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万科郁亮谈房地产行业:煎熬与反思,期待下一个春天!

2021-10-22 21:35 来源: e公司官微 作者: 毛可馨
e公司官微 毛可馨 2021-10-22 21:35

秋意正浓,国内房地产市场也寒风阵阵。从下半年开始,多家房企流动性风险暴露,接连引发信任危机,房产销售及土地拍卖急速降温,市场一边高度警惕着潜在风险,一边在疑虑中摸索方向。

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“尊重常识,回归常态,阵痛之后,仍有机会。”万科董事会主席郁亮将其对行业的看法浓缩为这16个字。10月22日在上海举办的万科业务交流会上,郁亮表现出对黄金时代的反思,也坦言环境变化中的煎熬,同时展露出对“下一个春天”的期待。

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回归常态伴随着阵痛

经历了多年的高速发展后,房地产行业诞生了数家千亿级规模的头部房企,同时也积累下高杠杆、高负债的隐患。郁亮认为,尊重常识就要看到物极必反,“我们行业过去几十年的黄金发展不是常态。”

业内常有声音称房地产行业曾经为国家做出了巨大贡献。郁亮对此并不否认,他表示,国内人均居住面积从改革开放初期的不到4平方米,提升到现在的40多平方米,这是很大的进步,也在很大程度上助力解决居住问题,改善了老百姓的居住条件。

不过,黄金时代的高速发展也带来了一些问题。“对老百姓来说,年轻人买房压力大,没买房的人产生了焦虑和压力;对城市而言,房价飙升让越来越多的人难以在城市立足,势必影响城市的发展;再比如,按揭比例增大可能增加居民的债务风险,房地产行业或许占用了过多的金融资源,以至于没有足够的金融资源投向高新技术、制造业、小微企业等。”郁亮表示。

2016年底的中央经济工作会议首次提出“房住不炒”,此后便成为行业高频词。郁亮认为,从这以后,行业开始回归常态——回归到民生行业,“所谓民生行业,就是和老百姓息息相关的行业,与纯商品、纯市场化的行业不一样。”

回归过程必然伴随着阵痛,郁亮多次提到的一个词是“缩表”。例如,从去年下半年开始,金融行业就在逐步减少金融资源在房地产行业的投入占比;对开发商而言,“缩表”的直接表现是降负债、降杠杆、去金融化。

行业相关主体形成连锁反应。郁亮称,去杠杆会导致资产端发生变化,投资、开工下降,再叠加前期高价拿地的情况,导致行业短期业绩受到冲击成为必然。冲击之下,房价下降使购房者受到影响,房企业绩下滑使投资者受影响,拿地减少使希望卖地的政府受到影响。

在郁亮看来,房地产先后经历了土地红利和金融红利两个时期,前者意味着资本市场评价地产公司以土地储备为指标,后者则是以PE估值的逻辑。“我们需要思考,过去地产行业所取得的成绩中,有多少是我们为客户提供好产品、好服务带来的,有多少是金融杠杆带来的。去杠杆引起的红利消退,便是今天回到常态要经历的阵痛之一。缩表的过程就是把金融红利从房地产行业中去掉,如同锁骨减肥,是一个非常痛苦、煎熬的过程。”郁亮称。

对于备受市场关注的恒大困境,郁亮表示:“行业冬天来了,大家都冷,首先要自己解决自己过冬问题,救人先要保证自己的安全。我们会积极想方设法,在能力许可的情况下愿意做一些对行业有利的事情,如果给我们一些具体的机会,我们会在市场化原则之下去考量。”

“天下没有做完的生意”

曾在行业高昂时高喊的“活下去”代表了万科的谨慎风格,与此同时,还有一句话常被提起:“天下没有做完的生意”。

放眼开来,“缩表”也曾在各行业和国内外发生,郁亮将它们视作一种经验参照。他举例称,家电行业曾因下乡补贴政策退坡而滑落,但一大批家电企业倒下的同时,也有美的、格力、海尔等优秀企业脱引而出,例如美的也经历了砍产品、关园区、裁员工的“缩表”,但通过转型线上、品牌研发等获得新生。运动服饰行业也是类似,在后奥运时期经历退潮,但也出现了李宁这样的国潮品牌。

郁亮还以日本房地产为例,上世纪九十年代的大衰退导致行业萎缩,直到近期才恢复到20年前的水平。但在此过程中也有优秀的企业,例如大和房建连续十余年入列世界五百强,从原本的开发主业发展到如今的租赁公寓、物流、代建等业务都名列前茅。

“只要做得好,仍然有机会。”郁亮认为中国房地产的情况比日本要好,城市和客户的需求中仍存在很多机会,“城市发展以前只管生产,现在生产、生活、生态更加融合,对项目开发的要求也更加综合;老百姓的需求也要求物业服务更加精细,做到科技、环保和人的需求相互匹配。”

在万科的非开发业务中,主营物业管理的万物云是重要板块。交流会上,万物云CEO朱保全提出了各业务条线的发展目标,其中住宅物业领域会控制增速,确保服务品质;商业物业领域的万物梁行要发挥合资红利,保持在40%-60%的增速;专注城市物业的万物云城要有决心做成做大,保持不低于60%的增长。

截至上半年,万科净负债率为20.2%,账上还有货币资金1952.2亿元。对于这笔钱将如何使用,郁亮表示:“如果把钱都分给股东也是一个很好的方案,但现在行业还有机会,所以我们会把钱用出去,万科也在寻找方向。”

目前看来,开发业务之外的物业、物流等板块增势显著,但体量仍不足。谈及这些非房业务市场空间究竟有多大时,郁亮直言:“现在想找到一个与黄金时代开发业务体量相当的生意是很难的,赚大钱、赚快钱、赚短钱已经行不通了,只能赚小钱、赚慢钱、赚长钱。”

“与其花费时间预测‘底部’、期望‘反弹’。不如把精力花在打磨能力上,以迎接下一个春天。”郁亮表示。

声明:证券时报力求信息真实、准确,文章提及内容仅供参考,不构成实质性投资建议,据此操作风险自担。

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