利下降的主要原因，公告称包括四个方面：一是市场下行叠加工程进度减缓，已出售物业确认的收入减少；二是期内部分低毛利项目结转，导致房地产业务结转毛利率下降；三是出于审慎原则对物业项目计提的减值增加；四是外汇波动造成预期净汇兑损失所致。

当日中午，碧桂园召开投资者电话沟通会，对中期业绩情况作进一步沟通。碧桂园总裁莫斌坦言，地产行业的发展面临着很多挑战，多重不利因素层层叠加，行业十分艰难，碧桂园也无法独善其身。但他指出，公司前期做了很多降负债的安排，持续优化债务结构，所以在这一轮周期中能活下来。“我对未来还是很有信心，活下来的企业将会有更大的机会。”

多因素影响交付规模下降

莫斌在会上表示，上半年，受新冠疫情的限制性措施影响，交付规模下降，减慢了项目结算的进度，导致收入规模下降并影响了结算毛利及利润的规模。同时，市场下行周期之久超预期，从去年6月份到现在仍然处在下行期。本期纳入结算的项目销售毛利较低，特别是2018-2019年拿地的部分项目，受到市场下行的影响更为明显。

莫斌指出，行业风险出清的过程仍没有结束，行业爆雷不断，市场加剧下行，为保障现金流的平衡，部分区域对尾盘资产和要出清的资产有一些量价平衡的安排，对毛利构成了较大压力。基于谨慎性原则，公司计提的减值也对毛利构成影响。

不过，碧桂园董事会认为，上述盈利的影响因素多为非现金性质，公司经营状况良好，具备充足的可动用现金，现金流依旧稳健。

国家统计局最新发布的数据显示，今年1-7月，商品房销售面积78178万平方米，同比下降23.1%；商品房销售额75763亿元，同比下降28.8%。克而瑞统计数据显示，1-7月百强房企累计销售操盘金额的同比降幅约49%。另据不完全统计，目前已有超过50家房企发布上半年业绩预亏公告。

碧桂园常务副总裁程光煜表示，公司前7个月累计实现权益合同销售金额约2152亿元，同比下降39.8%，总体上明显优于百强企业，在头部房企中，下降的幅度差不多。

“公司从2018年开始，已经连续做了四年的‘全竞提升’，我们做了精细化管控，做到了供销回支投的闭环管理，同时做好所有区域资产的投融管退管理，出清相对较差的资产，退出了一些区域，聚焦深耕在五大都市圈和确定性高的市场。这是我们吸取教训、反思之后的战略调整，从106个区域调整到63个区域，其中更多的资产和区域集中在五大都市圈和确定性高的、封闭性市场。”莫斌指出，碧桂园通过精细化的管控使得现金流保持平稳，并没有因为利润的下降受到影响。

下半年境外已无到期美元债

在行业爆雷不断的背景下，企业的财务安全成为投资者最为关心的指标之一。莫斌在会上表示，2022年下半年，公司在境外已无到期美元债；境内有两笔债达到可回售状态，合计40亿元。除此以外，下半年没有到期的直接融资。

莫斌介绍，在融资端，公司在今年境外资本市场几乎停滞的状态下，发行可转债折合33.68亿元，配售新股折合24.1亿元；去年下半年至今，公司境内发行公司债及中票合计61亿元、供应链ABS及ABN合计87亿元，是目前为数不多能够进行全品种融资的民营房地产企业。同时，在交易商协会和中债信用增信公司的支持下，碧桂园也在推进中票的发行，进一步稳定行业及公司的信用状况。

在现金流方面，碧桂园上半年权益销售1850亿元，权益回款现金回款约为1703亿，权益回款率为92%，已连续7年回款率保持90%以上的区间；净负债率维持在50%以下，现金短债比在2倍左右，可动用现金相对充足。

“2020年，三道红线的出台纠偏了行业通过激进融资扩张规模的发展模式，我们是非常赞成的。这是引导行业迈向长期健康的可持续发展。我们前期做了很多降负债的安排，持续优化我们的债务结构，所以在这一轮周期中我们能活下来。我相信这也是我们这个过程中做的一系列举动让我们现在有生存韧劲。”莫斌说。

莫斌进一步表示，为确保公司能够穿越周期，公司把重心放在保证资产负债及利润的平衡上，并确保核心资产和核心人员不受损。公司主要通过销售回款，可动用现金的管理、审慎投资来维持收支相对平衡的状态，压缩一切不必要的支出。通过经营性现金流偿还高成本短周期的融资，进一步优化负债结构。“公司已将未来可能遇到的各个风险点都纳入现金流铺排的考量，做极致版本的压力测试。中长期按季度、短期按周进行滚动更新，确保实现削峰平谷，以平滑可能存在的阶段性波动，留足安全垫以应对外部的不确定性。”

对保交付、保偿债充满信心

“行业信心的恢复仍需要一段时间，行业的未来发展会逐步制造业化，对公司和产品提出更高的要求，但行业仍然会是一个在长效机制下健康、规模体量超十万亿规模的市场，活下来的企业将会有更大的机会。”莫斌表示，公司对于未来的保交付、保债务刚兑仍然充满信心。

具体而言，莫斌主要谈及四个方面的信心：第一是对未来市场的信心，穿越暴风雨之后，谁的竞争力最强，谁就能占领市场；第二是对政府调控有信心，政府调控能力很强；第三是对公司的管理有信心，全竞提升后，管理竞争力上升到一定高度；第四是对公司新业务有信心。

莫斌介绍，在保交付上，今年上半年碧桂园在214个城市如约交付1070个批次超25万套房屋，下半年计划交付50万套。在新业务方面，今年6月，碧桂园将旗下建筑子公司及原博智林旗下的总包单位进行整合，成立科技建筑集团。通过整合全产业链资源，实现“研发-生产-应用”的全过程贯通，目前已经在公司全国在建项目上投入使用。此前在顺德开展的“63亩试验”已做全过程测试，效果非常明显。