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租金大降30%~40%!北京写字楼空置率创10年新高,租金也创5年新低,未来市场如何分化?

2020-09-24 17:16 来源: 证券时报·券商中国 作者: 张达

作为全国具有指标意义的市场,北京写字楼市场走势备受各方关注。券商中国记者日前多方了解到,受新冠肺炎疫情影响,二季度,中小企业退租或缩减面积现象明显,北京甲级写字楼市场空置率创10年新高,平均租金则为5年低点,部分乙级写字楼的租金甚至较去年大降30%~40%。

从三季度来看,租金跌幅有所缩窄,市场已经趋稳复苏。多位业内人士对北京写字楼市场未来走势持乐观预期。

空置率创10年新高,租金大幅下降

仲量联行的统计数据显示,二季度,北京全市甲级办公楼市场活跃度“减半”,空置率升至14.0%,创出10年来的新高。同时,平均租金却大降6.8%,至356元/平方米/月,是5年以来的低点。据戴德梁行统计,北京五大核心商圈中,丽泽金融商务区受目前高空置率的影响,租金环比降幅最大,高达13.3%,其次为燕莎和中央商务区,租金分别环比下降6.3%和5.4%,其余各商圈租金环比也都有所下降,范围区间在2%-4%之间。

“今年的价格都比去年便宜,国贸附近的写字楼一般都降了两三块钱(每天每平方米,下同),特别是财富中心、万通中心,建外SOHO等租金降幅特别大,比往年降了百分之三四十。比如建外SOHO有的最高峰时租金到9块5,现在6块5就能租,有的特价房5块多就能租。”中央商务区(CBD)商圈某房地产经纪公司的服务顾问李明(化名)对券商中国记者说。

对于租金大降的原因,李明告诉券商中国记者,整个国贸空房太多了,今年受疫情影响经济都不太好,各个行业都受影响,受影响最大的是中小企业,为节省成本以大换小或从高档换低档了,有的甚至经营不下去直接关了。“比如去年用2000平方米的,今年裁员50%,办公面积也缩减到1000平方米;有的现在租2000平方米是8块钱(每天每平方米,下同),从东三环换到东四环那边同样面积的租金是4块钱。今年换房较多的都是中小企业,全都是为缩减成本。”他说。

谈到影响最大的行业企业,李明对券商中国记者说:“我们这边能直接反映出来,以大换小的、关门的基本都是教育、旅游、做国外项目合作的企业,做教育的上半年基本上没有任何收入,再加上员工工资、房租等各项成本,它根本扛不住。另外,今年机票那么便宜,上半年都是能不出去就不出去,做旅游的尤其是做海外旅游的企业,根本到现在都不行。”

(北京CBD商圈写字楼,张达摄)

为了尽快提高入驻率和最大限度的减少自身损失,写字楼的业主们为租户提供的优惠最直接的就是减租金。不过,与小企业主居多的乙级写字楼相比,部分大开发商的甲级写字楼的空置率相对不那么高,租金也没怎么降。

CBD商圈某高档写字楼的租赁主管告诉券商中国记者:“租金优惠要看企业资质,资质好的如世界500强或A股上市公司,可能优惠还可以,如果资质一般,租金得500块(每平方米每月)以上了。我们的客户基本都是世界500强企业,比较稳定,所以我们的空置率不高,最近新签了两个大企业都是好几千平米的,另外还有一个大企业扩租了一千平米。”

除了退租和缩减面积的企业,也有不少扩租需求的企业。CBRE世邦魏理仕研究部主管孙祖天接受券商中国记者采访时表示,从二季度看,科技行业较为活跃,特别是线上教育和游戏类企业呈现积极扩租态势。因为受疫情影响,线上办公、娱乐、游戏都是利好的,一些头部企业在扩张。

三季度市场趋稳,业内对未来市场走势预期乐观

不过,从三季度的情况来看,北京写字楼市场较二季度有所好转。

“这两个月租房客户挺多的,房子也租的挺快。今年租金便宜,但是如果等过了年再找房子,租金肯定就涨上去了”李明对券商中国记者说。

孙祖天也对券商中国记者表示,目前看,总体成交量比上季度有回升,来源还是以金融和科技企业为主。同时,租金跌幅比上季度缩窄了,市场已经趋稳复苏了。

对于三季度市场比二季度稳定,租金降幅减小的原因,戴德梁行北中国区研究部主管魏东接受券商中国记者采访时表示,二季度市场租金下降的比较厉害,主要也是受疫情的影响,整体市场的需求一下子变得特别疲软,租户的一些扩张需求或者搬迁的需求全都没有了,有很多原来有搬迁需求的,后来都改成续租了,所以整体市场的活跃度下降的非常明显,这就导致业主方变得非常恐慌,所以出现主动降价、有一些灵活的政策,在租赁条件方面松动的非常明显。以前业主更重视租金水平,现在更重视现金流,所以租金会多打点折保证项目入驻率。但是到三季度,整体市场已经趋于稳定,需求也有所上升,市场处于从疫情这个突发事件过后、市场剧烈震荡之后的稳定期,所以租金下降的幅度就变小了。

戴德梁行北中国区研究部主管魏东也对券商中国记者表示,目前市场比二季度稳定了,租金降幅减小了。

魏东进一步对券商中国记者分析,二季度市场租金下降的比较厉害,主要也是受疫情的影响,整体市场的需求一下子变得特别疲软,租户的一些扩张需求或者搬迁的需求全都没有了,有很多原来有搬迁需求的,后来都改成续租了,所以整体市场的活跃度下降的非常明显,这就导致业主方变得非常恐慌,所以出现主动降价、有一些灵活的政策,在租赁条件方面松动的非常明显。以前业主更重视租金水平,现在更重视现金流,所以租金会多打点折保证项目入驻率。但是到三季度,整体市场已经趋于稳定,需求也有所上升,市场处于从疫情这个突发事件过后、市场剧烈震荡之后的稳定期,所以租金下降的幅度就变小了。

值得注意的是,尽管受疫情影响北京写字楼市场受到较大冲击,但是多位业内人士认为疫情并不是市场疲软的根本原因,并且对北京写字楼市场未来走势持乐观预期。

“根据我们的观察,早在去年底,办公楼租金下调和空置率上浮的趋势就已经开始显现。只不过,疫情加剧了经济增速放缓而导致的供求关系变化。”仲量联行华北区董事总经理张莹表示:“我们相信,在科技、医疗、金融等受益于疫情的新兴产业所带来的动能需求的助推下,北京办公楼市场最快在2021年底就将企稳。”

仲量联行将北京市办公楼租赁需求划分为三大类别——基石需求、动能需求和从动需求。据其统计,2019年受宏观经济下行压力凸显、中美贸易摩擦升级等因素影响,动能需求对北京办公楼市场的拉抬作用日趋乏力,当年的净吸纳量还不到10万平方米,同比大跌80%,在空置率升至11.3%的同时,租金也停止了逐年增长的脚步,甚至首次录得4.0%降幅。

仲量联行华北区研究部总监米阳预计,因新冠肺炎疫情,今年的净吸纳量将降至7.5万平方米,但当前市场所面临的压力仍在可以承受的范围之内。米阳进一步解释道:“在参与调研的业内人士中,只有30%将市场下行归结于疫情,超过六成的受访者更担心经济增长放缓对需求的影响。但我们必须要清楚地看到,在北京市场上,半数以上的需求都是由央企、国企、跨国公司和知名私企所构成的‘基石需求’,此类需求风险度低、稳定性高,足以对市场形成有力支撑,保证市场在相对平稳的区间内运行。”

戴德梁行也指出,受经济的下行压力、上升的空置率,以及尚未完全复苏的租赁需求影响,预计下半年市场租金水平仍将继续面临下行压力。但未来两年,随着经济和租赁需求的回暖,写字楼市场将逐步进入复苏轨道。而北京作为第三产业最为发达的城市,在服务业扩大开放和发展新基建的政策鼓励下,写字楼市场前景也将保持乐观。

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