市场对推出中国版REITs（房地产信托投资基金）呼声由来已久。在今年4月底监管部门发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）征求意见稿》之后，经过多轮意见征询及研究，8月7日，中国证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称“正式稿”），基础设施REITs的制度体系正式确立，中国版REITs向前迈出关键一步。

该正式稿与之前发布的征求意见稿相比发生了较大变化。首先，公募基金投资ABS“一对一”改为“一对多”，操作上增加了灵活度，使得后续扩募增发成为可；其次，总杠杆率约束也放宽至140%的杠杆率，强制分红口径调整，“收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%”，更贴近实际。此外，正式稿还调整了基础设施资产要求、细化决策机制，将财务顾问角色弱化，这些更加合理、更加科学的修订和完善，使得最终规则更匹配市场的真实情况。

另一方面，REITs这一高度市场化的金融产品与基础设施这类具有公益性的准公共产品必然存在磨合、适应的过程，REITs将面临诸多需要克服的困难。

对于公募基金管理人而言，基础设施REITs则更偏向于一级市场投资的投行类业务，公募基金在尽职调查、交易结构设计及项目运营管理方面存在人员、机制及经验的劣势；与此同时，税收优惠的不明确，或将成为制约公募REITs发展的重要因素；从流动性角度看，基础设施类的基础生产以及资产证券化市场流动性不一定像预想中那么好，不过肯定远远好于原来的私募REITs市场。

推进公募REITs在立法、税收等配套机制破题

上海证券交易所债券业务中心总经理佘力近日在一个公开场合对公募REITs做出阐述。

佘力表示，《试点通知》明确“公募基金+资产支持证券”的产品架构，是从立法成本、设计难度和可操作性等方面综合考量后的一个优选方案，力求在现有制度上尽快推动产品落地。“试点初期，确保优质项目的持续稳步上市，将是推进我国公募REITs在立法、税收、国资转让等配套机制破题的基础。”　

佘力介绍，近年来，上交所已经在私募REITs市场取得了积极进展，积累了一些经验和优势：2019年，上交所场内基金规模占全市场的比重达74%，资产证券化市场规模占交易所及银行间市场合计的52%。

同时，上交所积极探索实践，构建了类型丰富、运行稳健的私募REITs市场。截至2020年7月底，已有33单类REITs产品在上交所发行，规模562亿元，覆盖仓储物流、产业园区、租赁住房、商办物业、高速公路等多种不动产类型；推出了首单基础设施私募REITs，引领了境内市场储架式产品、可扩募产品等多轮创新，为试点公募REITs积累了丰富的实践经验。

此次我国基础设施领域公募REITs的面世，也是我国金融制度改革史上一件具有里程碑意义的事件。

鹏华基金副总裁邢彪表示，公募REITs是负债约束下打破基建投资瓶颈的有力工具。REITs的推出进一步完善我国多层次资本市场，有效引导长线资金投资基础设施。近年来随着我国无风险收益率逐步走低，债券发行利率屡创新低，债券组合的收益率也逐步降低；而股票资产的波动率仍然较大，投资人须具有一定风险承受能力；因此，对于普通老百姓来说，对于既有稳定现金分红收益，又具有较低风险波动的资产配置需求日益增强，而基础设施REITs的出现，正好填补了这一金融产品的空白，进一步完善了我国多层次资本市场。

“我国公募REITs资产类别将向多元化发展；流动性将会逐步提高；将成为主流投资品种。公募REITs丰富了投资者的投资选择。其投资主体本源定位是中小投资者，有2个重要特性：一是充当中小投资者的“投资导管”，每年向投资者进行强制性高比例分红；二是作为一种被动的投资实体，具有较小的商业风险，是一种风险较低的投资品种。个人投资者可以通过基金、信托等产品参与REITs。”中建投信托股份有限公司总经理谭硕认为。

税收、流动性三大问题待解决

公募REITs的推出意义非凡，作为REITs的载体，公募基金也将承担重任，迎来新的机遇与挑战。

鹏华基金副总裁邢彪表示，公募基金行业的传统业务为二级市场股票债券的组合管理投资，通过研究市场上现成的标的进行配置，而基础设施REITs则更偏向于一级市场投资、管理的投行类业务。公募基金擅长行业研究、价值发现以及定价，但在基础设施的尽职调查、交易、项目运营管理、价值提升等方面还没有经验积累。所以基础设施REITs业务对于整个公募基金行业来说，是巨大的业务机会，同时也是巨大的挑战。

中国REITs联盟秘书长王刚表示，与成熟市场权益型REITs相比，中国基础设施公募REITs的杠杆率较低，税收政策还不明确，有待进一步的完善。

数据来源：中国REITs联盟

光大兴陇信托副总裁、首席经济学家刘向东表示，“目前从我们证监会、发改委的文件来看，税收的优惠，目前还没有明确的规定，税收优惠的不明确，可能未来会成为制约公募REITs发展的重要因素。”

兴业证券固收业务总部总经理助理兼结构融资部总经理孔哲昕表示，“流动性问题，我个人不觉得像大家想象的流动性那么好，包括资产证券化市场发展这么多年，其实流动性也不怎么好，除了特别标准的产品。反射到公募REITs的话，它的流动性肯定是远远好于原来的私募市场。比如有些资产是通过基金退出的，那你就找单一客户进行磋商，那就是点对点交易。改成公募之后，我们理解形式应该跟目前的LOF基金类似。REITs至少远远好于目前资产所能退出途径的流动性，这是非常值得肯定的一点。”

此外，REITs这一高度市场化的金融产品与基础设施这类具有公益性的准公共产品必然存在磨合、适应的过程，基础设施REITs在逐步落地的过程中也面临诸多需要克服的困难。

鹏华基金副总裁邢彪总结，绝大多数基础设施资产为国有企业持有，在国资转让过程中涉及到的交易、定价、程序相关问题，需要得到国资监管部门的支持；还有在转让环节涉及的税收问题，也需要得到税政部门的支持；部分基础设施资产的业务涉及民生利益，政府对于基础设施服务的定价考虑了民生利益等外部性因素，如何平衡市场化收益及民生利益也将是个重大的课题；对于在国有体制内的基础设施运营管理团队，发行REITs后面临公开的市场化考核，如何安排好考核与激励，最大化地激发运营管理团队的积极性也需要多维度的考量。