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全球通胀或刺破发达国家地产泡沫,中国应守牢楼市风险底线

2022-06-24 08:59 来源: 21世纪经济报道
21世纪经济报道 2022-06-24 08:59

中国处于降息的政策通道。货币政策在关注通胀水平和楼市稳定的同时,也要警惕滞后效应,守牢风险底线,促进房地产市场平稳健康发展。

随着全球通胀风险越来越高,尤其是西方国家面临近40年来创纪录的物价指数水平,逼迫各国央行当以严肃的态度提高利率应对,而这种趋势则引发了另一个威胁和担忧,即地产泡沫的破裂。

在新冠疫情暴发前,发达国家就已经出现国债负利率现象,长期的量化宽松政策吸引了很多人买房。疫情暴发后,居家隔离的政策让人们对居住环境有了更高的要求。与此同时,央行部门通过将基准利率降低到零的水平,刺激了购房热的集中爆发。但是,因为疫情期间限制了住房供应,进一步恶化了供需紧张,房价大幅上涨。

一项报告显示,目前19个经合组织国家的房价租金比和房价收入比均高于2008年金融危机前的水平,表明价格已经偏离了基本面。以美国为例,2021年美国房屋销售价格中位数同比上涨16.9%,创下1999年以来的最高纪录,共售出612万套房产,创下2006年房地产泡沫高峰以来的最高水平。在去年高基数的水平上,今年美国1-5月的房价上涨了也有20%以上。但是,美国并非最严重的。新西兰、捷克、澳大利亚和加拿大等房地产市场是全球泡沫最严重的市场,奥地利、德国、荷兰、葡萄牙等欧洲国家也泡沫很大。

美国30年期的房贷利率已经从今年年初的3.29%上升到现在的6.28%,使得美国的抵押贷款需求降至二十多年来的最低水平。但是,市场并不太悲观,首先是因为地产供应不足,不会出现竞争性抛售的风险;其次,与2008年前不同,这次抵押贷款条件没有那么宽松。尽管如此,过去两年有太多的人在高位购入了房子,抵押贷款的利率上升会让他们很痛苦,甚至出现断供风险。而对于年轻人而言,高房价让他们更不可能购买住房,这又促进了租金的持续上涨,从而支撑了通胀的持续性。

当然,有研究认为利率变化对楼市的冲击会有滞后性,全球楼市可能不会在短期内就脆弱到泡沫破裂。按照普遍的说法,次贷危机的发生,是美联储在2000年互联网泡沫破裂以及911恐怖袭击之后,决定削减利率,从2000年约6.6%的高点降至2003年2%的低点造成的,低利率吸引更多人涌入楼市,包括低收入群体。但是,经济学家罗伯特·席勒认为这并不正确,房地产市场的繁荣时长是低利率时期的三倍,房地产繁荣早在1997年就开始了。国际清算银行的一项研究发现,名义短期利率下降1%会导致住房价格上涨5%,但这需要三年的时间才得以实现。

尽管如此,但我们必须正视发达国家当前的风险并非仅限于楼市。正如2008年美国楼市坏账率的提升引发金融风暴。现在,与上次不同的是,金融也处于周期性风险之中,利率的提升导致资金从股市和债市大规模撤离,金融市场剧烈而又持续的动荡可能对楼市产生额外影响,比如预期恶化以及抛售。所以,不能将利率作为单一影响因素,金融市场与楼市可能出现风险共振,加速楼市的衰退。

与西方国家处于加息周期不同,中国处于降息的政策通道,楼市价格尚且稳定但成交低迷,资本市场也处于稳定健康的状态。中国政府正在采取各种措施稳定楼市,包括降低按揭贷款的利率,部分地区还降低了首付款比例。但是,在价格已经比较高的基础上,中国楼市也很难接受更高的价格增长。因此,货币政策在关注通胀水平和楼市稳定的同时,也要警惕滞后效应和次贷风险,守牢风险底线,促进房地产市场平稳健康发展。

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