证券时报记者 张达

继金科服务和融创服务正式上市后，近期又有4家房企旗下物业企业赴港上市有最新进展。业内人士预计，2020 年内港股物管板块的上市企业有望超过30家，行业迎来IPO高峰，同时，收并购及整合在未来几年仍是行业重大趋势。

根据公开信息了解，11月22日，远洋集团旗下远洋服务通过港交所上市聆讯；11月25日，华润集团旗下华润万象生活发布全球招股公告，将于12月9日正式挂牌上市； 11月27日，佳源国际旗下佳源服务启动全球招股；11月27日，中国恒大旗下恒大物业IPO定价8.8港元/股，将筹资18.4亿美元，预计将于12月2日正式挂牌上市。

兴业证券研报显示，截至2020年10月，百强房企中具备物管公司的企业尚有18家未分拆上市，物管板块有望再添超13.5亿平米的在管规模。2020年是物管公司集中上市的窗口期，目前递表的物管企业达11家，2020年内港股物管板块的上市企业有望超过30家，总在管规模有望超过33亿平米，行业迎来IPO高峰。

从上市首日股价表现来看，最近新上市的金科服务和融创服务扭转了之前多股破发的局面。其中，金科服务挂牌首日早盘以46.05港元/股高开，并在收盘时成功保住发行价；融创服务挂牌首日开盘报价11.6港元/股，与发售价齐平，收盘时报价14.14港元，涨幅高达21.9%。

从已上市物管企业市值来看，克⽽瑞证券研究院根据11月20日收盘价测算，总市值排名前五的分别是碧桂园服务（1153.56亿元，人民币，下同）、雅生活服务（411.60亿元）、融创服务（374.76亿元）、世茂服务（338.82亿元）、金科服务（292.22亿元）。

兴业证券研报认为，金科服务和融创服务的规模属行业上游水平，重量级物管公司的上市， 增强了板块的多样性，物管公司估值也进一步分化。年内预计恒大物业和华润万象生活的上市，也将为物管板块带来更多投资机会。

值得注意的是，今年，物管企业不仅密集赴港上市，而且收并购动作也较为频繁。

11月19日，有媒体报道称，合景悠活有意收购雪松控股旗下物业板块。不过，11月24日，公司投资者关系总监于婧对此回应称“以官方公告为主”。至于后续收并购计划，于婧表示，公司目前大概有5个项目在洽谈中，涉及面积超过5000万平方米。这些面积将会在今年和明年陆续并入报表，预计今年将会并入五分之一。“与去年年底的规模相比，今年公司基本可以实现翻番，预计明年也可以在今年的基础上继续实现翻番。”

此外，11月9日，新城悦服务公告称，将收购大连华安物业管理有限公司60%的股权，代价为6285.6万元，收购完成后，大连华安将成为新城悦子公司。

兴业证券研报统计，截至10月30日，2020年物业管理板块上市公司公告的针对物业管理服务的收并购活动一共有 26 起，涉及金额达 19.36 亿元。其中，蓝光嘉宝收并购次数多达13次，并购金额达5.3亿元，项目个数272个，获取面积2532万平方米；时代邻里和碧桂园服务收并购次数均为3次，并购金额分别为2.82亿元和6.266亿元；奥园健康收并购次数为2次，并购金额为2.8亿元，项目个数230个，获取面积2541万平方米。

收并购已成为物业管理企业规模扩张最有效的一个方式。兴业证券研报认为，今年以来，物管企业并购标的大部分以小型物管公司为主，补充了大量的在管面积。对于一些在管面积规模较小的公司，通过并购做大规模的途径更容易实现，比如奥园健康并购的在管面积超过了2019年公司的在管面积。还有一些并购了上市公司的股权，以及增值服务相关的公司。预计收并购及整合在未来几年仍是行业的重大趋势，上市公司有充足的现金储备，也有做大规模和提升区域内规模效应的动力。

兴业证券研报认为，物管行业是“存量+增量”的发展模式，现阶段业绩增长的核心动力仍是规模增长，第三方市场仍有较大空间。随着物管公司规模增长，增量结构向第三方倾斜，来自第三方的新增在管面积占比将不断提升，未来在市场外拓上有较强竞争力的物管公司有望保持长期增长动力。此外，物管公司积极发展多元业态，拓展业务边界，扩大市场规模，有望在中长期保持高速增长。 