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降低预售条件、放松预售资金监管!又有两地出台措施纾困房企

2020-03-24 13:30来源:证券时报作者:张达

近期,多地继续出台稳地产政策,支持房企复工复产。

3月23日,武汉、长春均出台政策措施,主要包括降低预售标准,放松预售资金监管等,其中长春更是提出对新销售商品房暂停预售资金监管。另外,武汉六项措施中除了五项支持房企外,还在需求方面给予支持,即外地购房人因疫情影响缓缴社保或个税不超过6个月的可视为连续缴纳。

业内人士认为,放松预售监管要求,有助于房企近期积极回笼资金,减少沉淀资金、降低房企资金压力。此类政策进一步说明随着近期开复工的到来,各地在政策上依然支持企业的导向。

武汉六措施支持房企复工复产

3月23日,武汉市住房保障和房屋管理局发布《关于支持房地产开发企业复工复产确保我市房地产市场平稳健康发展的六条措施》。

武汉六条政策中,核心内容是通过放松预售监管来缓解房企资金压力,一方面适当调整预售许可形象进度要求,另一方面提高预售监管资金使用效率。

在适当调整预售许可形象进度要求方面,政策明确,2020年10月1日以前取得施工许可证的房地产开发项目,其开发投资额达到25%以上,且高层建筑形象进度达到1/4以上、多层(含六跃七层)及低层建筑形象进度达到正负零,即可申请办理预售许可。

在提高预售监管资金使用效率方面,政策提出,2020年10月1日之前,在重点监管资金增加“项目主体结构达到三分之二进度”拨付节点,累计拨付额度不超过重点监管资金标准的55%;进一步降低开发企业财务成本,开发企业申请使用银行保函等额替换重点监管资金时,无需签订《新建商品房预售资金监管协议书补充协议》,银行保函有效期原则上不低于6个月;项目取得《建设工程竣工验收备案表》且已按规定足额缴存住宅专项维修资金的,开发企业可申请使用重点监管资金,累计申请额度为重点监管资金标准的100%,并可申请撤销监管账户的监管;对受疫情影响经营困难或疫情防控期间作出贡献的企业,在工程进度未达到规定的用款节点,可申请预支重点监管资金。

此外,在需求端,政策还提出,完善社保、个税缴纳认定标准。非本市户籍购房人因受疫情影响未能按时缴纳社保或个税需缓缴的,其缓缴期可视为连续缴纳,补缴时限不超过6个月。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,武汉此类政策说明当前新冠肺炎疫情的把控是积极有效的,社会生产和经营等陆续进入恢复状态,同时也对房地产领域有积极的意义,客观上说明房地产市场当前正陆续进入放开的通道。

严跃进认为,放松预售监管要求,使得房企的预售证申请更加容易,对于武汉本地的房企来说,项目开发的资金压力会更小,通过此类预售政策,有助于近期积极回笼资金。尤其是政策明确,提高预售监管资金使用效率,这对于减少沉淀资金、降低房企资金压力等都有积极的作用。

严跃进说,从实际情况看,武汉当前房地产市场确实面临很大的压力,尤其是2月份零成交的状态,使得相关房企的压力较大。而且疫情管控下,武汉的土地市场交易等也受到了冲击,部分地块被迫延期交易。从武汉楼市受疫情影响的程度看,今年的特点就是“武汉强、全国强;武汉稳、全国稳”。武汉楼市后续的活跃,客观上也会对全国其他城市的楼市注入市场信心,最终有助于促进今年楼市相关发展目标的实现。

长春新销售商品房暂停预售资金监管

同日,长春市住房保障和房屋管理局发布《关于有效应对疫情支持房地产开发企业共克时艰的政策措施》。

主要内容包括:

一、在房地产开发企业新申请办理商品房预售许可证时,有地下室的工程形象进度达到标高正负零即可办理,无地下室的达到地上2层即可办理。

二、对已缴存商品房预售资金且依法依规诚信经营的房地产开发企业,如有新建或者续建项目,允许申请提取监管账户内资金余额不超过50%的资金用于工程建设。新销售的商品房暂停预售资金监管。

三、四级和暂定资质房地产开发企业资质证书有效期为2020年1月25日至6月30日之间的,有效期届满未申请行政许可延续或申请行政许可延续未核准的,原资质证书有效期顺延至2020年6月30日。

以上政策执行至2020年6月30日。

严跃进认为,长春一方面降低预售标准,使得相关房企的预售条件放松,另一方面减少预售资金监管,均使得资金回笼的速度加快。同时,政策明确新销售的商品房暂停预售资金监管,类似表述具有创新性。这使得后续房企可以较好实现“边销售边回笼资金”的导向,客观上都有助于改善近期的资金状况。

纾困房企是稳地产政策主要方向

为应对疫情冲击,前期已有20多个省市从供给端密集出台一系列稳增长政策,包括延期缴纳土地出让金、放宽预售条件和资金监管、展期还款、减免税费等,主要是为了减轻企业资金压力,保障城市有序建设和土地市场稳定,进而促进当地经济平稳运行。住建部此前也明确要求,严格落实国家财税、金融、社保等稳增长政策,同时还提出对优质企业在授信额度、质押融资、贷款利率等方面给予支持,有效降低企业融资成本,解决企业实际困难,推动企业复工复产。

随后,驻马店率先降低首套房公积金贷款首付比例,拉开了各地从需求端稳地产的序幕,多地也调整公积金贷款政策,包括提高公积金贷款最高限额、降低二套房公积金贷款门槛等,支持刚性和改善性购房需求,也有部分城市给予购房补贴、契税减免等来刺激消费。不过,值得注意的是,驻马店首套房公积金首付降低、广州公寓限购松绑、宝鸡争取降低首套房首付比例等政策均被撤回了。对于未来的房地产政策,统计局新闻发言人毛盛勇16日在回应房地产销售下降时再次强调,“房住不炒”的定位没有改变,不把房地产作为短期刺激政策。

业内人士认为,在当前中央再三强调“房住不炒”定位的背景下,部分地方政策的撤回对地方政府敲响了警钟,意味着楼市调控不会也不能放松,在未来调整政策时需要更加慎重,或更多从供给端对困难企业出台一些扶持政策,而需求端可能会倾向于出台对人才购房支持等政策,总之,要实现“稳地价稳房价稳预期”的调控目标,防止在疫情期间出现放松调控的现象。

严跃进也认为,武汉、长春等政策进一步说明,随着近期开复工的到来,各地在政策上依然支持企业的导向,近期稳定企业经营、降低企业成本等政策会相对更多。

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