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珠海横琴腾飞在即,普通人应怎样把握这一机会?

2020-11-30 09:31 来源: 新财富 作者: 杜冬东

年末的珠江西岸,好不热闹。

继前日国家发改委透露“在横琴建澳门证券交易所”的最新进展火爆网络之后,2020年11月28日,华发股份(600325)在澳门旅游塔举办的“2020华发TOP新品全球发布会”,再度吸引投资者目光聚焦珠海横琴。

这是自2020年9月品牌焕新后,华发股份首次在澳门发布旗下的横琴项目——华发广场(II期)横琴湾、横琴府和天啟,以及珠澳最高摩天大楼横琴国际金融大厦(IFC)。

这场发布会规格很高,有近200位来自港珠澳的社会知名人士以及全球媒体代表出席,与会嘉宾包括澳门立法会议员郑安庭,东西汇(横琴)发展有限公司董事长马志达,澳门金业同业工会理事长、澳门盛丰集团董事长李居仁,澳门经济发展委员会委员、澳门大湾区青年发展协会理事长吕开颜,澳门城市大学协理副校长、东盟国际商会副会长陈俊拔等大咖。

华发广场(II期)项目位于珠海横琴金融岛,涵盖住宅物业、总部基地、国际购物中心及超五星国际酒店等。2018年,华发广场(I期)项目首开15秒售罄,次年以54.99亿元的销售额登顶珠海市场销售冠军。据亿翰智库统计,华发广场的销售金额位居2019年的全国房地产项目TOP50。

习近平主席曾在澳门回归20周年大会上强调,“当前,特别要做好珠澳合作开发横琴这篇文章”。随着横琴新口岸和珠机城轨一期的开通,琴澳融合快在马加鞭推进,横琴已然是投资者瞩目的烫金热土。在市场热切期盼下的华发广场(II期),值得期待。

01、澳交所热度再起,琴澳金融提速

2020年11月27日,一则国家发改委透露“在横琴建澳门证券交易所”建议的最新进展的消息刷屏,沉寂一年的澳门证券交易所设立话题热度再起。

早在2019年2月公布的《粤港澳大湾区发展规划纲要》里,政府提出“研究在澳门建立以人民币计价结算的证券市场”。澳门证券交易所一度被高度关注。

彼时市场普遍预期“设立澳门证券交易所”或在2019年12月20日作为澳门回归祖国20周年“大礼包”在庆典上被隆重官宣。不过,预期没有变成现实。

2020年5月,在中国人民银行、中国证监会等部门联合发布的《关于金融支持粤港澳大湾区建设的意见》里只字未提“澳门证券交易所”事宜。外界猜测,澳门证券交易所是否被无限期推迟了?

如今看来,在横琴建澳门证券交易所仍然可期。尤其,随着近年澳门证券市场发展已迈出实质性步伐,琴澳金融提速指日可待。

早在2018年12月,由驻澳央企南光集团牵头创立的中华(澳门)金融资产交易股份有限公司(简称“MOX”)揭牌运营。最新披露数据显示,MOX累计发行上市的债券规模突破1000亿澳门元大关。

一直以来,香港企业偏向以股票或认股权证的方式集资,因而,香港债券市场远不如股票市场那么发达。目前来看,债券正成为澳门证券市场错位发展的第一落点。在港交所、深交所股权业务枝繁叶茂的背景下,在澳门创建债券公开发行交易平台,成为错位竞争的最佳选择。作为在粤港澳大湾区建立的第三家金融机构类交易所,MOX与港交所、深交所形成错位竞争格局,有望在3-5年内推动澳门成为亚洲排名前五的债券市场。

Wind数据显示,国内债券市场存量超过100万亿元,与中国GDP总量规模大体相当。截至2020年第三季度,全球债券市场总规模超过100万亿美元。在国际市场上,以债券为主要构成的固定收益类产品,是规模最大的资产类别,债券市场的规模远大于股票市场。

事实上,MOX的蓬勃发展、债券市场的破冰只是澳门金融业步入新时代的一个开篇。金融正成为澳门产业适度多元化发展的重要突破口,一张更大的金融蓝图正在铺展。

2016年9月,澳门特区政府即明确指出要发展融资租赁、财富管理等业务,以及协助葡语国家或机构参与人民币金融业务,配合推动人民币国际化等。市场评论认为,拥有经济高度国际化、自由化及税率低等优势,澳门发展金融业的资源禀赋远超内地城市。通过错位竞争,成为中国一大国际金融枢纽,值得期待。

横琴新区挂牌成立自今,中央政府及地方金融监管局等部门给予了横琴一系列金融支持政策。横琴金融从无到有,到如今实现了跨越式发展。

数据显示,截至目前,横琴金融岛累计注册金融企业4300多家,其中包括IDG、高瓴资本等巨头,资产管理规模2.4万亿元,引进总部及产业相关项目38个;横琴存续备案的私募基金共计1314只,管理基金规模3834.59亿元;私募企业数量排名在全国位居第8位。

目前,澳门联合广东在横琴推动建设粤澳跨境金融合作(珠海)示范区,已吸引澳门大西洋银行横琴分行等10余家澳门金融机构入驻,在横琴注册的金融企业已有5000余家。

按照顶层制度设计,横琴未来有望实行分线通关政策,一线关(横琴与澳门)的管理将放开,二线关(横琴与珠海)将管住,整个岛都是一个海关的特殊监管区,在这个区域内实行特殊的税收优惠政策确有无与伦比的优势,其与开曼群岛、巴哈马群岛颇为相似,这种优势使横琴有望成为一个真正的“离岸金融岛”。

横琴如今被定位为“一国两制”下探索粤港澳合作新模式的示范区,且开发横琴上升为国家战略。横琴有关负责人表示,横琴将努力发展成为传统及各类新型金融机构大量集聚、金融市场交易活跃、金融交易产品和方式日趋多样化的“金融特区”。

02、禀赋互补,琴澳或全面融城

事实上,琴澳融合远不限于金融产业。在2020年10月14日举行的深圳经济特区建立40周年庆祝大会上,习近平总书记在讲话中明确指出,“要加快横琴粤澳深度合作区建设”。

2020年8月18日,珠海横琴新口岸新旅检区域正式开通启用之后,口岸“合作查验、一次放行”的通关模式打破了物理空间的限制,实现琴澳融合的第一步,一水相隔的横琴与澳门完全实现了双方人员的自由流通。

随着各项基础设施在按部就班落地,种种迹象似乎预示着横琴将全面步入“新时代”。近期坊间传言,“横琴岛或在年内逐步交给澳门、共同管辖,岛上也将会设立澳门行政单位统一管辖,横琴管委会年内即将搬迁,都会逐渐过渡落实下来”。

作为世界知名的“赌城”,澳门的博彩业收入占其GDP的比例常年稳居60%以上,澳门的产业结构单一,会展业、文化创意等产业对经济贡献甚少。过去多年,澳门特区政府有意尝试改变博彩业“一业多大”的格局,曾探索过发展中医药、科技、文创等产业,但受到各方面因素制约,进展不尽人意。

公开资料显示,澳门地域狭小,陆地面积仅有32.9平方公里。不仅如此,这颗“弹丸之地”上居住了67.96万人,人口密度超过2万人/平方公里,这相当于深圳、广州、珠海、佛山四大城市的人口,全部生活在深圳一个城市。澳门是全中国人口密度最高的城市。

打破土地空间的限制、解决土地不够用的难题,是澳门谋求发展的当务之急。从1912年开始,澳门一直在填海造地,从11.6平方公里发展到今天的32.8平方公里,成本之高,耗时之久,有目共睹。因此,澳门将眼光投向了仅在187米外、土地面积是澳门的3倍横琴。对于澳门来说,无论是地理位置还是发展状况,横琴都是改变土地困境的不二之选。

琴澳禀赋互补,两地融合乃是大势所趋。澳门有意借助与其邻近的珠海横琴发展产业,而珠海也有意与澳门深度合作,这一组合得到中央力撑。一切都在循序渐进,稳步推进。

对于地域狭小、一业独大的澳门,属于虚拟经济范畴的金融业,无疑是产业适度多元发展的一个重要突破口。

2018年IMF发布的数据显示,卢森堡以11万美元的人均GDP成为世界最富足地区,澳门则以8.34万美元的人均GDP位居世界第二,领先瑞士的82950美元、挪威的81695美元。根据IMF预测,澳门在2020年底前的人均GDP有望超过10万美元,或将一跃成为全球最富有地区。

作为“世界赌城”,澳门的毛收入超越美国拉斯维加斯,位居全球之首。澳门博彩监察协调局数据显示,2010至2019年前11个月,澳门博彩业实现毛收入2.76万亿澳门元(折合2.4万亿元人民币),平均每年实现2700亿澳门元以上的营业收入。博彩业的繁荣为澳门带来巨量的资金,澳门因此成为亚洲重要的资金汇聚中心之一。

此外,澳门紧密联系GDP高达2.4万亿美元量级、与中国有千亿美元量级以上贸易规模的葡语商圈,其背后的商业市场及相关的金融资源不容小觑。数据显示,葡语国家中较大的经济体包括葡萄牙和巴西,相关联的两个交易所有超过1850家上市公司。澳门背后的葡语商圈能量巨大,这成为其发展金融产业的有利条件。

澳门背靠中国这个世界第二大经济体,融资资源广阔,在“一国两制”政策扶持下,发展金融业潜能不容小觑。随着澳门金融起飞,琴澳两地融合深化,横琴新区的发展态势势必发生全面深刻的改观。

03、产业与人口暴增,横琴蝶变在即

资本与金融制度的加持,横琴注定将成为大陆与国际资本对话的桥梁,伴随着琴澳全面加速融合,横琴新区的产业、资本与人口不可避免出现暴增。

统计数据显示,截至2019年,在横琴自贸区注册登记的市场主体达到5.92万家,注册资本总额超过26万亿元,平均每天约有60家新企业诞生或进驻横琴。落户横琴的企业,包括45家世界500强,73家中国500强。近年以来,企业选择落户横琴,产业资本争相入驻。

2014年至今,横琴自贸区地区生产总值从68.03亿元增长到逾244亿元,年均增长29%以上,增速连续多年保持全市各区第一。固定资产投资从246.81亿元增长到572亿元以上,年均增长超过18%;实际利用外资从2.57亿美元增长到10亿美元以上,年均增长32.7%。

目前,进驻横琴的项目,包括国际金融中心大厦 (IFC)、广发证券、易方达、广大控股、IDG资本、三一重工、台商总部、中大金融大厦、中交南方金融投资大厦、中铁建南方总部一期、横琴金融、新三联现代金融创新基地广场、横琴国金金融租赁大厦、横琴国际交易广场等。这些项目的投资方都是耳熟能详的企业。

事实上,在横琴拿地的要求非常严苛。政府部门不仅对总投资额直接做了最低40亿元的限定,还对后期交付后的具体运营、引入企业的数量及纳税情况等都做了明确要求。

值得注意的是,澳资企业成为入驻横琴的一股重要势力。横琴新区管委会的统计,截至2020年7月,落户横琴的澳资企业总数达到2030家。据澳门特首贺一诚2020年4月21日透露,澳门企业4000亿投资待批进入横琴。

诸多迹象表明,横琴的人口正步入快速增长的轨道,而且随着琴澳融合加速推进,随时可能出现井喷式的增长。

统计数据显示,横琴2019年常住人口增长超过9.2万人,同比增长逾40%;户籍人口从2009年的3400人增长到了目前的1万多人。另一份来自珠海边检总站横琴边检站的数据显示,横琴口岸2019年的入境人员超过900万人次,同比增长约12%。

珠海横琴新口岸启用以后,澳门轻轨也有望与内地高铁网络实现无缝链接。

买房不限购、24小时快捷通关、澳门车牌自由出入、澳门轻轨接入横琴,享受市民待遇,澳门居民往来横琴的所有出入障碍均已打通,横琴成为澳门居民实质上的“第二家园”。如横琴引入澳门制度,资金自由流动,享受“港人港税,澳人澳税”,两地房价相差一半多,且更优越的环境,澳门的普通居民及其巨大生活内需市场势必转移到横琴。

新区成立11年来,横琴供澳门项目用地占总量超过60%。2020年4月19日,横琴新区再度宣布19万平方米用地出让澳门,用于建设“澳门新街坊”项目。倘若横琴交给澳门、共同管辖,横琴或迎来一波争相涌入的澳门居民。以澳门目前常住居民67万人估算,若有13%人口涌入,横琴常住人口即翻倍。

事实上,近年珠海与周边城市的交通网络日趋完善,人才落户政策在持续放宽,各种生活基础设施一应俱全,人口流入已是瓜熟蒂落。

将来,珠海有望与香港、澳门、广州、深圳四大城市的城市交通体系全线贯通,这在粤港澳大湾区内是绝无仅有。2020年11月6日,珠海市政府再次大规模放松落户限制。按照新的规划,到2025年珠海常住人口超过300万人,到2035年超过500万人。

在深圳、香港等发展空间和经济成本居高不下的背景下,珠海有望成为人口落户的目标区域,而占据政策制高点的横琴自然是人才围猎的首选。

04、两城融合下的投资机会

琴澳全面融合势不可挡,横琴已成为大湾区内一座“虹吸口”。作为普通人,又当如何把握其中的机会呢?

毋庸置疑,每次城市变革都是下注的绝佳时机。跟着“横琴走”是置业投资的风向标。华发股份的华发广场(II期)横琴府、横琴湾和天啟等项目,非常值得一期待(表)。

横琴府项目共计15栋高层住宅,建面约110-315㎡三房至五房产品。年内预计首发21#地块的4栋、5栋,面积为110/140m²两种产品,共计228套。

横琴湾项目共计15栋高层住宅,建面约80-240㎡三房至五房产品。年内预计首发36#地块的2栋,户型面积为79m²和99m²,共计176套。

天啟项目是不限购不限贷的精装小户,建面51-71平方米,3.6米层高,可拼可合,可供商务私人会客、工作室、办公室、私享空间、高定美容会所及民宿等多种使用功能。

横琴府位于横琴金融岛。岛内有超7000家金融企业入驻,汇聚了万亿量级规模的资本,此外还有世界500强企业、港澳企业聚集。横琴金融岛有望成为媲美上海陆家嘴的国际金融中心。从某种意义上说,横琴府的地段可比肩上海陆家嘴

横琴府是岛内唯一大平层住宅社区,土地资源极为稀缺,项目容积率仅2.6,金融岛内罕有的低密度纯住宅大社区。横琴湾更是大湾区范围内唯一的“经济特区、国家新区、自贸区”三区叠加政策红利高地。

华发广场II期项目不仅地段稀缺,其景观资源更在粤港澳大湾区内举世无双。

横琴府、横琴湾项目坐拥一线海景、澳门景、金融岛景观,可谓揽尽两岸四地万亿琴澳盛景。天啟项目与澳门直线距离约180米,占位横琴望澳首排。居住在此,可俯瞰两江四岸地标群集,对望横琴IFC、澳门塔、赛马场、千亿金光大道等盛景。怎能不心动?

在106平方公里的横琴土地上,仅有8%指标规划为住宅用地,金融岛旁的住宅则更加稀缺。这或是项目的核心价值所在。从某种意义上说,华发广场注定要成为珠澳的城市封面。

“买房看地段”向来是置业投资的金科玉律。资料显示,上海陆家嘴的汤臣一品二手挂牌均价达到25.8万元/平方米;中梁海景壹号二手挂牌均价达到22.5万/平方米。深圳湾瑞府项目最高网签超过20万元/平方米。广州珠江新城的天銮项目二手价逾12万元/平方米;凯旋新世界二手均价达12.6万/平方米。

作为公认的价值高地,过去10余年,横琴房价在珠海各区一骑绝尘。从均价8000元涨至47000元,横琴房价翻了约6倍。2015年横琴自贸区正式挂牌之后,横琴的楼市热度更居高不下,颇受市场追捧。

事实上,华发广场学校、交通、购物城及公园等基础设施也一应俱全,推门即享的配套令人心动。

项目周边还有横琴威雅公学、华发容闳公学、澳门大学等国际名校,教育氛围浓郁,业主可享受顶级教育。项目紧邻轻轨金融到站,届时乘高铁可通达全国;毗邻横琴口岸,可快速通关澳门,约45分钟经港珠澳大桥直达香港,开启琴澳同城生活。此外,长隆海洋王国、励骏庞都友谊广场、狮们娱乐天地及星乐度露营小镇等配套环绕周边,塔尖生活画卷有望成为业主日常生活的标配。

项目开发商华发,对珠海人而言并不陌生。作为珠海的龙头国企、华发一直是珠海城市建设的主力军和推进珠澳合作的先锋队,历经十年开发建设运营十字门中央商务区,成为撬动横琴开发的重要力量,并打造了珠澳第一高楼横琴IFC、横琴·澳门青年创业谷、横琴国际网球中心等一批耳熟能详的项目。

在珠澳购房圈广为流传“买房跟着华发走”。的确,华发每落一子都堪称大湾区封面之作,“华发”的品牌震撼力并非浪得虚名。

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