8月11日至12日，第四届地新引力峰会在上海举行。证券时报记者获悉，本次峰会由易居克而瑞主办、乐居财经联合主办，中国房地产行业协会数字科技地产分会、中物研协、克而瑞证券以及中物品质联盟等协办。峰会内容包括资产管理、物业管理、产城发展、租赁住宅、不动产区块链、地产科技、文旅地产等七大热门论坛，参会的嘉宾主要来自地产、资管、物业、租赁、产业、科技、金融、区块链、文旅等行业。

易居丁祖昱：资管泡沫将被挤掉

在峰会首个发言的嘉宾是易居企业集团CEO丁祖昱。他表示，资管从沸点到冰点，2020年对资管行业来讲，可能是最坏的一年，也可能是最好的一年。未来资管时代一定是越来越蓬勃兴起，所有的参与者也许可以在这个时代中成为真正的英雄。

丁祖昱认为，当前市场中蕴含着危机，例如写字楼、商业、酒店市场供过于求，需求端受疫情影响大幅度降低。但同时也充满机遇，第一，资管泡沫在这一轮可能会被打掉，资产价格将回归理性；第二，通过运营破局，中国优秀的团队多，优秀的人才多，管理能力对于资产价值有重要作用。

上海高金严弘：居民财富中地产占比过高

上海交通大学上海高级金融学院学术副院长、金融学教授严弘在致辞中表示，地产金融的作用是进一步盘活存量，使地产资产能够在整体财富资产结构中占到良好的比重。

他认为，房地产资产在居民财富结构中集中度过高。高度集中的房地产资产在居民财富结构中的地位造成了两个影响，一方面流动性缺失，房地产资金很难能够产生其它效用；另一方面使得我们整体财富水平对房地产行业风险敞口比较大。这一情况下，地产金融有助于地产企业转型和实物资产向金融资产的转化。地产金融的作用从两个方面来推动整个房地产行业的进一步转型升级，首先是可以帮助房地产企业拓展他们的融资渠道和融资模式，另一方面是资产证券化，提高资产流动性和可分性，有利于有效资产配置的实施；

严弘认为，财富管理和地产金融的整体发展是相辅相成。通过地产金融的发展，地产相关金融产品的推出，可以推动地产相关资产流动性增加，使更多投资人可以合理配置地产相关金融资产，也使我们现有的存量得到更好的盘活；另一方面也有助于传统地产企业实现转型，实现实物资产向金融资产的进一步转化。

平安不动产刘鹏鹏：类REITs进一步发展

平安不动产资产管理部董事总经理刘鹏鹏指出，资产管理是一个大概念，涵盖投、融、管、退各个环节，四个环节都需要对应专业团队和专业能力。他表示，要想做大投资需要强强联合，合纵连横。投资应注重平衡，应抓住新机遇，关注快速崛起的城市和地区，先人一步。

他认为，随着中国金融改革的深入，整个金融市场的金融产品日益丰富。类REITs如今已有实践，未来“类”字会被去掉，会有新产品出现。优质的资产管理平台应具备专业的管理团队，丰富的管理经验和管理业绩，兼顾各类业态的动态平衡管理，另外科技赋能未来也不能少。退出应有清晰的标准，并且是贯穿投融管退全流程。退出不仅可以更新资产池，还可创造更多价值。

渤海汇金李耀光：REITs是国际市场成熟工具

主题演讲环节，渤海汇金证券资产管理有限公司副总经理李耀光表示，无论是类REITs，还是公募REITs，最显性的价值就是财务和资本市场的价值。

李耀光指出，REITs是国际资本市场成熟的不动产金融产品及模式。REITs在国际市场是一个很成熟的工具，逻辑上来说就是把一个不动产变成一个证券，让更广泛的投资人去投资；同时为了保护投资人的利益，使得更多的财务投资人参与；要求资产是成熟不动产，收入以租金为主，要稳定，有强制分红。他认为，盘活存量资产、补充资本金是此次发改委推出公募REITs的重要目的。通过这个方式把基础设施盘活，同时如果既往是PPP项目的话，通过这个方式，盘活存量可以盘活地方政府在当地财政基础下测算出来的PPP额度，可以进一步让PPP发展。

此外值得注意，美国的REITs在过去30年几乎跑赢所有的股指。国内现在强调分红率，海外一部分人也强调分红率，但更多的是强调资本的增值。美国的REITs在过去30年几乎跑赢所有的股指，跑赢的收益是资本增值，这个和买房赚钱一部分的逻辑是很像的。李耀光建议，大家做REITs投资、REITs测算的时候，不同的资产有没有资本增值对一个REITs的发行影响很大，不仅仅是现金流的分红率。

圆桌：公募化将成为大趋势

在随后的圆桌论坛环节，新加坡交易所上海机构总经理陈世亮介绍，新加坡CBD，70%的写字楼已经装入REITs里。要保持一个核心有竞争力的REITs中心，新加坡REITs必须要把地产的覆盖区域扩展到全球，才能更有竞争力和价值。

澳洲悉尼交易所代表-宝泽资本中国区投行业务董事翟雷辰建议，中国的企业不妨打开眼界，可以考虑海外资本市场。

五牛控股有限公司管理合伙人马林庆表示，新加坡70%的写字楼已经REITs化，而国内可能90%是靠线下一对一合同谈判退出。退出决定投资，对于股权投资来说，有退出的渠道很重要。

爱建信托常务副总经理吴淳认为，核心城市、核心区域的资产具有更新改造、价值重估的历史机会。

稳盛投资总裁许亚峰认为，资管行业公募化是一个大的趋势，真正稳定的资产是适合个人投资人投资的，最终的方向就是稳定的持有资产走到公募化。

克而瑞刘文超：提供三大数据系统

在本届地新引力峰会上，克而瑞执行总裁刘文超表示，希望基于克而瑞的底层资产数据平台，不断开发出适合各种应用场景的算法，为整个资管行业生成越来越多人可以读懂的数据资产，这是克而瑞资管愿意做和正在做的。

刘文超指出，克而瑞目前正在研究对于未来房地产或不动产资管有意义的一些模型，包括资产体检、交易诊断、货值风控和商圈监测等模型，同时提供三大数据系统——第一，为中国各个楼宇提供大数据资产管理的系统，即资管云；第二，为整个金融机构无论是信托、银行，还是险资提供大数据的投资风控系统，即投管云；第三，为中国目前主要的城市13万栋商用楼宇，做了一套资产数据系统，方便整个不动产行业去查询、使用、分析。

中城投资应华：疫情后房企拿地比较热

中城投资董事、总裁应华表示，现在所有的资源在向头部聚集，我们作为头部企业我要求我们的团队做好红海里面的大鲨鱼，回归主业，回归专业，这也是我们胜出的主要原因。他指出，“房住不炒”下的房地产行业新常态，市场整体趋向平稳。今年上半年，疫情以后拿地的趋势比较热，二季度的数据超出预期，三季度很多城市房价包括限购措施进一步加强，特别是南方的城市，这是比较平稳的情况。

应华认为，主动管理不只是风控，更关键的是管理。所有的机构谈主动管理，房地产主动管理是什么——有人说是风控，也可以说是，但更关键的一个地方是管理。中城投资正式员工加外包超过三分之一做投后，没有好的投后，不可能有好的管理人，不可能管出好的产品。

对此，他提出“双主流”投资理念，即主流开发商提供的主流产品。聚焦“双主流”项目，即投资项目必须符合所在城市的主流产品，并且为房企擅长的主流产品，以保证有效需求和去化。具体房企、城市、项目中的项目选择，是需要满足双主流和现金流要求；区位方面，需要选择投资城市的重点规划发展方向区域，并且配套完善成熟。项目选择的关键指标方面，主要是两个方面。一是，项目需要符合双主流项目，是城市和所在区域的适销定位产品，并且是企业主流打造优势产品；二是，财务指标方面，地货比有足够优势，静态盈利指标销净率，动态指标去化率、IRR需要满足最低标准。

高和资本苏鑫：科技进步可提升现金流

高和资本合伙人苏鑫指出，地产科技未来一定对城市更新产生非常大的助推作用，一个是技术的成熟，二是金融的推动。他强调，疫情带来的这种VUCA时代（多变、复杂、模糊、不确定性）是长期存在的。

城市化未来将从资本型粗放增长的1.0花钱模式转变为资管运营模型的2.0赚钱模式，城市转型好不好，要看城市更新做得好不好，而科技将是推动城市进入2.0增长模式的重要力量。5G、物联网等技术的成熟将帮助打造数据化楼宇，将改变办公、商业的应用场景，并降低存量大的运营成本，提升运营效率，给新商业、新办公带来现金流的提升。

苏鑫表示，公募REITs细则已经公布，商办公募REITs未来可期。科技进步将提升现金流，资产证券化有一个放大的倍数。比如同样一个技术、一个节能，让这个楼宇一年节省了50万元，以前我们可能不关心，但现在对于现金流的微小改善，如果通过资产证券化放在表外，可以大幅放大其作用。

越秀房产信托林德良：洞察结构性机遇

越秀房地产投资信托基金董事会主席、执行董事及行政总裁林德良表示，把持有资产的价值在资本市场做到价值最大化，是我们资产管理的核心。他认为，今年可以说是资管元年，以前投融管退的退没有形成闭环，今年房地产基金可能来，明年、后年商业地产有没有可能？有可能。这就是从砖头变成股票，从重资产变成轻资产，最好的模式就是开发、运营，金融化退出。

底层的资源运营能力是价值提升的关键因素。每一栋楼我们接手要做经营提升、服务提升，还要做财务提升，这怎么和估值联系在一起？续租率和我们财务有关，续租率达到80%以后，租金的60%可以给银行还本金，降低我们本金的要求。我们通过对上海越秀大厦进行租户优化、资产改造、财务提升，平均租金提升20%　，估值较收购时提升近20%　。

在疫后时代，我们更重要的是洞察每一个城市结构性的机遇。在疫后时代，例如武汉，我们2月底在武汉签了1.2万平米的写字楼，5月起租，为什么他们要进来？中央政府在疫情的时候投资3千亿元到武汉，产业动能主要是大健康、医药、线上教育，我们写字楼主要围绕这几个方向找寻新需求。同时与政府合作优化租户结构，提升资产防御性及穿越经济周期的能力。

锦和商业郁敏珺：让资本嫁接商业地产

本次地新引力峰会上，锦和商业董事长郁敏珺指出，商管公司资产管理运营的价值将逐渐被认知、认可。投融管退一定程度上中间管理的能力最重要，优秀的管理能力才可以保证成本控制实现，价值提升，最后实现退的技术，退是价值提升最后的表现。如果没有管的能力，退出的难度就会很大。

她认为，资产管理市场有非常远大的前景，未来能在这个赛道上走出来的，一个是基于做实，不断做精的持续运营能力；另一个是资本的嫁接，　REITs在中国的开始将是商业地产未来发展最重要的里程碑事件。

圆桌：高品质写字楼仍稀缺

在下午的圆桌论坛上，氪空间CEO王雪泉认为，疫情之下的上半年，联合办公行业遭受了进一步大的打击。有一个行业性的问题，就是如何盈利的问题。上半年疫情平缓了以后，怎么样再出发，怎么样让这个行业实现盈利？总的来说，我们是想轻资产方向发展，摆脱二房东的商业模式。把我们整个行业可以给客户创造价值的价值链重新梳理，做革命性的技术改变，从亏损的情况转变为整体的盈利的状态。

瑞安房地产·创智天地项目总经理陈丽丹认为，在目前的环境和疫情的影响下，创智天地的办公出租率维持比较好，在上海五角场这个片区我们保持90%多的出租率，这个和我们的服务、运营分不开。我们去年的续租率是87%，这个和我们的社区运营分不开。

香港置地中国物业发展及投资业务发展副总经理孙逊表示，办公楼和商业的发展，现在的趋势更多是注重以人为本，我们现在做的一个是绿色健康的东西，一个是文化艺术的东西；金融和产业、科技、新金融的结合，会给上海带来很大的增量。我们做了研究，上海真正意义上超甲级的新办公是伦敦、纽约的三分之一到二分之一，其实上海超甲的供应量有限。我们是有信心，将来更多的金融租户将落户到上海。

华住集团副总裁，城家公寓首席发展官华浩峰指出，未来要发挥酒店运营的精细化能力，一个是越来越轻，用管理能力和输出，为整个行业服务。另外希望运营能力和精细化的管理能力，以及较强的收益管理能力，切入一些资产端。

大稻启运开发有限公司集团营销中心总经理杨炳运认为，杭州的办公存在两个重要特点，第一就是写字楼大平层，已成为一个杭州市场全新的主流产品，在我们大稻的“望系列”产品中，望廷和望朝都将推出此类产品。浙江客户的投资特性也决定了公寓的持续热度，且价值和价格有逐步增高的趋势；第二个特点，写字楼的运营项目中，高品质的写字楼还是比较稀缺，在向一线城市学习过程中，我们进行第一阶段的积累，在我们世纪城两个亚奥地标望朝和望廷项目，把高标高配的功能和服务都加了上去。都说长三角一体化，整个长三角大家除了关注上海以外，我个人认为，这三五年时间里面，像杭州、宁波，这些城市会有比较大的跳跃。（朱凯）