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房价指数明显收缩,四季度下行幅度或减缓

2021-09-16 08:22 来源: 21世纪经济报道
21世纪经济报道 2021-09-16 08:22

李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

9月15日发布的统计局数据显示,8月份70城新房和二手住房价格指数呈涨幅明显收窄的态势。其中,70城新房价格环比和同比指数今年以来连续3个月收窄,环比涨幅从7月的0.3%降至8月的0.2%,同比指数从4.1%大降至3.7%。一二三线城市新房指数同环比涨幅均明显收窄,三线城市首次停涨,为2016年以来第一次,20城新房价格下跌,多为三四线城市。

近期,部分三四线城市之所以出台“限跌令”,就在于这些城市近期新房价格收缩明显,从指数能看出端倪。8月份,新房价格环比上涨靠前的是深圳、青岛、重庆、乌鲁木齐、大连、西安等。近年来,深圳落户人口多、人才流入多,楼市刚需基础雄厚,而住房自有率低,加上近期二手房市场供需两端处于僵持和观望态势,成交大幅回落80%,需求开始转向新房。

新房价格上涨的其他城市,都是非热点二线城市,上涨的原因具有综合性。比如,2017年后开启的限售政策陆续到期,前期流入的人口满足了限购要求;比如,各种缓解疫情冲击的纾困政策传导至了这些城市;比如,2020年楼市回升期间,新房库存得到消耗,消化周期在6-10个月的低位;比如,这些城市都是区域中心城市,近年来在都市圈、区域规划上有政策红利。

不过,日前进一步做好房地产市场调控工作的电视电话会议强调,“重视房地产工作中的新情况新问题,城市政府要切实落实主体责任,不断完善和用好政策工具箱”,明确了下半年楼市调控基调。这以后,各地启动了旨在“打补丁、补漏洞”的密集调控,8月份新房价格指数也反映了效果。因此,预计这些城市的新房价格指数也将很快回落。

二手住房指数走势和新房类似,不过回落得更明显。8月份,70城二手房价格指数出现停涨,这是2020年以来的首次。其中,70城中有43个城市的二手房价格指数下跌或停涨,比7月增加了14个,下跌或停涨城市数创2015年3月份以来最大数量(除受新冠疫情冲击的2020年2月份)。同比方面,8月份相比去年同期也有17个城市的二手住房价格下跌,主要是东北和中西部弱二线和三四线城市,逻辑与新房类似。还有一个重要原因,就是棚改和去库存利好退出,这几年新房供应较多,转化为二手房供应。

但是,这些城市整体上人口外流,前几年有棚改和去库存政策,“返乡置业”红红火火,这部分需求连续释放后,楼市整体动力显得后劲不足。同时,部分房子户型老旧、配套较差,在售新盘纷纷打折促销、分流需求。再加上,二手房交易税费成本高,近期银行控制贷款额度,“房贷荒”在全国上演,首先紧缩的就是三四线城市的额度,导致二手房需求明显下降。

二手住房价格指数上涨的城市,主要是一线城市及都市圈内二三四线城市,比如北上广以及徐州、泉州、杭州、宁波、扬州等。一方面,这些城市新房市场比较热,带动了换房需求,呈现供求两旺局面;另一方面,很多城市新房限价,导致一二手房价格倒挂,出现“打新”潮,很多家庭卖掉二手房买新房,买不到新房的人群又回到二手房市场,导致二手房价格上涨。

之所以二手房指数回调更明显,主要在于房贷紧缩现象主要出现在二手房市场。下半年以来,广州、苏州、南京、杭州、上海等热点城市陆续上调房贷利率,上海首套和二套上调幅度达到35bp、45bp;部分地区部分银行房贷额度紧张、放款周期拉长。甚至,多地银行已出现二手房停贷现象,未停贷城市多数银行放款周期也在3-6个月,甚至还要跨年发放。

另外,6月以来成都、上海、绍兴、无锡、广州、西安等城市建立二手房成交参考价发布机制,有的银行按照参考价发放按揭贷款,降低了二手房市场的杠杆率,这是二手房价指数明显回调的主要原因。目前来看,随着楼市进入存量时代,二手房已经成为楼市调控主战场。而且,一二手房联动起来,消除循环涨价,引导市场预期,才能实现调控的既定效果。

这与“地价-房价”联动是一样的逻辑,也是长效机制的重点内容。展望四季度,尽管近期金融管理部门提出,做好跨周期设计,明年上半年的部分贷款,或可能今年下半年投放,以增强信贷增长的稳定性,但这些资金是要定向滴灌到中小微和实体经济,并不是投向房地产。不过,在贷款集中度的机制下,投向实体经济的贷款增加,房地产增量贷款的空间也释放出来了,这有助于稳定楼市交易量,落实“三稳”,四季度楼市下行的幅度或有所减缓。

(编辑:洪晓文)

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