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调查|长租公寓频频“爆雷” 还能站上风口吗?

2020-09-08 21:16 来源: 证券时报·创业资本汇 作者: 李明珠 吴家明

四年前,长租公寓市场风头强劲。从进入公众视野开始,各类资本和房企都希望从中分一杯羹,相继有蛋壳、自如、魔方、冠寓、泊寓等品牌出现,包括华平资本、德同资本等知名机构都相继布局。

然而,经过四年的发展,盈利难、监管施压以及不断出现的租赁乱象正让这个曾经的“风口”逐渐消退。最近,长租公寓“爆雷”事件再起,这个曾经的风口行业到底前景如何?

多地长租公寓爆雷

最近,杭州、成都、西安、上海、合肥、广州等地纷纷曝出了长租公寓企业爆雷、卷钱跑路的事件。8月27日,杭州长租公寓“友客”爆雷,有人交了2万多房租,中介拿钱跑路。8月29日,杭州长租公寓“巢客”爆雷。上海长租公寓“岚越”在浦东的办公室也在这时一夜之间,人去楼空。合肥蜀山公安局也发布了受理上海捷骜、海南每天、驻客租房公司跑路的案件。

在深圳,也有一群与深圳寓意物业管理有限公司签订房租租赁合同的租客十分着急,他们支付了一年的租金,如今面临租金难讨回,以及房屋被业主收回的风险。无独有偶,就在9月8日深圳龙岗公安微博发布《关于深圳寓意物业管理有限公司涉嫌合同诈骗案受损人线上登记报案的公告》,关于深圳寓意物业管理有限公司涉嫌合同诈骗一案,该分局已于9月2日立案。

的确,2020年的疫情加剧了长租公寓行业原本空置率过高和资金链紧张问题。据广州市房地产租赁协会统计,今年以来“爆雷”的长租公寓达26家,刚刚过去的8月,全国有15家公寓倒闭。

“前几个月的时候,公寓一方联系我问我愿不愿意中止合同,并赔偿我两个月的月租。”张先生将自己在龙岗中心城的一套房子出租给蛋壳公寓,“从没想过长租公寓会主动提前解约。”

7月份,张雪刚刚把拿到房本的新房签约2年租给深圳一家长租公寓公司,就开始后悔了。近期她看到网上杭州、合肥、上海等地相继传出长租公寓爆雷的事件,开始担心自己的接下来可能会收不到房租。

“我上班在南山,买的房位于龙岗爱联地铁站附近,实在是太远了,而自己没时间打理,就听邻居的推荐选择了长租公寓,也是在租出去之后才知道,我的租客一次性付了一年的房租,便宜了1万多块钱,我和长租公寓公司签约的租金是每个月4000元,他们典型的高收低租,风险太高了。”她表示无奈,但现在也没有办法解除合约。

背后原因究竟为何?

从长租公寓整个行业来讲,近几年发生了重大的变化,其中2018年是重要的分水岭。

2018年以前,长租公寓凭借服务全面、体验度优秀、安全性高、品牌保证等优势,被捧上了天,“万亿市场,房地产领域唯一具备政策红利的领域”“人民美好租赁的需求”等赞誉遍布。

2017年广州等地方政府还推出“租购同权”,宣布租赁产权跟房屋产权享有同等权利。2017年底党的十九大报告正式提出“租购并举,让全体人民住有所居”,“住房租赁+长租公寓”风头无两,企业、银行、房东纷纷入场。

也正是这两年时间,入局者纷至沓来,投资机构给出的估值水涨船高包括地产系,如万科泊寓、龙湖冠寓等;物业系如自如、美丽屋等;互联网资本为主的资本系如蛋壳公寓、青客公寓等。

然而2018年之后风云突变,长租公寓市场形象一落千丈,忽然成为众矢之的,被打上“哄抬租价”“租金倒挂”“租金贷”的标签。

那么,长租公寓为何频频爆雷?有分析人士表示,国内中小型长租公寓品牌数量庞大,与大型房企开办的长租公寓相比,这类公寓的风险应对能力较低。

企查查的数据显示,我国房屋租赁市场规模正在逐渐扩大,但企业质量依旧良莠不齐,注册资金低于500万的租赁企业占据了总量了59%,而注册资金在5000万以上的企业仅占据了8%,租赁行业头部企业与中小企业资源呈现不均匀分布趋势。

据深圳中原研究中心监测显示,8月深圳全市住宅租金为每月每平方米70.4元,环比下滑0.04%,租金回报率继续下滑至1.26%。在这样的背景下,长租公寓的生存压力也可想而知。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉的观点认为,目前热点城市的“散租”回报率只有2%~3%,而长租公寓还要将装修、管理等成本搭进去,自然很难赚钱。长租公寓雨后春笋之前,多渠道供应早已形成,比如城中村、企业宿舍一直是珠三角最主要的租赁房源,“房东-业主”之间散租也由来已久、灵活便利。“90后”等对租的品质有要求,但市场规模不大,从需求端而言,长租公寓只是一个“小众产品”。

此外,多市的风险提示都指出“高进低出”、“长收短付”是造成长租公寓“爆雷”的重要原因。一些不规范的长租公寓或住房租赁企业,为了快速筹集资金,采用房租“高进低出”(即高租金向房东收房,低租金向租客出)以及“长收短付”等经营模式,存在极大的隐患。记者在深圳人民南、洪湖片区调查时发现,一些长租公寓品牌的房源再度使出 “长收短付”等方式,以看似大幅让利的方式吸引租客。

所谓“长收短付”,即向租客收取3个月以上的租金,向房东按月支付租金的经营模式。“这套房子的市场租金在5300元左右,如果半年付的话(即一次性交付半年房租),月租为5050元;如果年付(一次性支付一年的房租),月租仅为4050元。”房屋管家告诉记者。不过,记者发现,由于价格差异巨大,这套房源几天之后就被租出。

今年以来的长租公寓“爆雷”事件更多的是与经营不合规所引发的金融风险相关。近期,多个城市基于完善市场监管相继出台相应规范政策,主要围绕加强住房租赁金融业务监管进行。上海、广州、合肥、海口等城市发布住房租赁风险提示,警惕“租金贷”、“高进低出、长收短付”等问题,广州更是列出了2020 年因“高进低出”、“长收短付”等高风险经营行为导致“爆雷”的企业名单。

行业前景难卜?

9月7日,住建部发布《住房租赁条例(征求意见稿)》,细化了出租与承租人、租赁企业、经纪人等主体在租赁市场中的行为规范,并出台了对住房租赁市场发展和住房租赁企业融资的支持政策。其中,部分政策直指最近频频爆雷的长租公寓,高进低出、长收短付等行为将被列入经营异常名录,住房租赁企业违法开展租金贷业务,如逾期不改正将被处以2万元以上10万元以下的罚款。此次意见征集从9月7日起,截止日期为10月8日。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,这一文件是住房租赁领域首部条例性文件,标志着住房租赁政策更加细化。而且发布的时机非常好,当前恰处于长租公寓市场波动较大的阶段,对于后续规范和引导租赁市场的发展有积极作用。

不过,租赁仍是当然房地产行业发展的主要方向。企查查数据显示,近十年房屋租赁相关企业注册量呈现几何式增长趋势,并于2019年创下注册量新高,达37.5万家企业,较2018年增长了33%,较十年前增长了777%。疫情影响,今年一季度我国房屋租赁企业注册量均低于往年同期,企业注册量仅为6万家,同比降低17%,但二季度企业注册量迅速上升,超过前两年同期水平,较2019年二季度同比上升16%。此外,日前共有近五千起有关房屋租赁的投融资事件,其中天使/种子轮占据市场8%份额,上市则占了63%。

魔方生活服务集团CEO柳佳在日前举行的行业公开论坛上也表示,长租公寓企业抵御风险的硬实力就是做到每家店是正向现金流入,以此保证公司的长期发展,同时要保持理性扩张,规模背后的条件是盈利,高租金成本获取规模的道路行不通,没有盈利规模是无效增长,也是危险的增长。

也有机构对长租公寓的未来看好,首先要做好对租户的保障,提高续租率,降低房源空置带来的成本增加。其次,长租公寓的付款方式不应该依赖金融手段,降低“租金贷”付款方式的占比;再次,企业规模要稳步扩张,不能激进扩张。

尽管有先行者倒下,但8月央企背景的房企融通地产进军长租公寓市场,首批即在一线、热点二线城市推出六个项目,计划5年内收并购20万间房源,发展势头强劲。诸如中海、华润等多家房企背景的长租公寓企业也在发行住房租赁债券,进行低成本的融资。

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