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一线城市写字楼空置率升幅缩窄 市场恢复仍需时间

2020-06-30 10:06 来源: 中国青年报 作者: 张均斌

经济调查

写字楼“大考”

写字楼出租率是反映经济活跃程度的一项重要指标。新冠肺炎疫情以来,空置率上升,成为一线城市写字楼面临的共同问题。随着全国防控形势的好转,从4月开始,一线城市写字楼空置率的升幅正在缩窄,但市场想完全恢复仍需时间。一座座写字楼正在经历疫情后的“大考”。

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疫情的反复让很多人措手不及,王晓颖的工作也多了变数。

作为骏豪租售部的负责人,王晓颖的工作就是说服各种企业搬到骏豪·中央公园广场来办公。骏豪·中央公园位于北京中央商务区(CBD)的边缘。在2019年的前两个季度,王晓颖租出去18000㎡,但在2020年刚过去的半年间,这个数字锐减到了5000㎡,而这样的业绩,在市场上“已经非常好了”。新冠肺炎疫情导致经济活动大量减少,正让骏豪·中央公园一类的写字楼面临生存问题。

尽管一季度中国GDP增长-6.8%,但大部分经济学家认为中国经济韧性犹在,经济的增长轨迹将呈V字形,或是U字形。就像2003年SARS爆发时那样,一旦病毒得到控制,经济便会迅速反弹。但在疫情中受冲击最大的一些行业及领域的“自救”与复苏仍然艰难。

写字楼出租率是反映经济活跃程度的一项重要指标。目前,无论是戴德梁行还是第一太平戴维斯,这些国际顶尖的房地产服务提供商发布的市场报告显示,空置率上升,是一线城市写字楼面临的共同问题。

一季度,北京写字楼市场净吸纳量为-36782平方米,空置率小幅上扬至13.8%,其中甲级写字楼的状况尤其值得关注,13.2%的空置率创下自2010年以来10年间的最高值。而深圳、上海、广州的写字楼空置率分别为24.6%、21%和5.2%,和去年同期相比,均有不同程度的上升。

随着全国防控形势的好转,一些地产商的数据显示,从4月开始,一线城市写字楼空置率的升幅正在缩窄,但市场想完全恢复仍需时间。一座座写字楼正在经历疫情后的“大考”,在家里待了几个月的人们已经迫不及待按下经济的重启键。

“谁愿意退租离场”

CBD是北京写字楼经济最活跃的地方,在7平方公里区域范围内,写字楼面积达480万平方米,活跃着40多万从业人员。1月中旬,中介圈里就流传着一则消息:CBD最核心的位置国贸大厦出现了空置——被视为市场紧急的信号。

突如其来的疫情让市场主体措手不及,工厂、办公室、餐馆和商店纷纷关门,几个月的战“疫”持续下来,“活下来”成了许多企业的首要目标。

压缩成本、保留足够的现金流成了它们的首要大事。北京一家互联网广告公司的负责人张小朵(化名)已经准备“搬家”了。疫情发生后,很多企业削减了广告营销方面的投入,这直接影响了张小朵的营收,“大概少了一半多”。

张小朵原来租在CBD,这里客户多,公司办公地点也能体现企业的实力,她和大楼方面签了3年租约,今年正好到期。去年年底,大楼租售部的工作人员还打电话问她续租的事,她答应了,每天每平方米11元左右的价格在CBD并不算高,如果“搬家”,还要花钱重新装修,也面临员工流失的问题,张小朵并不愿意折腾。

可是疫情后,她改变了主意。过完年,她就着手打听丽泽、亦庄等新兴商圈的写字楼情况,也实地跑了一些地方。凭借较低的租金以及逐渐完善的交通和商业配套,这些新兴商圈已成为市场新宠。最终,她考虑把公司安在亦庄的一个产业园里。

“虽然距离北京核心区远点,但那又怎样呢?”张小朵这样安慰自己,身边不少朋友早几年就已经搬了。她列举了新址的种种优势,比如租金只要每天每平方米5元,园区还有免费接驳员工的大巴,工作人员的服务态度特别好……

说着说着,她叹了一口气:“要不是实在没办法,谁愿意退租离场?”

张小朵创业8年,公司从早期寥寥数人发展到现在近百人的规模,其间虽然也经历了很多困难,但公司的发展总体是向好的。

那些年中国经济一直保持中高速增长,北京很多著名的写字楼就是那时候建起来的。比如国贸三期,那曾经是北京最高的建筑;两年后,“中国尊”的地块被中国中信集团拿下,建成了现在的北京第一高楼;再后来则是骏豪·中央公园广场……这些都是当代中国具有广泛影响的地标性建筑。

搬到CBD前,张小朵在望京的一幢乙级写字楼里办公。因为业务的缘故,她常常来CBD谈合作,她喜欢看这些高楼,有时谈得晚了,她索性就在楼宇间散会儿步。看着不同颜色的灯光闪烁,人流来来往往,有一种说不出的充实和满足感。

3年前,她终于搬进了CBD。搬家那天,公司主要负责人举行了“庆功宴”,那时,她们刚签下了一个大客户的订单,日子蒸蒸日上。宴会上,大家一起说了很多豪言壮语,立誓要重新在CBD“开疆拓土”。觥筹交错间走到了现在,张小朵说,每次一闭眼想到这些,总感觉一切恍如昨日。

复工复产的困难

疫情在全球的暴发,加剧了防控的难度,也影响了人们的信心,这反映到写字楼上就是空置率的上升。“市场活跃度肯定不如以前了”,王晓颖说。

她告诉中青报·中青网记者,往年春节过后,写字楼租赁市场会有一波行情,而今年不用说行情,一些原本谈好的客户也因为预算不够,不断往后拖延租赁的时间。

“甚至连物业费都收不上来。”乐图物业服务有限公司总经理庄颖从另一个领域触摸到了疫情的影响。她负责骏豪·中央公园广场的物业服务,疫情刚发生的那两个月,拖欠物业费的商户越来越多,她打电话催缴,对方说:“我的店都没开过门,为什么要交物业费?”

庄颖年后就回公司上班了,楼宇里的能源供应、地面清洁、设备维护都不能停,她向租户解释:物业的工作一直在进行,因为疫情,成本还增加了不少。比如清洗中央空调,往常一个月清洗一次,疫情期间增加到一个月4次,还是用大量的消毒水。她说,大部分租户表示理解,但有的确实“囊中羞涩”。

疫情期间,为了争夺市场,一些写字楼甚至打起了“价格战”。一位中介告诉记者,他了解到的情况是北京大部分商圈的写字楼都降了价,幅度在3%-20%不等,“是非常大的折扣”。

大幅下降的租金成为中介兜售写字楼、劝人换租的最大卖点。第一太平戴维斯的数据显示,一季度北京甲级写字楼平均租金每月每平方米人民币363元,同比下降2.6%。望京商圈写字楼租金下调幅度达到了7.5%,跌幅居北京主要商圈第一名。

王晓颖在北京的写字楼租赁市场摸爬滚打了近20年,在打电话还需要翻“黄页”的年头,她就做起了租赁业务。这些年,她见证过这个市场的兴盛,也经历过危机。比如在P2P行业爆雷的时候,一些城市CBD的甲级写字楼出现过整层搬空的现象;全球金融危机时,一些外资企业开始压缩成本选择“共享办公桌”,直接冲击了写字楼租赁业务……但没有哪次起落能和这次相比。

“大家在共渡难关”

虽然艰难,但中国的复工复产仍在稳步推进。目前,全国大部分城市都已经降低了紧急响应的等级,这让人们相信病毒在一定程度上已经控制住了,各地的人们慢慢回到了各自的岗位上。

复工后,庄颖最关注的是企业的经营状况,尤其是那些底商,他们承受风险的能力相比大企业要差得多。每天她都会在大楼里“巡逻”,听着租户的经历,也去了解他们的续租或退租意向,以作应对。

庄颖和租户们关系不错。疫情期间,有租户来不了大楼,她和同事们帮着租户浇浇花,给金鱼喂喂食;清洗中央空调时,她们也给租户的自有空调提供有限的几次免费清洗服务,虽然这些增加了物业的成本,但她想让租户看到“大家在共同渡过这个难关”。

目前,骏豪·中央公园广场一共有3户租户有退租意向,都是底商,经营餐饮行业,疫情期间,他们受到的打击尤其沉重。正常营业后,业绩虽有起色,但仍有困难。他们希望在租金方面给些优惠。庄颖也帮着去争取,她和业主商量,现在招新不容易,如果租户退租,空置期长,业主损失更大,“总要考虑长远利益”。她还和大楼里的大企业联系,希望他们能在员工订餐、超市购物等方面给底商们一些力所能及的支持。

可以稍感慰藉的是,市场正在恢复生机。随着复工复产的不断推进,全国越来越多的写字楼开始取消门口量体温的环节,楼下的底商陆续开门了,庄颖的物业费也慢慢都收了上来,原来想退租的3户租户最终只走了1户……这些都是好兆头。一家国际投资公司的报告显示,截至4月,在国际疫情愈演愈烈之际,它所追踪的多个中国大城市里的知名餐厅已经恢复了疫情前的人气。

这主要得益于中国政府前期采取的多项复工复产举措。自2月下旬以来,四次中央政治局会议都在讨论重启经济,政府的优惠措施分四批下达了几十条。目前,这些措施仍在有条不紊地推进。

同时,在不久前结束的全国两会上,无论是就业、民生、消费还是生产,在政府工作报告中都有详细的注脚,这表明了政府提振经济的决心。

张小朵希望经济能加速恢复,北京疫情的反复虽然让她有些担忧,但她相信,有了前期的经验,这次能更快控制住。在接下来的两个月,如果她的业务规模能恢复到去年同期的水平,她就不考虑“搬家”了。从4月份的业务量看,这并不是一个遥不可及的目标。

4月中旬的某一天,张小朵下班后开车回家,被堵在了路上,平日里,CBD是北京最拥堵的区域之一,尤其是上下班高峰期,车辆根本“挪不动”,但受疫情影响,这条路畅通了近两个月。

城市交通是中国经济状况的一个好指标。那天,短短几公里的路,张小朵走了近1个小时,但这次是她被堵得最开心的一次。

声明:证券时报力求信息真实、准确,文章提及内容仅供参考,不构成实质性投资建议,据此操作风险自担。

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