（原标题：刚刚！恒大终止向合生创展出售恒大物业股份；央行行长这样评价恒大问题）

恒大出售资产之路磕磕绊绊，合生创展对恒大物业的收购事项告吹。打折卖房的进展也不容乐观，恒大在“金九银十”中表现黯淡。

合生创展收购恒大物业停摆

10月20日晚间，中国恒大（3333.HK）发布公告，宣布解除出售恒大物业相关协议。根据此前签订的协议，恒大拟向Hooplife出售恒大物业54.16亿股，占总股本50.1%，交易对价为200.4亿港元，相当于每股销售股份 3.7港元。Hooplife是合生创展（0754.HK）旗下物业板块公司。

对于终止交易的原因，恒大表示，10月12日从证券及期货事务监察委员会以外的其他方所得的信息，公司有理由相信受让方未能符合对恒大物业股份作出全面要约收购的先决条件，公司于10月13日行使权利解除终止该协议。

然而，合生创展当晚公告称，不接受恒大方面所声称予以解除或终止该协议的任何实质内容，并已反驳通知。尽管买方准备根据该协议完成收购销售股份，惟碍于恒大通知，难以确定能否按照该协议协定以完成买卖销售股份。在10月13日买方发出通知后，收到恒大方面终止协议的通知。

合生创展表示，公司至今仍准备根据该协议完成买卖销售股份，但恒大方面在订立该协议后提出修改其中包括代价的付款条款，公司认为不可接受。 

根据该协议，买方应将款项先行支付至恒大物业的银行帐户，待结清恒大物业与恒大及其关联方之间的应收应付款后再行将余额支付给恒大。买方不接受协议他方要求改为将款项先直接付给恒大方面，因为在买方未完成对恒大物业进行尽职调查以结清相关款项之前，此举将难以确保恒大物业收到恒大及其关联方的应付款。

中国恒大、恒大物业及合生创展在10月4日因收购相关事项停牌，三家公司将在10月21日开盘恢复交易。

资产出售进展缓慢

为缓解流动性压力，恒大集团近期在为旗下资产寻找买家，其中包括恒大汽车、恒大物业、盛京银行等板块。

根据财报，截至2021年上半年，恒大物业的总在管面积约4.5亿平方米。其中，来自恒大及恒大合营公司的管理面积约3.12亿平方米；由其他地产公司开发的物业管理面积约1.38亿平方米。

公告显示，双方对恒大物业开出的估值是400亿港元。停牌之前，恒大物业总市值为553.51亿元，相当于估值折价近28%。恒大物业停牌前收盘价为每股5.12港元，相较今年初每股19.74港元的最高价已大幅缩水。

合生创展曾出现在恒大物业基石投资者名单中。恒大物业在上市之前先后两轮引入战投，2020年11月23日，21家基石投资者提前确认参与恒大物业新股增发，合共斥资72.08亿港元持有扩大后股本的7.57%，其中合生创展耗资1.55亿港元持股约1%。

合生创展是2004年首家年销售额突破百亿的房企，公司销售额在经历下滑后近两年回到200亿元的水平。根据财报，2021上半年，合生创展实现销售额212.27亿元，同比增长63%；营业额为160.74亿港元，同比增长约49.7%；毛利约为101.25亿港元，整体毛利率达62.99%，高于万科、中国海外、龙湖集团等头部房企。

截至2021年6月底，合生创展的现金及现金等价物约397.61亿港元，一年内到期的短期负债为297.24亿港元。“三条红线”方面，合生创展剔除预收款后的资产负债率为63%，净负债率为66%，现金短债比为1.45，均未踩线。

恒大在公告中承认，除盛京银行外，出售集团资产的情况尚未取得重大进展。9月29日，盛京银行（02066.HK）公告称，盛京金控出资99.93亿元受让恒大南昌所持有的盛京银行17.53亿股内资股股份，占盛京银行已发行总股份的19.93%。

“金九银十”销售冷清

恒大“自救”的另一个方式是加快房产销售，然而，从当晚恒大公告的销售额来看，目前促销进展并不乐观。

公告显示，9月至今，集团物业实现合约销售金额36.5亿元（含向供货商及承包商出售物业单位抵扣款项），合约销售面积40.5万平方米。截至目前，集团今年物业累计实现合约销售金额4423亿元，合约销售面积5419.2万平方米。

“金九银十”往往是房产销售的高峰时段，但对比往年数据，恒大今年销售表现格外冷清。往期公告显示，2020年9月1日至10月8日的38天内，恒大实现合约销售金额1416.3亿元，合约销售面积1641.7万平方米。2019年9月，恒大合约销售金额为831.1亿元，合约销售面积826.6万平方米。

从今年来看，恒大销售额从7月开始掉头向下。6月至8月，恒大分别实现销售额716.3亿元、427.8亿元、380.8亿元；7月环比下降40.27%，8月环比下降10.98%。按照恒大设定的2021年销售目标7500亿元来算，目前该公司完成年目标的58.97%。

整个房地产行业都在下半年遇冷。据克而瑞统计，9月，TOP200强的房企单月销售额同比大降35.5%，超过半数房企单月销售额同比环比双降。中指研究院检测15个重点城市发现，今年国庆期间新房成交面积同比下降33%。

目前恒大面临最紧迫的压力来自10月23日将要付息的一笔美元债。公开资料显示，该笔0.84亿美元的利息本应于9月23日支付，但恒大未就该笔资金作出安排，故而触发30天的宽限期。此外10月29日、11月11日恒大还需要向多笔美元债支付利息。

恒大在20日公告中称，集团于公开市场发行的美元债券的利息到期后有30天宽限期。截至10月20日，集团于2021年9月及10月到期的公募美元债券利息的宽限期未满。

中国恒大表示，集团将继续推进中期业绩公告披露的措施，缓解流动性问题，尽力争取与债权人达成借款续贷、展期或其他替代方案。

恒大提醒，考虑到改善流动性的困难、挑战及不确定性，集团无法保证能继续履行融资和其他合同下的财务义务。如果集团未能履行担保或其他到期债务的义务，且无法与债权人达成借款续贷、展期或其他替代方案，将对集团业务、前景、财务状况及运营结果造成重大不利影响。

此外，恒大还提到，香港财汇局于10月15日公布了对公司2020年度以及2021年上半年财务报表中有关持续经营汇报充分性的查询，公司将全力配合财汇局的查询。

香港财汇局表示，在中国恒大2020年年度账目、2021年中期账目及罗兵咸永道2020年年度审计的核数师报告中，发现该集团在有关持续经营汇报的充分性方面存在问题。该局亦接获一宗与2020年年度账目及2020年年度审计相关事项的公众投诉。

监管认为恒大事件属个案

针对恒大近况，央行行长易纲近日在2021年G30国际银行业研讨会回答提问时表示，恒大风险是个案风险，有信心能把风险控制在一定范围，避免发生系统性风险。恒大是一家房地产公司，目前的主要风险是到期债务未能偿还，部分工地停工，已预售的房产按时交付有不确定性。

“应对措施方面，我们一是要避免恒大的风险传染至其他房地产企业。二是要避免风险传导至金融部门。恒大负债约3000亿美元，其中有三分之一是金融负债，债权人分散，还有抵押物，总体上恒大事件对金融行业的外溢性可控。”易纲表示。

易纲还称：“我们应对恒大事件的原则是，严格按照法律规定的受偿顺序，充分尊重并保护债权人和产权人的合法权益。在此过程中，尤其是要保护好已购房消费者的合法权益。我们将坚持法治化的原则，确保所有债权人和利益相关方的正当合法权益得到公平对待。”

10月15日，央行金融市场司司长邹澜在央行新闻发布会上也曾作出类似表述，认为恒大的问题在房地产行业是个别现象。邹澜称，恒大集团总负债中，金融负债不到三分之一。债权人也比较分散，单个金融机构风险敞口不大。总体上看，其风险对金融行业的外溢性可控。

“目前，相关部门和地方政府正在按照法治化、市场化原则，依法依规开展风险处置化解工作，督促恒大集团加大资产处置力度，加快恢复项目建设，维护住房消费者合法权益。在此过程中，金融部门将配合住房城乡建设部门和地方政府，做好项目复工的金融支持。”邹澜表示。