8月9日，长三角基础设施REITs产业联盟“保障性租赁住房REITs的发展与展望”圆桌论坛成功召开。本次论坛是联盟成立以来的首次活动，上海证券交易所、中国国际工程咨询有限公司、中金公司、建信资本、中金基金、银华基金、世联评估、戴德梁行等REITs领域专家齐聚一堂，共同交流了保障性租赁住房REITs合规要件、尽调重点、运营关键、价值评估等方面的项目推动经验，探讨了保租房大类资产发展面临的难点及相关政策建议，合力促进保障性租赁住房REITs规范发展。证券时报记者全程线上参会。

近年来，党中央国务院多次强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）明确提出加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，促进解决好大城市住房突出问题，解决好新市民、青年人等群体的住房困难问题。

《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号）提出，“优化完善存量资产盘活方式”及“推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展”。开展保障性租赁住房REITs试点，是发挥REITs市场功能、盘活存量资产、维护房地产市场平稳健康发展的积极举措，为盘活存量资产、扩大社会投资、深化金融供给侧结构性改革探索了一条有效路径，充分体现了保障性和市场化统筹兼顾的政策导向。

中国REITs市场建设前景广阔，大有可为。记者了解到，联盟将定期组织年度论坛和圆桌论坛，凝聚各方合力，以高水平的学术、政策与行业研究，助力符合中国国情的REITs发展路径探索，为我国经济社会的高质量发展贡献力量。

基础设施REITs为保障性租赁住房市场发展提供金融支持

2022年是我国保障性租赁住房REITs元年，近日，3单保障性租赁住房REITs项目均已获得注册批复，处于询价发售阶段。

论坛上，中国国际工程咨询有限公司研究中心副主任徐成彬表示，近日获得批复的保障性租赁住房REITs具有良好示范效应，并强调了项目基本条件符合性、投资管理合规性、基础资产可转让性、土地使用依法合规性、投资收益稳定性、运营管理有效性、回收资金用途适当性、税收安排合规性等关注要点。

中金公司投资银行部执行总经理汪诚作为投行代表，分享了中金厦门安居REIT项目案例，以及尽职调查工作经验。汪诚认为，财务顾问和计划管理人在项目筛选、项目执行落地过程中，需高度重视尽职调查工作。其中，对于原始权益人，需要重点关注其是否为开展保障性租赁住房业务的独立法人主体、运营管理能力以及资产储备等情况；对于基础设施项目，需要重点关注土地权属及可转让性、保障性租赁住房项目认定及合规情况以及运营收益的市场化水平等情况。

建信资本管理有限责任公司投资银行三部业务总监何金轩重点分享了尽调工作经验，建议尽调工作可以重点围绕人口净流入大城市的判断、保租房认定、项目合规性、转让限制等方面开展。

中金基金副总经理李耀光认为，保障性租赁住房REITs作为公开发行上市的产品，要在确保发挥保障功能的同时，做好与投资人利益的平衡。例如，要做好配租对象的管理，确保公平合理。租金标准制定要满足当地关于保障性租赁住房租金标准的要求。在保障投资人利益方面，基金管理人要在租金制定中发挥积极作用，结合租金评估以及与当地住房主管部门的充分沟通，做好租金定价管理。

戴德梁行北京估价及顾问服务部高级董事、REITs业务负责人杨枝表示，根据已经发行的14单公募REITs产品来看，底层资产大体分为产权类和经营权两个大类。关于保障性租赁住房到底更偏向于哪一类，其实市场上也有一些讨论。“我们理解，保障性租赁住房是具备一定经营权属性，但是更偏向于产权类的资产类型。考虑到其以民生作为出发点的特点，在做项目评估时应紧密结合当地的保租房相关政策。”

接受证券时报记者采访的业内人士表示，当前，保障性租赁住房的融资模式主要以债权为主导。传统的债务融资方式与保障性租赁住房企业前期投入高、回报周期长的投资特点难以匹配，且在实际业务发展中，债权融资加大了企业资产负债率，不利于其长期可持续发展。相比传统债务融资方式，基础设施REITs作为一种权益型融资，具备“将拥有长期稳定现金流的优质资产上市”的融资特性，通过盘活保障性租赁住房存量资产，增加新增投资，促进形成投资良性循环。同时，基础设施REITs作为一种权益型工具亦可有效降低企业资产负债率，为保障性租赁住房市场的健康发展提供必要的金融支持。

构建圆桌论坛常态化沟通机制 扎根长三角服务全国打造新高地

2022年5月底，上海证券交易所与长三角区域合作办公室、上海市发展改革委、江苏省发展改革委、浙江省发展改革委和安徽省发展改革委作为共同指导单位，发起成立了长三角基础设施REITs产业联盟，扎根长三角、服务全国，广泛吸纳REITs市场各参与主体，助力基础设施REITs更好更快联动发展。

据介绍，长三角基础设施REITs产业联盟，在长三角区域合作办公室和三省一市发改委的指导下，以圆桌论坛为载体常态化组织REITs领域交流活动，聚焦重点区域、重点行业、重点企业，以企业发展和市场需求为基础，集聚市场优势资源，总结典型经验，推广成功案例，研究分析问题，全链条培育REITs产品优质项目。

同时，定期召开年度论坛，总结复盘全年工作经验，研判展望发展趋势，切实提升服务国家战略、服务实体经济的质效，充分发挥合作体的聚力效用，促进基础设施REITs试点工作行稳致远，全面助力打造具有国际竞争力的REITs发展新高地，为盘活存量优质资产、稳定经济大盘发挥出金融产品的应有功能，共享产业协作价值。