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深圳这个楼盘火了!1500万起步价+500万诚意金,仍遭4000人疯抢!

2019-10-23 10:53来源:券商中国作者:时谦

在深圳这个地方,你永远都想不到别人到底多有钱!

这几天,深圳又有一个豪宅名盘火了,那就是深业中城。500万诚意金,1500万入场门槛,总共有192套房,却引来4000人哄抢。什么概念?这意味着只有5%不到的中签率。

在房地产不再作为短期经济刺激手段的背景之下,是什么促使深圳楼市不断出现“爆款”呢?还是让我们先来看一看深业中城这个“网红大盘”吧。

诚意金达最高水平,贫穷限制了人们的想象力?

近日,香蜜湖豪宅深业中城备案价出炉,备案均价13.1万,最高单价19.7万,诚意金500万,22号登记,28号摇号,30号开盘。

项目包含2号楼、3号楼两栋楼,住宅分为建筑面积133平方米、175平方米、192平方米、205平方米、233平方米五种户型及4套建筑面积309-395平方米的顶层复式,共计192套可售房源。

该项目选房采用线上“诚意登记”、“公证摇取选房顺序号”,线下“公证选房”的方式进行。其中,诚意登记金金额为每套500万元。

该批推售房源均价约为13万元/平方米,单价区间10.8万元/平方米-19.67万元/平方米,入场费1508万元。

而最贵单位为3号楼二单元29A房,预售价7787.66万元,建筑面积395.94平方米,套内面积316.55平方米,单价19.67万元/平方米。

500万诚意金达深圳楼市最高水平。去年开盘,距离项目2公里外的万科臻山府,当时的诚意金是300万,前段时间热卖的天健天骄,距离项目也是2公里,诚意金是200万。

配套最好的楼盘?房价掌握在“学校”手中

深业中城究竟是个什么样的楼盘,如此值钱?按照业内的说法,深业中城是拥有全深圳最好配套的项目之一。

交通方面,虽然附近仅有一个地铁站,但这个地铁站是车公庙站,站内有1号线、7号线、9号线、11号线4条地铁交汇,四通八达,是深圳轨道交通的重要节点,距离约629米,步行约9分钟。

商业方面,项目自带2万㎡的商业,片区内还有东海城市广场、东海缤纷天地以及车公庙商圈,在1站距离的福田中心区遍布星河cocopark、中心城、皇庭广场、卓越汇等大型购物商场。

医疗方面,项目周边有深圳市眼科医院、香港大学深圳医院、北大医院、福田中医院。

香蜜湖4.9平方公里的统筹更新,其定位为“深圳国际金融街+国际交流中心”,金融街区东起深交所营运中心、西至招商银行大厦,并延伸至香蜜湖,囊括了香蜜湖美食街和土地到期的深圳高尔夫球场。

但在深圳这个地方,无论你的配套有多好,如果没有几所好的学校,大多数也很难卖得起价格(深圳湾一带除外)。可以说,在较大程度上,一个区域的房价掌握在“学校”手中。深城中城在这方面更是到达极限,来看一下该楼盘周边的学位。从小学到中学,一水的名校,片区内聚集了深圳市高级中学、深圳高级中学(集团)南校区、明德实验学校、荔园外国语小学、深圳外国语东海附属小学、东海实验小学等诸多公办名校,教育资源相当不错。

专业人士表示,在投资购房时一定要考虑以下两点:一是在投资房产时,各项配套都已经非常成熟的项目是否还具有较大的升值空间;二是投资房产最好不要投资顶级学区房,学位带来的溢价太高,稍有变动就是损失,而且深圳在大力抓教育,不断引入名校,未来教育会更加趋向于公平化,学区房价值会得到稀释。

抢到即是赚到?二手房价格连涨24个月

深业中城备案均价13.1万,单价区间10.8万元/平方米-19.67万元/平方米,目前香蜜湖片区二手房均价为12.4万。而据链家网显示,深业中城周边的项目有:东海花园12.4万/㎡、东海十八居11.9万/㎡、雍祥居11万/㎡、天御香山花园14.4万/㎡、香珠花园10.8万/㎡。

据业内人士透露,深圳有很多项目因为受到限价影响,与周边二手房形成差价,如华润城润府三期,开盘均价8.55万,与周边二手房相差2.5万,万科臻山府开盘均价9.71万,而周边二手房均价约12万。

从单纯的价格来看,如果能抢到低价位的房子,的确存在一定的套利空间,但若抢到高价位的则套利空间并不明显。此外,还应该算上税。按地产业专业人士给券商中国记者算的一笔账来看,评估价1500万的房子,若在两年之类转让,需要缴纳5.6%的增值税,1.5%的个人所得税和1.5%的契税,另外还有两三个点的佣金,成本下来接近10个点。因此,即使有套利空间也未必有那么大。

购房者之所以趋之若鹜,很大程度上可能基于两点:一是客观上存在价差,有一定的安全垫;二是深圳获批社会主义先行示范区规划之后,房价的确有一定的上涨。据中原地产的经纪人向券商中国记者透露,好些楼盘至少有10%的涨幅。

从WIND数据来看,无论是新房还是二手房,深圳房价已经连续三个月上涨,其中新房价格指数同比已经连涨7个月,二手房价格同比连涨24个月,豪宅区近期的表现较为强劲。

爆款涌现,有钱任性?

近年,深圳楼市不断出现爆款。天健天骄--推515套住宅,有效诚意登记号585个,8月29日完成公证摇号。天健天骄位于福田区商报路与景田西街交汇东北处,备案房源位于南苑A栋、B栋1单元和B栋2单元,共587套。其中住宅515套,建面约92-171㎡,单价8.8万-12.7万/㎡,总价821万-2146万/套。据了解,项目于8月24日开启认筹,诚意登记金200万,4天认筹586号。

去年,6月21日深圳华润城润府三期公布销售方案,开盘均价达到了惊人数字8.55万元/平米,最低7.53万元/平米,然而这个价格并没有吓退购房者,反而采取公证摇号方式选房,现场有千万富翁为了购房不惜排队淋雨。

很多楼盘都是千万级别的“入场费”为何还会有那么多人买房呢?让我们来看两个数据,一是房价收入比,截至2018年这个数据到达34倍以上,2012年-2013年深圳房价比较平稳的时候,只有18-20倍。

第二个数据是人均年度可支配收入。这个数据呈逐年攀升态势,目前已经来到了5.75万元以上,但相对于动辄上千万的房价,这个收入显然也是不够支撑的。

由此,或许可以说,房价可能掌握在少数有钱人和一些炒家手中。

深圳大规模开展公共住房建房行动

据深圳本地媒体近日报道,面对不断上涨的房价,深圳正在全市范围内开展公共住房建设行动,大规模建设人才住房、安居型商品房以及公共租赁住房。深圳市政府日前召开的有关公共住房专题会议更是传出好消息:位于原特区内的公共住房项目毛坯房最高售价低于5万元/平方米、位于原特区外的公共住房项目售价低至2~3万元/平方米,均远低于同类地区商品房售价。

目前,落实人才住房、安居型商品房建设用地供应工作的有关实施方案已经市政府常务会议审议通过。分管全市住房建设工作的市委常委、市政府党组成员杨洪在表示,深圳将全面落实中央“房住不炒”要求,加快推进公共住房建设,确保做到开工一批、储备一批、谋划一批,着力构建我市安居工程的“基本盘”,以创新的举措稳定市场预期,努力做到“住有宜居”,破解大城市住房困难的困局。

2018年8月,市政府正式出台《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》,提出系统构建面向 2035年的住房供应与保障体系,将新增建设筹集各类住房170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。据悉,本月底至明年1月,深圳市总共将出让34宗公共住房用地,总用地面积超过1平方公里,预计可建公共住房超过6万套。

最后,我们来看下豪宅长啥样:

深业中城本次主要推售的是建面132-233㎡大户型住宅。

从户型图来看,户型方面都比较方正,而且大部分户型南北通透,着重打造了北向望香蜜湖的景观面。

园林 现场实景图

电梯间 现场实景图

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