接连爆雷的长租公寓迎来了最强监管，除了自身的经营模式，租赁市场的变化也是长租公寓市场必须经受的考验。而在深圳火热的买卖市场背后，租赁市场却显得相对平静，而多数投资者对于租金回报率这一指标也并不“并不感冒”

“我在这包下两栋楼改成长租公寓，今年的空置率一直超过10%，当时每套房花了5万元左右的装修成本，加上每月给业主的租金，压力还是不小。”陈先生在深圳沙嘴村当起了一名长租公寓二房东，“我的情况还算是好的，因为装修和管理都还不错，我认识一些同行手上的公寓空置率一直都在20%以上。”

在采访过程中，记者随机询问几位租房者找房的经历。有租房者告诉记者，“还没走进村子，就看到墙上到处贴的是房源招租的小广告，还有附近的一些小区房源，租金其实变化不大，但房源的选择性确实多了。”而在目前市场主流的几个房产中介机构APP上，记者发现深圳全市范围内目前在租的房源都在40000套以上。

二房东和租客的感觉也反应在数据之上，美联物业全国研究中心的数据显示，10月美联物业（深圳）蓝筹住宅租金指数降至251.55点，对应的租金水平为每平方米90.91元，环比下跌1.08%，同比下跌0.88%。由于租金跌、价格涨，住宅租金回报率小幅下滑至1.62%的水平。

与租赁市场相对平静的一面不同，深圳新房市场最近进入高潮，多个备受市场关注的“网红”新盘即将入市，特别是位于南山的华润城润玺一期终于揭开面纱，引发市场热议。对于这些动辄上千万的房源，租金回报率也仅有1%左右。有租房者告诉记者，自己和朋友在华润城润府一期寻找房源，一套82平方米的房源业主报价11800元，已经较之前的报价下调近千元，按照目前的市场挂牌价格1500万元计算，这套房子的租金回报率还不到1%。有购房者直言，许多人在深圳买房根本不考虑租金回报率，都是关注房价升值的部分。

租售行情背离，让长租公寓雪上加霜，而当前频繁爆雷的主要都是分散式长租公寓，分散式长租公寓主要是从租赁中介业务延展而来，依靠整合户主房源进行重新装修管理，类似二房东。另外一边，“集中式长租公寓”主要以传统的商业地产运作模式，利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营，如有大型规模房企背书的万科泊寓、龙湖冠寓等。不过，面对疫情的冲击，房企长租公寓整体规模拓展也放慢速度。市场数据显示，二季度TOP20的房企长租公寓管理规模增速环比一季度下降5%，有些开发商已经不再将长租公寓作为主营业务。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱认为，长租公寓要想持久运营下去，要加强自身运营，做好对租户的保障，从而提高续租率，降低房源空置带来的成本增加。此外，付款方式不应该依赖金融手段，对长租公寓来说并不一定是坏事。国内的长租公寓运营还在起步阶段，目前还未有一家机构实现盈利，但通过几年的摸索，机构对运营的方向更加清晰，在政策的倾斜下，未来长租公寓仍有机会。