随着房地产监管的持续强化和宏观政策调控，部分过去高杠杆经营的房企遇到显著困难，授信银行也难免受此影响。

从已披露的银行中报数据来看，受个别大户新增不良等影响，银行房地产业贷款不良呈现全线上升态势。

其中，招商银行、平安银行6月末房地产业不良贷款余额分别为43.3亿元、16.6亿元，相当于年初规模的3.6倍、2.9倍。

展望下半年，多位上市银行高管在中期业绩交流会上表示，将继续严格控制房地产贷款总额及占比，注重对结构优化的调整，把好客户、项目准入关，并加大存量贷款风险排查、存量不良处置力度。

骤增的不良

截至目前，已有9家A股及H股上市银行披露完整中报。除长沙银行、常熟银行、苏农银行外，其余6家银行均对房地产贷款规模及不良情况予以披露。

整体来看，房地产贷款不良骤增成为普遍趋势。其中，招商银行、平安银行迹象尤为明显。

其中，招行6月末房地产业贷款余额超过4000亿元，该行业不良贷款余额却较年初剧增264%，至43.3亿元，行业不良率也由年初的0.3%升至1.07%。而在这之前，招行房地产业不良贷款余额、占比连续两年显著“双降”。

平安银行也是如此。该行6月末房地产业不良贷款余额达16.6亿元，相当于年初的2.9倍，行业不良率则升至0.57%。同样地，平安银行房地产业贷款此前两年不良亦显著“双降”。

更为直观的对比数据是，上半年，招行、平安银行房地产业不良贷款增量分别为31亿元、11亿元，同期，两家股份行全行不良贷款增量分别为9亿元、-4亿元。

城商行群体中，在港上市的锦州银行6月末房地产行业贷款余额微增至近300亿元，行业不良率却由年初的5.45%升至7.7%，位列上市银行“领先”梯队。

此外，上海银行近年大做房地产业贷款，该行业对公贷款余额由2016年末的500亿元增至1500亿元以上，占比一度接近全行贷款总额的16%。

但与此同时，该行业不良也迅速冒头：2018年末、2019年末、2020年末，上海银行房地产业不良贷款余额分别为0.5亿元、3.6亿元、37.5亿元。截至6月末，该行业不良贷款余额达47.2亿元，较年初增长1/4，行业不良率升至2.73%，显著高于全行不良贷款率。

反观较早上市的宁波银行、南京银行，前者上半年房地产业贷款余额有所压降，行业不良率则微升至1.48%；后者6月末房地产业贷款更是零不良。截至6月末，两家城商行投向房地产的对公贷款余额均在360亿元左右，在全行贷款总额中占比不到5%。

大户“拖累”

对房地产业贷款的风险暴露，招行其实早有预判。

该行在去年年报中表示，受“三道红线”融资新规和商业银行房地产贷款集中度管理等监管新政影响，预计2021年部分杠杆率高、有息负债沉重、三四线城市项目占比高的房企融资能力和回款情况可能变差，资金压力可能增大。

“从我行上半年房地产业贷款表现来看，主要还是有个别过去杠杆率比较高、过度扩张的房企在现金流上遇到了比较大的压力，重点涉及华夏幸福、四川蓝光两个客户。”在8月18日举行的中期业绩交流会上，招行风险管理部负责人透露。

该负责人还表示，对于房地产业不良贷款激增，其中既有招行基于授信房企现金流压力所做的主动判断，也有基于房企可能出现风险的一些前瞻性判断后所做的主动暴露动作。

平安银行副行长郭世邦也在该行业绩说明会上透露，“上半年房地产业不良贷款增加，主要就是因为一个户出了12亿元不良，如果不是这个户，我们这个行业的不良率就只有0.2%。”

他还在业绩会上披露了该行对华夏幸福的授信情况。“华夏幸福在我行的的授信敞口就16个亿，包括10亿元结构化融资、9000万美元债投资，目前已全额计提拨备。另外私行代销方面我们并不承担信用风险，将履行好相关职责，积极与产品管理人、融资方保持沟通，维护客户权益。”郭世邦称。

上海银行则将上半年房地产业不良贷款率波动的原因归结为“个别项目租售进度未达预期、还款能力有所下降等因素影响”，将“持续关注房企资金链风险”。

该行中报表示，已开展了针对性风险排摸，分层分类、一类一策，建立压降敞口、补充增信、驻点监管、化解退出等一系列应对策略，细化刚性标准，做实主动退出，强化风险化解处置，整体风险可控。

把好准入关

与加大存量不良的清收处置力度相比，把好准入关、稳妥开展房地产业授信业务甚至更为重要。

招行风险管理部负责人在业绩会上表示，下半年将进一步加强对房地产企业的管理，保持行业资产质量总体稳定。

其中：客户标准上，要进一步提升总分两级房地产战略客户占比；区域维度上，房地产开发业务进一步聚焦一二线城市和准一二线城市；业务结构上，优先支持刚需和改善性住房。

“我们也对整个房地产开发贷款的封闭、管理进行了全面排查。从排查的情况来看，整个招行房地产开发贷的质量还是比较稳定的。”招行前述负责人称。

上海银行也表示，将以“区位、业态、客户、成本、回报”五要素确定准入标准，重点支持一、二线核心城市刚性及改善性住房开发和购房需求，严控经营性物业项目、房地产并购贷款。

郭世邦则透露，平安银行今年在房地产业贷款的区域选择方面做出重大调整，“过去我们可能比较倾向于做一二线城市，但今年有些二线城市也不太行，所以我们把‘一二线城市’的标准该为‘一类城市’、‘二类城市’。”

“也就是说，有些二线城市我们剔除出去，有些三线城市反而列入白名单，选择的标准主要还是看城市有没有人口净流入、产业支撑力是否强等等，对项目这块就主要看它的去化能力，有没有现金流。”郭世邦进一步解释道。

此外，各行表态中普遍还提到，将按照监管要求，严格控制好房地产贷款的规模和占比，落实监管房地产集中度等管理要求。

根据监管要求，招行、平安银行、上海银行3家中型银行的房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限分别为27.5%、20%；南京银行、宁波银行、锦州银行的两项占比上限分别为17.5%、22.5%。

从实际情况看，截至6月末，前述6家银行中，只有招行两项占比超标，分别为32.2%、24.7%，但较年初已有所下降；平安银行两项占比分别为9%、19.1%。

“我们的两个指标跟监管要求差的很远，但这并不代表我们就有机会，并不是说我们马上就能投放很多房地产贷款，还是要按照监管要求来。”郭世邦表示。