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华润扫货,招商拿下前海地块,8宗地溢价触顶成交,深圳今年第二轮土拍再揽金339亿!

2022-08-04 21:31 来源: e公司 作者: 陈英
e公司 陈英 2022-08-04 21:31

今天,深圳今年第二批集中出让16宗居住用地(部分含商业用地、绿地、道路用地)土地使用权,总土地面积约33.29公顷,总建筑面积约179.85万平方米。最终,16宗地成交14宗,2宗流拍,共计收金339.32亿元。

本批次用地均采用“三限双竞+摇号”的方式挂牌出让,继续优化公共住房结构。参与企业20余家,报名企业有华润、中海、华发、深业+深铁、招商、保利、建发、联发、金茂、越秀、深振业、特发、深铁&万科联合体、深国际、中旗、信诚联合、汉城置业,以及民营企业金地、东亚新华等。

16宗地中,南山前海1宗地,宝安4宗地,龙华3宗地,龙岗4宗地、光明2宗地,坪山2宗地。成交的14宗地块里有8宗地块溢价触顶,5宗进入摇号程序,共计完成出让规划建筑面积158万平米,平均溢价率9.33%。

国企仍是土拍主力军

拿地仍以国资背景企业为主力军。

华润竞得4宗,总成交金额118.77亿元,占总出让金35%,获得规划建面68.5万平米,成为此轮拿地最多、金额最大的房企。加上今年第一轮土拍包揽的光明2宗地块,华润将是今年深圳供地的最大“地主”。分别为:

龙岗龙城G01009-0006,华润以5.72亿+竞配3300㎡竞得。该宗地为二类居住用地,土地面积约7378平方米,建筑面积32539平方米,挂牌起始价4.98亿,最高限价5.72亿,普通商品住房平均销售价格不高于44563元/平方米。

坪山石井G12314-8038,华润以9.07亿竞得。该宗地为二类居住用地,土地面积约16447平方米,建筑面积80594平方米,挂牌起始价8.87亿,最高限价10.2亿,普通商品住房平均销售价格不高于37500元/平方米。

光明凤凰A503-0096,华润+深铁以24.29亿+竞配9000平拍得。该宗地土地面积18925.78平米,总建面113560平米,挂牌起始价21.13亿;建成后普通商品住房平均销售价格不高于48900元/平方米。

龙华民治A806-0401,昆瑞商务(华润)以底价79.69亿竞得。该宗地为商业用地+二类居住用地,土地面积约57044平方米,建筑面积458380平方米,挂牌起始价79.69亿,最高限价91.64亿,普通商品住房平均销售价格不高于72450元/平方米(不含室内装修价格)。

招商也收获不菲,获得宝安沙井和南山前海2宗地块,其中前海前湾T102-0410宅地(限价10.71万/㎡)最受关注:

宝安沙井A301-0586,招商31.02亿+竞配1.9万平竞得。该宗地为二类居住用地,土地面积约37850平方米,建筑面积151400平方米,挂牌起始价26.98亿,最高限价31.02亿,普通商品住房平均销售价格不高于47950元/平方米。

南山前海T102-0410,招商以51.29亿+22000平配建拿下;该宗地为二类居住用地,土地面积约24272平方米,建筑面积119350平方米,挂牌起始价44.6亿,最高限价51.29亿元,建成后普通商品住房销售限价(均价)为107100元/平方米。

广州越秀运气爆棚,在摇号中一举摇中宝安西乡和新安地块:

宝安西乡A104-0147,广州越秀以21.96亿+竞配12120平拿下。该宗地为二类居住用地,土地面积约16824平,建筑面积67297平,挂牌起始价19.1亿,最高限价21.96亿,普通商品住房平均销售价格不高于74330元/平方米。

宝安新安A003-0434,越秀以19.14亿+竞配建10060㎡竞得。该宗地为二类居住用地,土地面积9852.89平米,总建面53440平米,挂牌起始价16.65亿,建成普后通商品住房平均销售价格不高于88600元/平方米。

两宗流拍:

坪山石井G13305-0046,流拍。该宗地为二类居住用地+道路用地;土地面积31192.49平米,总建面114470平米,挂牌起始价普11.19亿;建成后普通商品住房平均销售价格不高于37500元/平方米。

宝安新安A001-0212,流拍。该宗地为商业用地+二类居住用地,土地面积约15239平方米,建筑面积103880平方米,挂牌起始价28.29亿,最高限价32.53亿,普通商品住房平均销售价格不高于88600元/平方米。

对比去年第三批、今年第一批地块的价格,除了光明凤凰地块和坪山石井地块,本次16宗大部分限价上涨, 其中,前海地块毛坯限价10.7万/平,相比去年的前海土拍限价地,价格上调了1.5万/平。光明公明A642-0506地块,毛坯限价4.72万/平,与去年光明公明土拍限价盘金地明峰府对比,毛坯限价4.22万/平,足足涨了近5000元/平。

土拍传达楼市稳定信号

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,本次出让结果略超预期,地产开发商对深圳土地市场的争夺还较为激烈,土拍传达楼市稳定信号。

一方面,本轮土地比较优质,南山、宝安、龙华等区域的地块都在核心位置,周围配套和交通条件比较好,未来产出的新房会受到市场的欢迎。平均楼面价超过2万(23481元/平方米),比前几轮的楼面价都要高,但溢价率比去年前两批都要低,显示地块优越,性价比高。

另一方面,地方政府在土地底价确定上相对合理,追求顺利出让的意图明显,给开发商和市场传达让利信号,以土地市场稳定和回升来夯实新房市场企稳回升的局面。相比去年第二批的21宗地,本轮减少了7宗,也显示地方政府求稳,避免流拍,希望创造良好的拍地场景。

新房市场回升趋势明显,也给了市场信心。5-7月份,深圳二手房市场仍旧冰冷,但新房市场表现不错,连续两个月环比增长。市场需求开始转向新房市场,这与新房定价合理、学位覆盖、户型设计好等优势密切相关,给了开发商拿地的信心。

李宇嘉分析,本轮拍地,继续采取“三限双竞+摇号”规则,深圳土拍的规则越来越清晰、越来越稳定,三限双竞常态化,开发商要适应。当然,地方政府让利下,开发商依然有钱赚。

他表示,高房价下,帮助政府建设公租房、保租房,甚至还要建设一些公共设施,企业自持保租房,培养楼市未来的有生力量,这是深圳楼市可持续发展和健康发展的必由之路。很简单,深圳房价抬高了,新市民买不起,很多人要通过公租房、保租房来过度,政府、企业与老百姓的购买力要一起成长,最终让新市民成为有产者,这对城市、企业、个人来讲是共赢。

同时,他也提到,本次土拍,新房限价有所提高,比如南山地块,可售房价限制的价格上涨了1万元,一方面是给开发商让利,另一方面是给市场传达楼市稳定的信号。深圳二手房价格持续下跌,已经跌了一年多了,对市场持有房产、持有资产的信心打击很大。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为,本次土拍结果跟预期差不多,延续今年二季度以来的土地市场态势。与其他城市央企、国企作为主力军拿地不同,深圳的土拍市场出现了很多本土企业,说明深圳本土企业资金相对实力雄厚。

严跃进同时认为,有个别地块出现流拍,说明现在拿地的选择面比较多,性价比不高的地块就会流拍。这并不会影响整个深圳土拍市场的态势,这个市场土地消化还是会比较不错的,购房需求也比较多,这些地块的后续入市空间前景值得期待。

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