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深圳“老商战”再度打响 传统商业步行街如何转型升级

2021-10-26 20:22 来源: 证券时报网 作者: 吴家明
证券时报网 吴家明 2021-10-26 20:22

电商“双11”即将开战,实体商业也没有闲着,位于深圳东门商圈的“东门商战”再度打响。不管是街边商铺,还是传统百货,东门步行街里的商家仍在不断出招,希望巩固自己的人气。除了商家,在消费升级、大型购物中心不断崛起的冲击下,传统实体的商业步行街应该如何转型升级?

“在还没有网上双11的的那个年代,就有了东门商战。”在深圳茂业百货从事家居用品销售工作的陈经理告诉记者。与政府组织的购物节等活动不同,东门商战主要由东门步行街的几大百货巨头领头,拼折扣的同时也在拼服务,商业氛围更浓,今年已是第19个年头。

其中,“东门商战”又以茂业百货的“68小时不打烊”最为有名,即将从10月27日起打响。“东门商战不仅是深圳的商业品牌,还会吸引珠三角甚至外省前来购物的消费者。”数据显示,就在2012年的商战活动期间,仅东门茂业店的销售额一度突破4亿元。陈经理还说,近年顾客相对少了一些,但深圳几乎没有像东门商战这样能维持近20年的消费品牌活动,很多顾客对此还是充满“情怀”,也希望相关部门能给予更多的支持。

近日,记者在东门步行街调查发现,茂业、太阳百货等百货商场已经“摩拳擦掌”,纷纷打出折扣和活动信息。此外,各大商场早已开始运用在线直播等新方式促销,线上线下互动。此外,一些旧商厦也正正在进行改造,深圳文和友的进驻也提高了东门的人气。不过,有消费者表示,如果仅仅是打折促销,已经很难吸引消费者前来实体店购物。

据美联物业全国研究中心对深圳各大热点商圈监测的数据显示,三季度东门商圈的租金达到每平方米2099元,远远超过位于第二位的福田中心区商圈(每平方米1404元)。不过,人气能否延续以及能否转化成“财气”和购买力,是商家们最为关注的焦点。

记者查询在香港上市的茂业国际财报发现,2021年上半年共有8家店销售所得款项及租赁收入总额超过2亿元。其中,深圳华强店、东门店和南山店的销售所得款项及租赁收入分别为10.2亿元、2.6亿元和3.1亿元。与去年同期相比三家门店的业绩均实现增长,但与2019年上半年相比只有华强店的业绩实现增长。

在刚刚结束的罗湖区第八次党代会期间,罗湖区也提出未来5年完成东门步行街改造提升,构建体验式、互动性、综合型消费场景,打造具有深圳特色的年轻时尚商圈,打造烟火气与国际范融合的港味消费商圈。

作为第二批“全国步行街”改造提升试点之一,深圳东门步行街升级改造已经启动。如今,实体零售行业在转型,传统的步行街也在升级转型,全国多数的商业步行街也面临同样的问题。

美联物业全国研究中心经理张添鸣表示,东门此次改造定义为“东门改造2.0版”,“2.0版”是相对于1999年完成的东门改造“1.0版”而言的。目前,项目一期工程已经开始动工,但东门改造的难点在于不能够大拆大建、不能够停业关门,只能另辟蹊径、弯道超车。其实,类似的老商业街区所面临的问题较多,一是业态陈旧,不符合当下的需求;二是建筑老旧,空间上无法满足新业态的进驻;三是街区内道路交通拥挤,停车难;四是环境陈旧;五是没有足够的爆点引流。张添鸣建议,在改造上也应从以上几点入手,一是业态重构,引导空间、业态同步升级,推动片区内商厦改造升级,拓展空间满足新商家入驻;二是缓解片区停车难和道路交通瓶颈问题;三是对环境品质进行提升;四是在文化重构上下功夫,打造商旅文融合消费业态,打造成新的打卡点,达到引流的目的。

在刚刚结束的罗湖区第八次党代会期间,罗湖区也提出未来5年完成东门步行街改造提升,构建体验式、互动性、综合型消费场景,打造具有深圳特色的年轻时尚商圈,打造烟火气与国际范融合的港味消费商圈。茂业国际业在财报中也提出,持续调整业态升级,增加场景化体验,不断提升线下购物体验及吸引客流,积极为品牌商和消费者引入多样化的消费场景,加强差异化,另一方面将继续进行时尚潮流业态和品牌升级与调整。

最新数据显示,深圳5万平方米以上的购物中心已经超过100个,购物中心消费体验“雷同”以及空置率也是市场热议的焦点之一。这时,东门这样的步行街似乎可以“突出重围”。“虽然深圳现在到处都是购物中心,但老百姓最喜欢的繁华市井味儿只有东门这里才最为明显。”有消费者提到,“希望改造后的东门步行街购物环境变好之余,既有购物中心的便利,也能把这种接地气的精髓留住。”

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