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对冲低利率环境下收益率风险!国寿资本设90亿夹层基金,投向一线城市持有型不动产

2020-11-22 00:05 来源: 券商中国 作者: 刘敬元

日前,国寿资本发起设立规模90.01亿元的夹层基金,主要投向持有型不动产,成为不多见的规模较大的夹层结构不动产类基金。

国寿方面表示,该基金将重点投资于服务内循环大局及支持国家战略新兴产业发展的持有型不动产。同时,基金可有效对冲当前全球低利率环境下的收益率风险,为投资人提供稳定较高的期间收益与退出收益。

据悉,此前国内也有地产夹层基金,但多为专项类产品。有受访的保险私募股权基金人士对券商中国记者分析,国寿此次成立的这类地产夹层基金,更符合保险资金资产配置属性,夹层结构兼具安全和收益性,好于传统的债性产品。而相较以往地产基金赚快钱的模式,这类产品则是进入“存量经济”时代的必然产品。

国寿设立规模90.01亿元不动产夹层基金

日前,国寿投资控股有限公司(国寿投资公司)发布信息,旗下实物资产投资管理平台国寿资本投资有限公司(国寿资本)发起设立规模为90.01亿元的启航夹层策略型基金。

该基金为聚焦于持有型不动产的夹层策略认缴制股权投资基金,基金将重点投资于服务内循环大局及支持国家战略新兴产业发展的持有型不动产。同时,基金可有效对冲当前全球低利率环境下的收益率风险,为投资人提供稳定较高的期间收益与退出收益。

其表示,持有型不动产在实体经济中起到“基础设施”和“孵化空间”的积极作用,能够有效地带动就业、稳定投资、吸引外资,并助力“六稳六保”。

具体而言,商业是提振内需、促进消费升级的线下场景;写字楼、商务园区、仓储物流等资产则是服务于科技、高端制造、医疗健康等国家战略新兴产业孵化、成长与发展的重要空间载体,也是全国主要发达城市中产值与税收贡献最高的生产经营场所。

“从国际实践来看,核心城市的持有型不动产主要由保险公司、养老金等财务投资人长期持有,这有利于保证上述资产的持续稳健运营,以更好地服务于相关产业主体,进而维护和促进城市经济的健康稳定发展。”该公司称,中国人寿投资启航基金,是服务内循环大局、支持实体经济、支持国家战略新兴产业发展的重要举措。

国寿资本是中国人寿旗下国寿投资公司全资持有的基金管理平台,专注于不动产、基础设施等实物资产领域。目前,国寿资本在管基金11只,管理规模逾700亿元,发起设立了国寿申润城市发展基金、国寿电子城科技产业发展基金等不动产基金。

此前,中国人寿曾公告投资这一基金的信息。根据公告,中国人寿作为有限合伙人拟于2020年12月31日前与国寿置业投资管理有限公司(国寿置业)(作为普通合伙人)订立合伙协议,以成立国寿启航壹期(天津)股权投资基金合伙企业(有限合伙)。合伙企业全体合伙人认缴出资总额为90.01亿元。其中,中国人寿认缴出资90亿元,国寿置业认缴出资0.01亿元,国寿资本将作为合伙企业的管理人。 

合伙企业的期限为6年,自合伙协议签订之日起算,并最多可延长2年。自合伙协议签订之日起计3年的期间为合伙企业的投资期。投资期届满后,除对在投资期届满前已经批准的投资项目进行出资或对经合伙人会议同意的投资项目进行投资外,合伙企业不再对外投资。

投向一线及强二线城市持有型不动产,是“存量时代”必然产品

一位保险系私募股权基金负责人对券商中国记者分析,相较以往地产基金赚快钱的模式,这类投向持有型地产的基金,是进入“存量经济”时代的必然产品。

根据中国人寿的公告,该基金将重点对中国一线及强二线城市的不动产项目进行股权及符合法律法规及监管政策要求的配套投资。

据悉,所投资的项目需满足合伙协议中所规定的多项要求,主要包括:

1.合伙企业应主要投资于北京、上海、广州、深圳核心区位的核心资产,包括写字楼、商业、综合体等(但不包含住宅),以及北京、上海、广州、深圳等国家战略城市群的核心城市的优质资产,包括写字楼、商业、综合体在内的传统商办资产以及包括商务园区、仓储物流、数据中心在内的产业载体(但不包含住宅);

2.项目的剩余土地使用年限不得低于25年;

3.除非经合伙人会议同意,合伙企业对单一项目的出资金额不得超过合伙企业全体合伙人认缴出资总额的50%;

4.合伙企业对单一项目的出资金额不得超过该项目评估值的70%。

夹层结构兼具安全和收益性,更符合险资配置属性

2020年以来,各国通过量化宽松政策来抵御新冠疫情影响,全球缓慢进入低利率时代,债券收益率持续下行,全球主要股票市场指数宽幅震荡,保险资金面临较大的投资组合收益下行压力。

中国人寿认为,作为另类资产的不动产资产,因其收益主要来源于相对稳定的租约与资产增值,表现出了较强的抗通胀特性。此外,中国公募不动产投资信托基金的推出与新基建扶持政策的出台标志着服务于国家战略新兴产业的持有型不动产已成为国家重点鼓励的投资方向。

“在此背景下,本公司通过本次交易投资于中国一线及强二线城市的不动产项目,将有助于保险资金服务实体经济,支持国家战略新兴产业发展,优化保险资金资产配置,对冲外部风险,并提升本公司投资收益。”

上述保险系私募股权基金负责人认为,国寿此次成立的这类地产夹层基金,更符合保险资金资产配置属性,夹层结构兼具安全和收益性,好于传统的债性产品。

在收益分配上,上述合伙企业的可分配收益按照如下顺序进行分配:

1.首先向有限合伙人(中国人寿,下同)分配,直至有限合伙人收回其实缴出资额;

2.如有余额,向普通合伙人(国寿置业,下同)分配,直至普通合伙人收回其实缴出资额;

3.如有余额,向有限合伙人分配,直至有限合伙人就其实缴出资额获得按照每年7.5%的内部收益率计算的收益;

4.如有余额,向普通合伙人分配,直至普通合伙人就其实缴出资额获得按照每年7.5%的内部收益率计算的收益;

5.如有余额,按照普通合伙人20%、有限合伙人80%的比例分配。

若出现亏损,则合伙企业的债务由全体合伙人按照其认缴出资比例分担,但有限合伙人对合伙企业的债务以其认缴的出资额为限承担有限责任,而普通合伙人对合伙企业的债务承担无限连带责任。

中国人寿也同时披露,本次投向上述夹层基金交易有一定风险,主要包括两类:

一是市场类风险:主要来自整体宏观经济面对于相关第三产业的影响。因此,多元化的租户策略可以更好地抵御经济变化带来的影响。此外,突发事件(如新冠疫情)也会对租赁的需求产生一定影响,使得租户对于楼宇管理、健康设施提供等方面更为关注。

二是运营类风险:不动产项目需要专业的运营团队进行管理,其运营能力可能影响相关项目的投资收益。

声明:证券时报力求信息真实、准确,文章提及内容仅供参考,不构成实质性投资建议,据此操作风险自担。

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