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7月百强房企销售环比大降近3成…调控在收紧,楼市下半场怎么走?

2019-08-01 20:21来源:证券时报作者:张达

在一系列房地产调控政策影响下,全国楼市进入“小阳春”后的退烧阶段。

7月市场正加速转冷。有统计数据显示,7月,百强房企销售规模环比降低近3成,1-7月累计业绩同比增速在4%左右,较2018年全年35%的同比增速放缓显著。

受销售形势不乐观及融资持续收紧的影响,房企拿地趋于谨慎,多个房企决定暂停拿地,专心“促销售、抓回款”,还有房企拟在三季度开始全线降价促销。

在中央政治局会议再次重申“房住不炒”,并且首次明确“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,为下半年房地产调控定调后,央行再次“点名”房地产,称其占用过多信贷资源,要求收紧规范房地产融资。与此同时,各地楼市调控持续加码,多个热点城市房贷利率有上调趋势。

房地产调控全方位收紧后,房地产下半场怎么走?

业内人士认为,在房地产调控政策从紧执行、信贷政策适度收紧的作用下,短期内房地产市场调整警报已经拉响,鉴于7月份房地产市场加速转冷,供需压力进一步加剧,8月份市场大概率将继续走弱。下半年,房企面临内部销售承压、外部融资受限、债券集中兑付等多重风险,房企应未雨绸缪,做好资金安排,进一步防范现金流风险。

百强房企增速明显放缓

克而瑞研究中心的统计数据显示,受上半年末企业业绩冲刺影响,百强房企7月单月销售规模环比降低29%,同比略高于去年同期。其中,单月TOP50房企操盘金额环比下滑27%,TOP3房企环比下降23%,季节性因素明显。

值得注意的是,1-7月,按照可比口径统计,百强房企的累计业绩同比增速在4%左右,而2018年全年,百强房企累计销售业绩同比增速为35%,行业整体规模增速较2018年明显放缓。

克而瑞研究中心指出,表面上看,7月份房地产市场似有淡季不淡的错觉,重点监测城市累计成交量环比下降11%,同比仍增长2%。主要还是受延迟备案因素影响,6月底房企冲业绩,大量的已售未备案房源延迟至7月份集中备案。实际上7月份房地产市场正加速转冷,市场观望情绪愈加浓重。随着前期积压的市场需求陆续释放完毕,3月份以来的“小阳春”行情早已戛然而止,后续置业需求明显不济,部分城市甚至开始出现需求断层的极端现象。

部分房企暂停拿地拟降价促销

受市场增速明显放缓、销售形势不乐观影响,部分房企决定暂停拿地,专心“促销售、抓回款”。

7月26日,富力地产发内部文件明确表示,2019年下半年原则上暂停拿地工作。

实际上,不只富力地产,有消息称,还有某大型房企也宣布暂停拿地,另外,某千亿房企计划在三季度全线降价促销。

看来,销售压力不只在中小房企,千亿房企同样压力不小。

证券时报记者还了解到,“京津冀”地区部分房企也面临较大的销售压力,北京某行业日前组织举办了房地产去库存对接会,目的是为企业解决房屋销售难点。据了解,当代置业、蓝光集团等房企均有参会。

销售困难再加上融资收紧,更多房企拿地开始谨慎。克而瑞研究中心的最新数据显示,7月土地市场成交量价齐跌,溢价率也连续三个月回落,近6成百强房企投资脚步放缓,单月拿地金额远低于上半年平均值。规模房企中,龙湖、世茂等在7月明显放缓脚步,单月拿地金额较前六月降幅均在70%以上,足见其谨慎的态度。而上半年拿地相对积极的卓越、弘阳也在下半年伊始有意减缓投资,单月仅新增2幅和3幅土地。

房地产调控全方位收紧

7月以来,各种房地产收紧政策密集出台,除监管部门收紧房企融资外,仅最近一周时间内,就有苏州、洛阳、呼和浩特、大连、合肥等多个房价、地价波动较大城市接连加码楼市调控,还有开封取消限售被叫停,大连等多个热点城市房贷利率也再次出现上调趋势。

7月30日,中央政治局会议再次重申“房住不炒”,并且首次明确“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,为下半年房地产调控定调。随后,央行再次“点名”房地产,称其占用过多信贷资源,要求收紧规范房地产融资。

据中原地产研究中心统计,7月单月房地产调控已经超过40次。

8月1日,更有传闻显示,某地方交易中心称,工、农、中、建、交五大银行将全部上调房贷利率,首套上浮10%,二套上浮15%。

尽管该传闻未经证实,但是克而瑞研究中心认为,短期内房贷利率大概率将重启上调操作。从易居代理项目合作银行来看,32个重点一二线城市中,便有苏州、厦门、合肥、济南和福州5个二线城市出现阶段性停贷的情况。另外,房企融资收紧将常态化。目前,虽然多数银行开发贷业务尚未停滞,但普遍将开发贷审批权限上交总行,全面收缩的趋势已是必然。

8月市场大概率继续走弱

在房地产调控全方位收紧后,未来房地产市场走势备受关注。

克而瑞研究中心认为,在房地产调控政策从紧执行、信贷政策适度收紧的作用下,短期内房地产市场调整警报已经拉响,市场向下拐点已至。鉴于7月份房地产市场加速转冷,供需压力进一步加剧,8月份市场大概率将继续走弱,9月特别是四季度之后随着企业供货的增加,百强房企的整体销售可能会有一定幅度的提升,但出现快速增长的概率不大。

而对于土地市场,克而瑞研究中心认为,融资收紧犹如釜底抽薪,对土地市场影响将是“致命”的。鉴于7月份是下半年土地投资的阶段性低点,叠加2018年土地市场拐点起始于7月份,预计下半年土地市场将延续相较低迷的走势。

业内人士认为, “促销售、抓回款、保证现金流”将是房企下半年的重中之重,面对资金压力、库存压力和销售压力,房企或主动降价促销,开发投资将迎来拐点。

中国指数研究院也认为,下半年,房企面临内部销售承压、外部融资受限、债券集中兑付等多重风险,房企应未雨绸缪,做好资金安排,进一步防范现金流风险。长期来看,房地产行业发展环境以稳为主,短线思维不再适合房地产行业。未来房企应扎实修炼内功,加强资金管控,防范现金流风险,不断提高企业投资决策、产品打造及运营管理能力,以好产品、好服务实现高质量发展。

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