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又见地产分拆物业上市,保利物业成功通过港交所聆讯

2019-12-03 09:55来源:券商中国作者:胡飞军

今年4月从新三板终止挂牌的保利物业,将以崭新面貌出现在香港联合交易所主板上。

近日,港交所披露,物业服务百强排名第四的保利物业通过了港交所上市聆讯,离港交所正式挂牌上市不远。

据了解,保利物业是保利发展控股集团(简称“保利地产”,600048,SH)旗下的全资子公司,保利地产是其单一最大客户,承接了保利地产绝大多数物业管理业务,保利物业目前行业排名前五,在管的面积达到4.55亿平方米。

近年来,房地产企业分拆旗下物业公司独立上市屡见不鲜,尤其是2018年以来,包括碧桂园、佳兆业等房地产企业分拆物业板块到港交所上市已有10起。

业内人士认为,对于房地产公司而言,将物业板块分拆在香港上市,有利于增加新的融资平台,同时,房地产行业增长放缓之下,物业管理行业营收稳定,市场空间较大,有利于成为房企另一个业绩增长点。

抱紧地产大腿,在管面积4.55亿平方

据了解,保利物业总部位于广州,提供物业管理服务超过23年,截至今年6月30日,保利物业在全国27个省、直辖市及自治区拥有270家附属公司及分公司,员工3.52万人。

保利物业介绍,该公司是一家规模领先、具有央企背景的物业管理服务综合运营商,根据中指院2019年的综合实力排名,在中国物业服务百强企业中排名第四。

根据中国指数研究院报告,保利物业在五大国家级城市群均有布局,截至今年上半年,合同管理总面积4.55亿平方米,在全国管理846项物业,包括565个住宅小区和281个非住宅物业。

据了解,保利物业有三条主要业务线:物业管理服务、非业主增值服务、小区增值服务。其中,物业管理业务是最重要的收入来源。招股书显示,保利物业2018年、2019年前6个月物业管理业务收入占总营收的比例分别为68.8%和64.6%。

在物业行业中,管理面积是衡量物业企业的重要指标之一。背靠保利地产,保利物业的在管面积持续增长,截至2016年末、2017年末、2018 年末、2019年6月30日,在管面积分别为8181.8万平方米、1.06亿平方米、1.9亿平方米及2.6亿平方米。

截至2016年末、2017年末、2018 年末、2019年6月30日,保利地产(包括其合营企业及联营企业)开发的物业分别占该企业在管总面积的91.9%、86.1%、57.4%及43.1%。

财务数据显示,2016~2018年,保利物业实现营业收入分别为25.6亿元、32.4亿元、42.29亿元;净利润分别为1.49亿元、2.25亿元、3.36亿元。

与此同时,作为物业公司收取物业费模式比较稳定,保利物业现金流也较为充裕。数据显示,2016年末、2017年末、2018年末和2019年6月末,现金及现金等价物分别为12.6亿元、15.97亿元、17.93亿元和19.02亿元。

值得一提的是,保利物业将央企背景、该公司与控股的保利地产的长期稳定关系也作为竞争优势,“保利地产在建面积、待开发面积、未来拓展项目,仍然将绝大部分转化为我们的未来管理项目,为我们提供可观的资源,为持续高速发展奠定基础,”保利物业表示。

去年以来已有10家物业赴港上市

近年来,在房地产行业增速放缓之下,面临负债压力的房地产企业,纷纷分拆物业板块上市成为一种潮流。

据了解,去年就相继有雅生活服务、碧桂园服务、新城悦服务、佳兆业物业、永升生活服务5家实现在港交所上市,今年以来,除了保利物业,包括滨江服务、奥园健康生活、和泓服务、鑫苑服务、银城生活服务5家实现上市。

截至12月2日,若加上通过港交所聆讯的保利物业,目前港交所来自内地的物业公司已经达到17家,其中除去中奥到家和浦江中国两家纯做物业起家的公司,其余15家物业公司均背靠了母公司房地产企业发展。

 

安信国际证券认为,对房地产企业而言,将物业板块分拆在港股上市,首先成功率相较于A股上市更高,用时更短。其次,近年来房地产行业销售增速放缓、融资渠道收紧,分拆物业上市可为房企提供再一个融资平台。

此外,房地产行业的增长红利已成为过去,物业管理行业营收稳定且处于行业发展初期,想象空间巨大,物业公司通过上市融资,可进一步壮大规模,获取更多的市场份额,从而成为房企新的盈利增长点。

中国指数研究院资料显示,近年来,中国城镇化水平和人居可支配收入提高,促进了物业管理行业的发展。

数据显示,中国城镇化率从1998年的33.4%增至2018年的59.6%,人均可支配收入于2018年增至39251元,自2009年以来的复 合年增长率为9.6%。同时,中国消费者对更好的生活条件和优质物业管理服务的需求日益提升,也是中国物业管理行业增长的另一驱动力。

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