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深圳豪宅的“冰与火”:市场焦点转回二手房?

2019-05-15 20:37来源:证券时报网作者:吴家明

证券时报记者 吴家明

土地市场回暖,楼市触底回升?最近一段时间,市场关于全国一二线城市房地产市场的讨论不断升温。作为一线城市的深圳,渐趋平稳的楼市也有着不一样的“表情”。

豪宅的“冰与火”

今年年初,豪宅成为深圳楼市的关键词。首先是市场传出华润深圳湾瑞府开盘就售出约五成房源,一些大面积户型更是“秒光”,甚至因操作人数众多,看房预约软件失灵,这无疑给沉寂已久的深圳楼市带来一波热度。

进入4月,位于南山蛇口片区的半岛城邦四期、位于福田区的红树湾壹号等动辄“千万”的豪宅项目相继入市,不断测试着市场的“热度”。而在5月15日,位于华侨城片区的天鹅湖花园(三期) 在前海公证处进行选房顺序摇号。该项目于5月7日启动诚意登记,最终确认有效 “认筹号”共计263个。市场信息显示,4月底天鹅湖花园(三期)获得预售许可,共备案1110套房源,均为住宅产品,户型建面约117平方米至123平方米,均价每平方米12.5万元,总价区间在1244万至1791万元。

有业内人士表示,华侨城这样优越的地理位置仅仅换来了263个认筹,假设不出现弃号的情况,开盘当天最终去化或许也不足三成。记者调查发现,目前,新天鹅堡的一、二期二手房放盘单价在每平方米13万至17万元之间。当地中介经理告诉记者,该小区放盘数量不算太多,但多数二手房单位目前还是毛坯状态。

一二手房价格“倒挂”

自春节之后,深圳新房供应量就保持持续攀升状态,但市场成交表现却未达预期。据深圳中原研究中心数据,4月深圳全市一手住宅成交套数为2704套,环比下滑12.4%,成交面积为25.75万平方米,环比下降15.4%。深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉认为,市场限价管制的放松,新房高性价比优势减少,整体会使新房成交量下降;此外,二手房市场明显回暖,原本因新房定价低、一二手房倒挂现象减轻,买方更倾向于有代表性的、选择面更广的二手房。

而在去年,深圳多个高价新盘入市,销售情况异常火爆,部分原因正是一二手房价格“倒挂”:新房限价背景下,许多一手新房价格低于同片区二手房。

据深圳中原研究中心数据,4月深圳二手住宅成交7570套,环比上升66.3%,同比增长28.4%。业内常将深圳二手房成交8000套作为楼市牛熊分界线。如今,深圳二手房成交再次接近8000套,开始引起市场关于二手房市场转向的讨论。

有分析人士表示,豪宅的真正价值还要放到流通中去检验,二手房市场往往具有更真实的反映。美联物业全国研究中心总监何倩茹表示,豪宅虽然是楼市的方向标,但毕竟也只是少数人能负担得起,部分项目认购情况不理想,应该与项目本身的关联更大,目前深圳楼市整体走势依旧平稳。

而在日前,苏州市政府出台《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》。意见指出,对苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域,试试新建商品住房实施限制转让措施。购房人自取得不动产权证之日起,满三年后方可转让,并对苏州工业园区全域二手住房实施限制转让措施,限售5年。在业内人士看来,2019年房地产调控政策会以 “稳”为主基调,但各地会根据自身状况,实行“一城一策”将获得更多调控自主权。苏州的楼市政策传递了一个重要信号,那就是楼市过热就必然会有严厉的调控。

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