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现场直击丨深圳“史诗级”土拍来了!房企拿地谨慎,前海地块每平大降7000元受追捧

2021-09-28 21:57 来源: 证券时报 作者: 吴家明
证券时报 吴家明 2021-09-28 21:57

“过去是想着法子换马甲来拿地,现在是算来算去也不敢轻易下手,不敢乱花钱。”在深圳土拍现场,一位前来参与竞拍的房企投拓部工作人员笑着说。

“金九银十”本来是房地产市场的收获季节,但第二轮集中供地开启至今,不少城市的地块流拍率大幅上升,土地市场可谓秋风瑟瑟。土地流拍会带来哪些影响?对于购房者而言,“房价永远涨”的信仰终于被击碎?

不管如何,地产市场常谈的变局,或许真的来了。

深圳土拍现场有热有冷

房企在深圳拿地的需求仍在

一直以来,深圳都是房企的必争之地。9月28日,深圳一次性出让22宗宅地,总起拍价达到了422亿元,堪称“史诗级”土拍。不过,在土拍资格、资金要求等方面的政策收紧时,深圳土地对于房企的吸引力是否依旧?

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(一些开发商代表坐在土拍交易大厅外侧。)

还不到上午9点,记者已经看到有开发商代表坐在土拍交易大厅外侧。与过去的土拍相比,此次参与土拍的房企数量和人数有所减少,从现场的空位就可以看出端倪。据不完全统计,此次土拍只吸引约15家房企参加,且绝大多数都是国企和央企,参与的民营企业基本都是三道绿线、资金较为稳健的房企。

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(此次参与土拍的房企数量和人数有所减少。)

“给大家多一点时间考虑。”拍卖官在开拍后,不断在调节现场气氛,“各位竞买朋友都比较谨慎。”

首先开拍的是位于前海的T201—0157地块,4家房企报名参与,刚开始现场气氛并不热络,可见房企们的确都十分谨慎。拍卖官更直接说出:“请大家果断一点举牌。”前海地块备受关注,不仅总价高,而且建成的普通商品房毛坯均价从每平方米9.9万元调整到9.2万元,降价7000元。不过,参与竞拍的房企随后还是展开了激烈竞争,拍卖官也不断调整加价幅度,随后进入了竞自持租赁面积阶段,但没有触发摇号。最终,深圳天珺房地产开发有限公司(天健)竞得,成交价52.41亿元,折合成交楼面价41490元/平方米,自持租赁住房面积28000平方米。

值得注意的是,在去年前海的两宗宅地出让时,参与房企全都超过10家,举牌超100轮。

在大力发展租赁市场的背景下,位于南山、龙华的两宗自持租赁住房用地也备受市场关注,宗地内租赁住房需在70年期内自持。值得注意的是,位于南山的自持租赁住房用地达到最高限价之后,还进入了摇号阶段。最终,两宗用地都顺利出让。图片

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(房企举牌)

房企拿地显得十分谨慎,但对于深圳市场,大家似乎仍充满信心。经过8个多小时的争夺,只有位于宝安松岗的A407—1020地块无人竞拍,业内人士流拍的主要原因是商业占比过多,利润空间有限,其余地块顺利出让,中海、保利成“最大的赢家”。

与此前的土拍相比,此次深圳集中供地的规则发生了不少变化,包括采取“三限双竞+摇号”的办法挂牌出让;同一企业及其控股的各个公司,不得参加同一宗地的竞买;同一企业及其控股的各个公司,参与本批次用地竞买最多可竞得3宗用地(含联合竞买);限制全年期自持租赁住房:不得作为时租房、日租房、旅馆等进行经营;本批次用地普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%等。在土拍现场,有房企人士在看到现场竞争依旧激烈,也道出了自己的担忧:房企盈利空间被大幅压缩,产品质量能否得到保证?

此前,许多城市的土拍推出“竞品质”的要求,但市场反应平平。7月底,杭州第二批集中地块后终于挂牌,其中最受关注的是10宗竞品质地块,与原出让方式相比,“竞品质”地块溢价从10%调整至5%。尽管如此,市场人士普遍认为,多数地块的利润率仍然达不到房企的预期。以竞品质地块为例,竞品质阶段得分最高的建设品质标准作为竞地价阶段的报价依据和后续的建设标准。同时,竞品质地块需要现房销售,这对房企来说无形中增加了许多压力。市场消息指出,杭州第二批集中供地中,试水的10宗竞品质地块几乎全军覆没。

土拍市场的“寒流”

对于深圳土拍的表现,有现场参与土拍的房企投拓部人士表示,虽然未来售价有所下调,但深圳新房由于存在一二手价格倒挂,还是会受到购房者热捧,这在一定程度上给企业带来信心。

深圳的土拍相对其他城市而言已经相对热络。离深圳不远的一线城市广州,在历时两天的“土拍大战”后,年度第二场集中供地于9月27日收尾。在48宗涉宅地中,23宗地成交,总成交金额达569.37亿元。25宗地流拍,流拍率达52.08%。其中,流拍地块主要集中于供地大户增城区,这与今年4月广州首场集中供地如出一辙。不过,部分热门地块在第二场集中供地中也“爆冷”。

在近期已经完成第二轮集中供地的多个热点城市,如重庆、杭州、苏州等城市的土拍都出现流拍率上升、溢价率明显下滑的情况,一些城市甚至出现临时“中止”出让地块的现象。9月15日,沈阳46幅地块报名截止,其中24宗地块被宣布提前停止交易。而在成都的第二批集中土拍,除了17宗地块终止出让外,此次土拍共计成交地块52宗,流拍6宗。

往前看,作为土拍规则调整后首个重启集中供地的城市, 福州先是挂出26幅地块,随后宣布2宗地块因出让方案调整暂缓出让。9月7日,就在正式土拍的前一天,福州市自然资源和规划局又发布公告称,因出让方案优化,4幅地块取消出让。最终,福州成交13宗地块,另有2宗地块流拍,5宗地块终止出让。

据不完全统计,截至9月27日在全国22个集中供地试点城市中,完成第二批集中供地的城市已经过半,撤牌或流拍的地块数量超过100宗,占挂牌总数的比例超过20%;而在第一批集中供地中,该比例仅约7%。另据中原地产研究中心统计,在第一批次供地中,22座城市的住宅用地平均溢价率达到14.73%。而且,土地市场遇冷的并不仅仅是22个集中供地试点城市。根据华泰证券的研究报告显示,今年8月百城土地流拍率超过30%,创下2008年金融危机以来新高。以河南南阳为例,原本挂牌了18宗土地,但高达13宗遭到撤牌或流拍。

房企怎么看?

土拍也要“去金融化”

土地流拍现象频出,会给购房者带来哪些影响?对于普通购房者来说,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,购房者多数会关注房价的下跌情况和银行信贷等信息,土地流拍等信息关注会比较少,但现在土地流拍事件多了,至少会有一种楼市不景气的预期和判断,这也会使得盲目看涨的心态减少。

那么,房企又怎么看?

“现在拍地,我们更看重的是能不能赚钱,纯粹回归到一门生意,而不是像以前那样将房地产当做一种金融工具。”在深圳土拍现场,一位房企人士说出这样的感受。

梳理各个城市二次土拍的规则可以发现,尽管土拍新规通过下调最高限制地价控制土地成本,但对竞拍资格设置了更高的门槛,包括禁止“马甲”公司、严控购地资金来源和企业开发资质等,而近期多地楼市趋冷也让房企拿地的主观意愿降低。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,土地出现流拍,最根本的原因并不是市场情绪低落,而是此次土拍要求开发商拿地必须自有资金,原来开发商拿地一般都需要前融,土地融资是很普遍的现象,此次土拍让房企拿地逻辑产生了翻天覆地的变化。

严跃进认为,“对于房企来说,其实内心是非常期盼政策可以松动一点,否则压力会很大。”碧桂园投拓部人士对记者表示,“我们还是机会型获取,市场饱和或者本身我们已经存量很大的地区就不拿,或者要等更优质的地块。我们都是严格按照投资标准拿地,把机会留给效益最好的地块。”

另一个层面,有市场人士表示,土地价格的下降对于一些地方财政会有相应的影响。例如,一些地方政府发行的专项债券,实际上大多数是以土地收入为偿还来源,如果土地价格出现问题,可能影响这些债券的还本付息。不过,严跃进认为,土地流拍可能会对土地供应的计划完成有压力。“从这个角度看,流拍并不是特别好的信号。在集中供地等政策下,如何优化供地规则,这也是非常关键的地方,好在出现流拍的多数城市本身对于土地财政的依赖度相对较小。所以,类似流拍也会倒逼地方政府调整土地供地规则,预计各类新政策也正在路上。”

对于未来进行的第三轮集中供地,李宇嘉预计各地政府肯定会在一定程度上调整土拍政策,例如出让更多优质地块来吸引开发商,或者让本地的国企或者是央企拿地,以此提振市场的信心。政策会调整,但让利力度和调整程度有多大还能难以估计。严跃进则认为,如何激活民企拿地意愿和能力,也是第三次供地中需要关注的地方。土地供地政策和房屋销售政策,确实是有微调的可能。

观察:深圳土拍少了“熟悉的身影”

深圳迎来了史上最大规模的土拍,这一次的土拍竞争依旧,但却少了许多“熟悉的身影”。

从土拍现场的空位可以看出,土拍规则调整后,房企参与数量明显减少。严格落实购地资金审查机制、限制准入资质杜绝马甲,这些规则变化是最直接的表面原因。不过,房企融资难度加大,一些房企甚至出现资金紧缺的现象,加之各地楼市去化问题,房企不得不更加谨慎。所以,此次深圳土拍更多的是一些国企和央企的身影,许多过去常出现在深圳土拍市场的民企这一次却“不见了”。

在深圳土拍现场,一位房企投拓部人士对笔者讲出这番话,值得深思:“这两年都准备过苦日子,现在来拍地,我们纯粹回归到一门生意,而不是像以前那样将房地产视为一种金融工具。”

过去,拿地靠融资,这是行业潜规则俗称“前融”,所以每次土地出让前融市场就变得红火,信托、私募、基金子公司等通道融资,行情就开始上升。如今,以深圳为例,房企要规范使用资金,同时要求金融机构不得违规发放资金,并做好资金的使用监督,这让一些房企感到非常不适应,因此即便想进军深圳市场,也会变得谨慎。

最近,各地土拍市场的流拍率明显上升,集中供地却遭遇流拍,供给与需求不相匹配,这显然不是令人满意的结果。不过,我们也应该看到,从土拍市场开始,为了把控房地产市场风险,挤掉资质不够或资金有问题的企业,维护房地产市场的平稳发展,各地政府已经采取实际行动。当然,如何激活更多符合规定的企业拿地意愿和能力,也是未来集中供地需要关注的地方。对购房者来说。从土拍市场也可以看到,未来几年市场上商品房供量会增多,价格也被限制,这对购房者来说是好消息,意味着大家有更多机会去买到好房子。

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