2020年，被认为是物业行业“特殊”的一年。

一方面，在前一年超过12家物业企业通过IPO、重组或借壳登陆资本市场后，头部开发商开始在2020年分拆物业上市。尤其是11月8日，华润万象生活通过港交所上市聆讯；19日，融创服务正式挂牌上市；22日，远洋服务通过港交所上市聆讯；23日，恒大物业开始招股，并计划于12月2日正式挂牌。此后，越秀地产也发布公告，打算分拆物业上市。而恒大物业的上市，也意味着市场再添一只千亿物业股。

另一方面，新冠疫情改变了社会各界对物业行业的认知，城市更新、老旧小区改造等政策也被认为带来新的机遇。有机构发布预测表示，2020年，物业行业的总体营收规模将首度突破万亿。

股价和估值暴涨背后，物业行业的发展到底情况如何？数据显示，物业行业仍处在规模高速扩张阶段，但传统的物业服务利润空间有限，随着物业企业不断在新的领域拓展利润边界，行业被认为将会进入“黄金时代”。

根据中国物业管理协会9月发布的《2020中国物业管理行业发展指数报告》显示，2020年物业管理行业总体营业收入预测值是11800亿元。甘俊摄

政策利好刺激想象空间

物业行业的规模增长是一大因素。

根据中国物业管理协会9月发布的《2020中国物业管理行业发展指数报告》显示，2020年物业管理行业总体营业收入预测值是11800亿元，管理面积将达到330.4亿平方米。“十四五”期末，物业管理行业管理规模将达到430亿平方米，营业收入将超过2万亿元，从业人员将达到1000万人以上，下游的一些产业也将拉动100万人就业。

不过，规模增长并不能完全解释资本为何突然青睐物业行业。一直以来，劳动力密集、利润空间低，就被认为是物业行业的“行业标签”。

易居房地产研究院发布的《2020物业服务企业综合实力测评报告》显示，500强企业营业收入3407.48亿元，同比增长20.33%，业绩维持持续增长态势。

与管理面积和收入规模的大幅上涨不同的是，2019年，500强企业毛利和净利润分别为511.64亿元和299.88亿元，毛利率微降0.13个百分点至15.02%，净利润率为8.80%，较上年，也仅仅只增加0.81个百分点。

不过，由于2020年以来的新冠疫情、老旧小区改造等，被认为推动了物业行业的社会认知改变，拓宽物业服务领域，创新物业商业模式，因此，2020年也被认为是物业行业“特殊的一年”。

一些观点看来，在整体利润空间不足的背景下，物业行业之所以能在今年成为资本宠儿，主要在于随着城市发展进入“存量更新”时代，基础物业管理收入以外的多种经营服务收入，所带来的巨大想象空间。

有物业企业人士告诉21世纪经济报道记者，疫情以后，物业行业的生活性服务属性开始得到社会广泛认可，但作为生产性服务属性，还未得到广泛认识，价值被低估。

在所有的物业类型中，住宅物业以四成的面积创造超过五成的收入。而老旧小区改造等城市更新政策的推出，也让低利润的住宅物业，看到了获得更高利润的希望。

一方面，老旧小区改造可以为物业行业提供新的增量空间。以北京为例，北京建设于1999年以前的老旧小区约有2.3亿平方米。其中大部分没有专业化的物业管理，不仅基础设施落后、小区环境较差，更缺乏物业服务。北京市住建委主任王飞就曾表示，老旧小区综合整治工程的目标之一，便是带动物业管理长效机制的建立。

而另一方面，在老旧小区改造的“提升类”改造中，提出要针对公共服务和公共环境，改造包括增设社区养老、托幼、医疗、家政、体育设施、智能信包(快件)箱等便民设施等。这些，都被认为是物业公司未来的盈利空间所在。

其中，又以新基建、5G等相关的智慧物业运营，最为值得关注。有北京龙头物业企业的相关部门负责人向21世纪经济报道预估，未来五年间，仅是智慧社区改造、新基建的规模，北京的市场规模就会有200亿元左右。

而在2020年的城博会上，21世纪经济报道记者也了解到，在老旧小区的智慧化改造过程中，物业公司联合第三方平台，为居民提供物流服务、保修服务等物联网服务十分普遍。通过物业提供的便携式医疗设备，打通小区居民健康数据与社区医院、家庭医生的智慧社区医疗案例也开始出现。

一个直观反映了这一趋势的现象是，万科近期将物业公司改名为“万物云”，定位为空间科技服务。另外，金科、龙湖等知名房企分拆的物业板块，也都在名称中直接加入了“智慧”元素。新城悦服务也在2019年就收购了智能家居企业数渊信息。

两倍毛利率

在理解了这一趋势及其背后的逻辑之后，一个各界关注的问题是，让无数资本和地产公司趋之若鹜的“多种经营服务”，到底能对行业产生多大的影响？

前文已经提到，2019年，在整体收入提升了20%个百分点的同时，物业行业500强企业的整体毛利率和纯利润率为15.02%和8.8%，分别下降了0.13个百分点，和微增了0.81个百分点。

有物业企业人士告诉21世纪经济报道记者，目前来看，一方面，物业管理成本和人员成本不断上涨，对于本就是劳动力密集行业的物业行业影响较大。另一方面，物业服务费目前的调价机制建设不够完善，一些地方政府的指导价格长期不变，物业费用难以上涨，这也使得基础物业收入，利润增长相对乏力。

分开来看，以物业管理费用为核心的基础物业服务收入达2660.53亿元，同比增长17.86%，占总营业收入的78.08%。提供更多增值服务的多种经营服务收入746.94亿元，同比增长30.03%，占总营业收入的21.92%。

而从利润来看，500强物业企业的基础物业服务净利润191.73亿元，占总净利润的64%，而多种服务经营利润总值108.16亿元，占总净利润的36%。

物业的多种经营服务，以22%的收入，创造了36%的利润，显然基于社区增值服务的多种经营服务，是提高行业利润率的。

而如果聚焦个别房企，这种差异更加明显。

易居研究院根据上市物业企业的年报整理，大部分上市物业企业的物业管理服务毛利率，在11%到30%左右，而增值服务的毛利率，则普遍达到了30%至60%的区间，相当一部分企业的增值服务毛利率达到了物业管理服务的两倍左右。2019年，碧桂园服务的物业管理服务，毛利率约为30.2%，而增值服务的毛利率则达到了50.5%。保利物业的这两组数字则分别为14.2%和31.4%。鑫苑服务的差别更是达到了21.6%和60.9%。

上述易居研究院报告也指出，物业管理行业拥有得天独厚的人口资源优势和业主交互能力，能够迅速感知居民和业主多元化的服务需求，因此得以构建更多元的社区消费场景。目前，比较成熟的社区增值服务包括空间资源服务、美居装修服务、资产租赁服务和社区生活服务。

而从具体的收入构成来看，也有一批社区服务业务开始成熟。在2019年，500强物业企业的社区电商服务、社区房屋经纪、社区家政服务和社区养老服务的收入分别达到了约63亿、62亿、25亿和6.5亿元，占总社区服务收入的19.9%、19.6%、8.0%和2.1%。

对此，全国智能建筑及居住区数字化标准化技术委员会（SAC/TC426）秘书长张永刚则告诉21世纪经济报道，由于物业同时还可以实现对小区人员的服务和管理，以及小区设备设施的管理，相对于第三方不容易出现信息沟通的不顺畅，因此，以物业公司为主的智慧社区服务，可能是未来的发展方向。