近年来，深圳房地产市场棚改风头正劲，甚至超过了城市更新。许多老旧小区都希望搭上棚改的热潮，一些老旧小区的房子甚至因此卖出比周边高层住宅还贵的价格。

还未搭上棚改 房价先上涨

“我们小区也希望可以被纳入棚改范围，这楼虽然是高层，但实在太旧了。”记者在南山区桃苑公寓调查时，一位小区业主对于棚改诉求非常强烈。

（桃苑公寓外墙挂满棚改标语）

走在南山大道市六医院段，远远就能看到桃苑公寓大楼上挂了许多红色标语：我要棚改。记者向多位小区业主和房产中介了解，桃苑公寓旁边的荔馨村、荔芳村都传出要棚改的消息，这些老旧小区都是多层建筑。而路旁的桃苑公寓是楼高大概15层的老高层建筑，不在棚改范围之内，所以才有了挂横幅这一幕。

公开信息显示，桃苑公寓建于上世纪90年代初。记者看到，该小区的建筑风格类似宿舍，主要以小户型为主。记者发现，附近小区已经贴出关于荔苑中兴片区棚改区改造项目的摸底调查公告，但桃苑公寓并不在摸底范围之内。

尽管不在棚改之列，但桃苑公寓房价却因为这些“呼声”而突然上涨。房产中介张经理告诉记者，有些业主已经开始大幅调高价格，目前34平方米左右的房源挂牌价达到288万元，均价超过每平方米8万元，比“闹”棚改之前涨了每平方米1万多元。而在今年4月，桃苑公寓的二手房成交价仅在每平方米5万至6万元之间。

居民为何热情高涨

在深圳，许多未被纳入棚改试点的小区，业主自发组织签名，都在翘首以盼棚改的到来。在福田区八卦岭的鹏盛村，门口曾一度挂着十分醒目的横幅：鹏盛村民盼棚改，英明政府推新政。有小区居民表示，因为对面的八卦岭鹏基公寓棚改项目不断加速，小区业主委员会自发组织签名，希望自己的小区也能进入棚改或城市更新程序。在一些区级住建局网站和房产论坛上，记者发现咨询或要求棚改的小区居民更是络绎不绝。

最近，深圳多个棚改项目正在加速，而且签约速度远远快于一般城市更新项目。其中，号称“深圳最大棚改小区”的南华村棚改项目已经开始拆除工作。据了解，南华村棚改项目自2019年7月21日启动签约后，仅用15天签约率达99.6%。近日，深圳罗湖区船步街片区棚改项目签约率也达到99.7%。该项目正式启动签约后，实现15天签约户数、套数和面积达到“三个99.7%”，刷新了深圳老旧住宅小区棚改速度。

（南华村棚改项目现场）

“有很多投资者专门盯着好地段的老旧小区甚至是城中村的小产权房，就是押注改造带来的高回报率，他们在房子有可能拆迁之前提前埋伏，一旦有棚改或房企入驻的消息传出，这些投资者立马就提高价格抛售房子，愿意接盘的人不在少数。”张经理如是说。

而在深圳，棚改与城市更新到底有什么区别？

其实，棚户区改造和城市更新是相互独立的政策体系，两者的政策适用范围不同。棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区；而城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。此外，两者的补偿奖励标准和项目实施模式也有所不同。棚户区改造项目以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主、其他企业可以参与的模式，改造方式为拆旧建新，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房。棚户区改造项目的货币补偿按照相关规定执行，一般来说产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行，允许增购不超过10平方米的建筑面积。棚改后房价上涨面积增加，房子大幅增值，这也就难怪居民们热情高涨。

尽管几大棚改项目正在加速推进，但真正能够实施的项目其实不多。深圳市住建局近日透露，棚改已开工项目6个，完成计划备案的项目7个，还有一批项目在开展前期工作。不过，公开信息显示，深圳正开展《关于加强棚户区改造工作的实施意见》的修订，重点将从细化棚改政策适用范围、完善搬迁安置补偿奖励标准、引导社会资本参与等五大方面完善，另外地价修正系数的调整工作也在推进中。

而针对“准拆迁”在一定程度上扰乱市场秩序，近日，福田区住建局发布《关于严禁旧住宅区借“棚改”概念炒作二手房价格的通知》。《通知》指出，维护棚改计划的严肃性，未经官方渠道发布的“纳入棚改计划”信息为不实信息；严厉打击扰乱房地产市场秩序的行为。严禁业主、物业服务企业擅自在小区张贴有关“棚改”横幅、进行意愿征集。严禁中介机构、物业服务企业、业主等擅自散布旧住宅区纳入棚户区改造计划的不实信息，炒作和哄抬房价。严禁自媒体借“棚改”概念炒作、哄抬房价。