电商“双11”即将开战，实体商业也没有闲着，位于深圳东门商圈的“东门商战”再度打响。不管是街边商铺，还是传统百货，东门步行街里的商家仍在不断出招，希望巩固自己的人气。除了商家，在消费升级、大型购物中心不断崛起的冲击下，传统实体的商业步行街应该如何转型升级？

“在还没有网上双11的的那个年代，就有了东门商战。”在深圳茂业百货从事家居用品销售工作的陈经理告诉记者。与政府组织的购物节等活动不同，东门商战主要由东门步行街的几大百货巨头领头，拼折扣的同时也在拼服务，商业氛围更浓，今年已是第19个年头。

其中，“东门商战”又以茂业百货的“68小时不打烊”最为有名，即将从10月27日起打响。“东门商战不仅是深圳的商业品牌，还会吸引珠三角甚至外省前来购物的消费者。”数据显示，就在2012年的商战活动期间，仅东门茂业店的销售额一度突破4亿元。陈经理还说，近年顾客相对少了一些，但深圳几乎没有像东门商战这样能维持近20年的消费品牌活动，很多顾客对此还是充满“情怀”，也希望相关部门能给予更多的支持。

近日，记者在东门步行街调查发现，茂业、太阳百货等百货商场已经“摩拳擦掌”，纷纷打出折扣和活动信息。此外，各大商场早已开始运用在线直播等新方式促销，线上线下互动。此外，一些旧商厦也正正在进行改造，深圳文和友的进驻也提高了东门的人气。不过，有消费者表示，如果仅仅是打折促销，已经很难吸引消费者前来实体店购物。

据美联物业全国研究中心对深圳各大热点商圈监测的数据显示，三季度东门商圈的租金达到每平方米2099元，远远超过位于第二位的福田中心区商圈（每平方米1404元）。不过，人气能否延续以及能否转化成“财气”和购买力，是商家们最为关注的焦点。

记者查询在香港上市的茂业国际财报发现，2021年上半年共有8家店销售所得款项及租赁收入总额超过2亿元。其中，深圳华强店、东门店和南山店的销售所得款项及租赁收入分别为10.2亿元、2.6亿元和3.1亿元。与去年同期相比三家门店的业绩均实现增长，但与2019年上半年相比只有华强店的业绩实现增长。

在刚刚结束的罗湖区第八次党代会期间，罗湖区也提出未来5年完成东门步行街改造提升，构建体验式、互动性、综合型消费场景，打造具有深圳特色的年轻时尚商圈，打造烟火气与国际范融合的港味消费商圈。

作为第二批“全国步行街”改造提升试点之一，深圳东门步行街升级改造已经启动。如今，实体零售行业在转型，传统的步行街也在升级转型，全国多数的商业步行街也面临同样的问题。

美联物业全国研究中心经理张添鸣表示，东门此次改造定义为“东门改造2.0版”，“2.0版”是相对于1999年完成的东门改造“1.0版”而言的。目前，项目一期工程已经开始动工，但东门改造的难点在于不能够大拆大建、不能够停业关门，只能另辟蹊径、弯道超车。其实，类似的老商业街区所面临的问题较多，一是业态陈旧，不符合当下的需求；二是建筑老旧，空间上无法满足新业态的进驻；三是街区内道路交通拥挤，停车难；四是环境陈旧；五是没有足够的爆点引流。张添鸣建议，在改造上也应从以上几点入手，一是业态重构，引导空间、业态同步升级，推动片区内商厦改造升级，拓展空间满足新商家入驻；二是缓解片区停车难和道路交通瓶颈问题；三是对环境品质进行提升；四是在文化重构上下功夫，打造商旅文融合消费业态，打造成新的打卡点，达到引流的目的。

在刚刚结束的罗湖区第八次党代会期间，罗湖区也提出未来5年完成东门步行街改造提升，构建体验式、互动性、综合型消费场景，打造具有深圳特色的年轻时尚商圈，打造烟火气与国际范融合的港味消费商圈。茂业国际业在财报中也提出，持续调整业态升级，增加场景化体验，不断提升线下购物体验及吸引客流，积极为品牌商和消费者引入多样化的消费场景，加强差异化，另一方面将继续进行时尚潮流业态和品牌升级与调整。

最新数据显示，深圳5万平方米以上的购物中心已经超过100个，购物中心消费体验“雷同”以及空置率也是市场热议的焦点之一。这时，东门这样的步行街似乎可以“突出重围”。“虽然深圳现在到处都是购物中心，但老百姓最喜欢的繁华市井味儿只有东门这里才最为明显。”有消费者提到，“希望改造后的东门步行街购物环境变好之余，既有购物中心的便利，也能把这种接地气的精髓留住。”