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济南推出二手房“带押过户”!业内人士:缩短交易周期,促进房地产市场良性循环

2022-08-17 21:59 来源: 证券时报 作者: 吴家明
证券时报 吴家明 2022-08-17 21:59

二手房交易又有新的模式,不用还完房贷就能过户!

8月17日,济南推出二手房“带押过户”登记,对于存在抵押的房产要上市交易的,无须提前还贷或垫付资金,即不用先归还原来的房贷,就可以完成过户、重新抵押并发放新的住房贷款。

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引入公证“提存账户”

过去,购房者办理二手房交易过户,买卖双方签约后须由买方先向银行提出贷款申请,贷款审批通过后,卖方必须先结清原银行贷款,办理抵押注销登记,然后才可申请办理二手房过户的转移登记和买方贷款的抵押登记,抵押登记完成后买方银行放款,向卖方账户支付购房款。买卖双方不仅要在登记机构和银行之间来往多次,所需的时间周期也会很长,且在全部交易和登记手续完成之前,卖方结清原银行贷款的费用,很多需要借助过桥资金,房屋过户的成本高。

此次济南推出的“带押过户”实施后,“进一个窗口,提交一套材料,办理一次业务”,买卖双方无需跑腿,转移和抵押“双预告登记”通过银行就可以完成线上申请,转移登记和抵押登记可同步办理,抵押预告登记自动转为本登记,卖方在办理转移登记的当天或第二天就可以拿到房款,结清原银行贷款。所以,实施二手房“带押过户”后,不用先归还原来的房贷就可以完成交易、发放新的贷款,新贷款发放的同时也完成了原贷款的结清和房产的交易过户。

而在济南推出的“带押过户”新流程里,引入公证“提存账户”是重要的一个环节,相关人士介绍,公证处是法律规定的提存机构。存量房“带押过户”交易模式中通过公证处的提存业务、委托公证等一系列公证组合服务实现《民法典》规定的存量房带抵押过户,从而实现法律规定所倡导指引的保障交易安全、降低交易成本的立法价值取向。买卖双方在签署买卖合同的同时会同步签署提存协议、委托书,由买方将首付款和买方的银行贷款提存到公证处提存账户,在完成房产过户登记后,公证处将上述款项打入卖家银行账户用于偿还卖家尚未偿付的贷款,剩余部分打入卖方个人账户。

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“过桥资金”是灰色地带

有分析人士表示,实施二手房“带押过户”后,既减轻了过桥资金烦恼,降低了再入市门槛,又增加了买卖双方更多的可选择性,降低二手房在市场上的流通成本,进一步活跃房地产市场。

“过桥资金”也就是市场所说的“赎楼费”,一直是二手房交易中的灰色地带,收费标准非常不明确。“之前买房时就被中介坑了,原业主的欠款是170万元左右,中介房说过桥资金也就是替业主赎楼的短期借款,全非费用算下来要37000元左右,其实整个交易过程时间还不到两个月,这个利率水份太高。”陈先生之前购买了深圳龙岗的一套二手房,在于中介机构交涉许久后,中介机构才同意稍微减少了过桥的收费。

记者梳理发现,早在今年8月2日,昆明已成功办理了云南首笔二手房“带抵押过户”合并登记业务。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,过去也有城市试图推进这项政策,但由于担心风险,银行之间的协调等,并未有效推进。济南的新政,有望缩短交易周期,甚至可以缩短一半,这一政策有助于加快换房需求入市,提升新房交易量有所助力,会促进新市民购买二手房及在该城市扎根落户,可进一步促进房地产市场良性循环。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,这是一个二手房交易过户和登记的政策,其实也是二手房加快流通和交易的政策,此类政策背后体现了降低二手房交易成本、活跃二手房的政策创新思路,对于全国二手房市场的政策也有启发。近期多地二手房市场有一些回暖迹象,但要警惕其可能是暂时的现象,或者说一些是因为二手房取消限购限售而短期释放的需求。要真正破解二手房交易方面的问题,关键就要破解“如何让房东不筹钱还贷款”、“如何让买卖、过户、登记在一日内完成”这两个问题。

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