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深圳长租公寓困局背后:楼市租售行情背离

2020-11-18 21:36 来源: 证券时报网 作者: 吴家明

接连爆雷的长租公寓迎来了最强监管,除了自身的经营模式,租赁市场的变化也是长租公寓市场必须经受的考验。而在深圳火热的买卖市场背后,租赁市场却显得相对平静,而多数投资者对于租金回报率这一指标也并不“并不感冒”

“我在这包下两栋楼改成长租公寓,今年的空置率一直超过10%,当时每套房花了5万元左右的装修成本,加上每月给业主的租金,压力还是不小。”陈先生在深圳沙嘴村当起了一名长租公寓二房东,“我的情况还算是好的,因为装修和管理都还不错,我认识一些同行手上的公寓空置率一直都在20%以上。”

在采访过程中,记者随机询问几位租房者找房的经历。有租房者告诉记者,“还没走进村子,就看到墙上到处贴的是房源招租的小广告,还有附近的一些小区房源,租金其实变化不大,但房源的选择性确实多了。”而在目前市场主流的几个房产中介机构APP上,记者发现深圳全市范围内目前在租的房源都在40000套以上。

二房东和租客的感觉也反应在数据之上,美联物业全国研究中心的数据显示,10月美联物业(深圳)蓝筹住宅租金指数降至251.55点,对应的租金水平为每平方米90.91元,环比下跌1.08%,同比下跌0.88%。由于租金跌、价格涨,住宅租金回报率小幅下滑至1.62%的水平。

与租赁市场相对平静的一面不同,深圳新房市场最近进入高潮,多个备受市场关注的“网红”新盘即将入市,特别是位于南山的华润城润玺一期终于揭开面纱,引发市场热议。对于这些动辄上千万的房源,租金回报率也仅有1%左右。有租房者告诉记者,自己和朋友在华润城润府一期寻找房源,一套82平方米的房源业主报价11800元,已经较之前的报价下调近千元,按照目前的市场挂牌价格1500万元计算,这套房子的租金回报率还不到1%。有购房者直言,许多人在深圳买房根本不考虑租金回报率,都是关注房价升值的部分。

租售行情背离,让长租公寓雪上加霜,而当前频繁爆雷的主要都是分散式长租公寓,分散式长租公寓主要是从租赁中介业务延展而来,依靠整合户主房源进行重新装修管理,类似二房东。另外一边,“集中式长租公寓”主要以传统的商业地产运作模式,利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营,如有大型规模房企背书的万科泊寓、龙湖冠寓等。不过,面对疫情的冲击,房企长租公寓整体规模拓展也放慢速度。市场数据显示,二季度TOP20的房企长租公寓管理规模增速环比一季度下降5%,有些开发商已经不再将长租公寓作为主营业务。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱认为,长租公寓要想持久运营下去,要加强自身运营,做好对租户的保障,从而提高续租率,降低房源空置带来的成本增加。此外,付款方式不应该依赖金融手段,对长租公寓来说并不一定是坏事。国内的长租公寓运营还在起步阶段,目前还未有一家机构实现盈利,但通过几年的摸索,机构对运营的方向更加清晰,在政策的倾斜下,未来长租公寓仍有机会。

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