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180亿元抢“地王”,10天豪掷全年营收,这位“地产二代”能否破局?

2020-05-20 23:06 来源: 新财富 作者: 杜冬东

以囤地多著称的合生创展,目前并不缺土地储备。若谋求重回C位,其当务之急或在于破题大盘开发及囤地去化,以加速资产周转。合生创展何以争夺地王、逆势拿地?刚刚接班的“地产二代”朱桔榕,策略有待观察。

久未出招的“华南虎”合生创展(00754.HK),近来突然在京发力。

2020年5月19日下午,合生创展以42亿元、65.4亿元分别拿下北京市丰台区南苑乡分钟寺村L-39地块、L-41地块。在这场仅有三宗地块入市的土地竞拍中,合生创展独下两子,付出土地价款107.4亿元,楼面价分别达到7.61万元/平方米、7.39万元/平方米。

而在10天前,合生创展才亮相北京土拍市场,力压融创中国(01918.HK)、中海地产、保利地产(600048)等一众地产巨头,最终经过57轮厮杀,以溢价率26.5%、总价72.2亿元,成功拿下北京市丰台区南苑乡分钟寺村L-24、L-26地块的R2二类居住用地,楼面价达到6.7万/平方米,刷新北京南城楼面价单价新纪录。

10天内豪掷180亿元拿地,让粤系老牌房企合生创展重回公众视线C位。主角不是朱孟依,而是其女儿朱桔榕。

01

逆势拿地:10天投出去一年的营业收入

合生创展10天斥资180亿元拿地,出手不可谓不猛。

180亿元是什么概念?

Wind数据显示,合生创展2019年的营业收入为186.01亿元。这意味着,合生创展10天时间投出去的资金,相当于其去年一整年的营业收入。

克而瑞销售排行榜显示,合生创展2019年的销售规模仅为 204.4亿元。而在整个房地产行业,销售规模超过180亿元的房企达到109家。

土地竞拍的现场画面也相当激烈。先是56轮竞价,合生创展以42亿元竞得分钟寺L-39地块,溢价率42.08%,楼面价76168元/平方米,溢价率及楼面价均创下北京市场年内新高。而后,又经过82轮的激烈角逐,合生创展以65.4亿元竞得分钟寺L-41地块,溢价率37.86%,楼面价73912元/平方米。上述现场细节可见,合生创展颇有志在必得的意思。

事实上,土地市场是行业风向标。自2018年的房地产宏观调控,尤其是2019年下半年国家“房住不炒”的定调之后,房企扩张较之早前普遍谨慎了许多。土地拍卖市场,与数年前房企“有地必抢、地王频现”的热闹不同,已是另一番冷清景象。

大型房企,如富力地产,于2019年下半年“原则上暂停拿地”;而融创中国董事长孙宏斌更是直言“拿地方面,融创2019年下半年基本没有指标,除非是特别好的地,拿地基本是停止的”。尤其进入2020年以来,受新冠肺炎疫情的影响,多数房企的拿地策略更为保守。克而瑞数据显示,截至4月21日,2020年重点监测城市流拍率升至21.8%,较2019年增加了5.8个百分点。仅仅3月1日至4月19日的50天时间,克而瑞重点监测的城市就有79宗地流拍,日均有超过1宗地流拍。2020年3月13日,万科公开宣称“会谨慎拿地”。不少虽没有明确表态的房企,都或多或少都缩减了拿地的规模。

一线城市的房企,拿地的难度日渐加大,越来越多房企不再在公开市场拿地,而是通过并购以控制风险、增加现金储备。大型房企中,通过股权收购方式拿地的典型有世茂房地产(00183.HK)、融创中国、万科A(000002)。以世茂房地产为例,2019年,其相继并购泰禾集团(000732)、粤泰股份(600393)、万通地产(600246)、明发集团(00846.HK)等公司旗下的多个项目,并以资产包大手笔收购了福晟集团(00627.HK)。据统计,该公司2019年新增货值5000亿元,其中收购并购比例达到67%。

沉寂多年之后,合生创展突然阔绰出手,这让市场颇感意外。投资者不禁要问,其逆势激进拿地,究竟是在下一盘什么样的棋?

02

激进拿地:“华南虎”重启扩张

Wind数据显示,合生创展2019年营业收入同比增长超40%,净利润同比增长近85%,销售净利润率也达到近5年的新高。多项财务指标表明,其经营绩效改善明显。

从资产负债率指标看,合生创展也在持续发力,加杠杆扩张规模,重启扩张的战略。



合生创展是最早在香港上市的房企之一,曾被称为“华南五虎”之首。2004年,其成为内地首个迈过“100亿销售规模”的房企,一度是同行眼中的“地产界航母”。不过,风光未有几年,合生创展的销售额陷入停滞,常年徘徊在百亿量级,并被中国恒大(03333.HK)、碧桂园(02007.HK)等远远甩在身后。在多家龙头房企相继销售突破6000亿元的2019年,合生创展才最终跨入200亿的销售门槛。


合生创展的落伍,很大程度上受困于其“慢周转、高溢价”发展战略。合生创展的打法不随大流,而是典型的李嘉诚式的港资房企玩法——低价收购土地,通过漫长升值期等待土地溢价,从而缓慢谋利,赚取高利润。朱孟依深信“未来地价的涨幅将超过房价”。


合生创展的低周转模式,一方面是与大盘开发有关。如,合生创展在广州的众多项目开发周期有10余年之久,包括其旗下的骏景花园、珠江帝景、帝景山庄等众多项目。其中,开发周期已近20年的珠江帝景项目地块,至今也未完全转化。另一方面是囤地,数据显示,其所囤地块早在2003年已升至1000万平方米之上;2004年,合生创展在广州拿下20个项目,其在广州的开发规模相当于万科在全国5大城市的开发总量。2009年,合生创展曾以高达3020万平方米土地储备,位居行业TOP10。


如图所示,合生创展的资产周转率对比同行处于很低的水平。2005-2019年,合生创展的资产周转率远远低于中国恒大、碧桂园、万科等头部房企,甚至低于持有大量商业项目的富力地产。

虽说合生创展的“低周转”获得了“溢价”所带来的高利润,但错失了规模扩张的良机。合生创展一直奉行的“多囤地、低周转”与市场大势形成鲜明错位,以至于与规模增长的黄金时代失之交臂。





时至今日,合生创展仍然执着于多囤地的风格,过去数年的土储规模保持在2000万平方米以上。2019年报数据显示,合生创展土地储备达3111万平方米,位居行业TOP50榜的第26位。从土储结构来看,合生创展在国内一线城市的土储面积达到1745万平方米,其中住宅面积达到1094万平方米。


北京曾是合生创展北上扩张的首站。早在2003年,合生创展在北京大望路开发的珠江帝景以纯欧式建筑大盘,一战成名。时隔多年,合生创展在北京重金投掷180亿元拿地,似有宣告扩张再启的意思。



03


二代当家:逆袭在望吗?


2020年1月,61岁的朱孟依正式辞任合生创展董事会主席及执行董事,其女儿朱桔榕正式接班。此前已以高管身份在公司工作多年的朱桔榕当家之后,蛰伏已久的合生创展的领导风格明显变得更为进取,开始在公众视野频频现身。


此番凶猛投掷180亿元在京拿地,正是朱桔榕接棒之作,锋芒毕露跃然拍卖会上。


从最近10年趋势看,针对房地产行业的宏观调控日渐严厉,政府限价及房企竞争加剧使得行业净利润逐年缓慢下降。时间证明,“高杠杆、快周转”的模式是最适合中国房地产市场的成长模式。


在近年中央定调“房住不炒”、资金面持续收紧的态势下,房企普遍资金紧张。市场寒潮持续、加之新冠肺炎疫情冲击,房地产供销转折已成为大势所趋。房企时下普遍遭受销售与融资两端夹击,加速去化、提高周转成为生存之道。完成“低周转”向“高周转”的模式转型,带领合生创展走出大盘“开发难、招商难”的处境,或是朱桔榕需要直面的课题。


资料显示,合生创展拿下的L-39地块,建设用地面积为1.78万平方米,建筑控制规模≤5.51万平方米;L-41地块建设用地面积为2.98万平方米,建筑控制规模≤8.85万平方米。而在南苑乡分钟寺村的地块,建设用地面积3.58万平,规划建筑面积≤107437平方米。总体来看,三块土地面积均不大,或已不再推行大盘开发。


对于“囤地”著称的合生创展而言,其目前最不缺的正是土地储备。进一步说,合生创展要谋求东山再起,当务之急或许不在重金拿地扩张,而在于破题大盘开发和囤地去化,以加速资产周转率。不过,随着巨资投入争夺地王、扩充土地储备,合生创展似乎在“慢周转”与“重资产”的道路上越走越远。


近年,国内大型房企,如新城控股(601155)、世茂房地产等,纷纷迎来“地产二代”接班,大量核心资产移交新一代掌舵者,“地产二代”的举动成为市场关注的焦点。


朱桔榕全面接班后将如何领导合生创展逆势崛起,新财富将持续关注。


声明:证券时报力求信息真实、准确,文章提及内容仅供参考,不构成实质性投资建议,据此操作风险自担。

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