贝壳研究院今日发布的《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》显示，28个大中城市平均住房空置率为12%，相对处于较高区间。其中，南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位，均在15%以上，而深圳、北京、上海空置率最低，均在7%以下。

报告显示，我国28个大中城市平均住房空置率为12%，相对处于较高区间。住房空置率随城市能级依次递增，一线平均7%，二线平均12%，三线16%。其中仅有9个城市空置率处于合理区间之内，大部分城市处于10%-15%之间，6个城市高于15%。分城市看，深圳、北京、上海空置率最低，均在7%以下，而南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位，均在15%以上。

对于影响空置水平的因素，贝壳研究院认为，从宏观层面分析，购房门槛、老龄化程度、租金回报均会影响住房空置率变化。首先，人口年龄结构与住房需求存在显著的相关性。国内研究表明，当老龄化达到一定程度（65岁以上人口占比达18%），住房需求会下降。比如，南通老龄化人口占比为23%，空置率为15%；重庆老龄化人口占比达17%，空置率为17%，两个城市的老龄化及空置率均处于较高水平。而在深圳、厦门和广州，65岁以上人口占比和空置率均低于10%。尤其是深圳老龄化人口占比为3.2%，空置率仅5.3%，反映出强劲的市场潜力。

同时，空置水平还受城市购房门槛的约束。贝壳研究院指出，房价越高、按揭贷款比例越高的城市，拥有多套住房的成本越高，进而住房空置成本越高。比如，2022年上半年北京二手房交易的平均按揭比例仅37%，全国购房门槛最高，但其住房空置率仅6%。反之，住房空置率越高的城市如南昌、廊坊、佛山等，其房价也越低。

此外，持有空置住房的机会成本，即租金回报的高低也是决定空置率的核心因素。据贝壳研究院数据，重点城市租金（中位数）与住房空置率的相关系数为-0.7，租金与住房空置率显著负相关。空置率由低到高排名前三位的深圳、北京、上海，其月租金中位数在5000元以上，而空置率排名后两位的南昌、廊坊，其月租金中位数在1600元以下。

贝壳研究院还认为，在微观层面，楼龄和物业类型是影响小区空置率的两大因素，老旧小区的空置率较低；住房空置率由低到高依次为住宅<公寓<别墅，其中住宅类小区的整体空置率较别墅小区低5%。如北京整体空置率为6%，顺义商圈某些别墅小区的平均空置率高达20%。

对于当前的国内城市住房空置率现状，贝壳研究院认为，一定程度的住房空置率是合理且有必要的，但过高的住房空置率值得警惕，其潜在的风险不容忽视。从市场供需角度来看，空置住宅意味着潜在供给，高空置率等同于大量潜在供应。当房价下跌预期较强时，大量空置房屋进入存量房市场会导致短期供给激增，加剧供求失衡而放大房价下跌风险。今年二季度部分城市放松限售，二手房新增挂牌房源激增，一定程度上也是空置住房过多的体现。

报告指出，在空置房风险治理上，境外城市治理经验值得借鉴。境外住房空置率较低，是因为是持有空置住房的成本较高。据不完全统计，法国、英国、加拿大、澳大利亚以及中国香港均设有住房空置税。相比之下，中国内地没有相关房产税、空置税征收，导致住房空置成本低，房屋居住使用效率低下。