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超20家房企年内拿地过百亿,热点城市"一城一策"要上路了?

2019-04-24 08:20来源:券商中国作者:张达

伴随着部分楼市的“小阳春”,多地土地市场也更加活跃起来。

4月23日,武汉土地市场推出总起始价近200亿的10宗地,其中,有4宗均被融创拿下,总金额152亿,溢价率最高的一宗为24%。另有一宗地被美的置业以28.57亿拿下,溢价率高达80%。

与今年前两月的低迷相比,4月以来,杭州、广州、武汉、苏州、常州、厦门等地成交活跃,卖地收入居前。土拍现场竞争激烈,数十家房企参与、上百轮竞价、地王、高溢价率等现象再现。

业内人士认为,部分城市楼市“小阳春”叠加融资难度大幅度缓解,是房企抢地现象再现的原因。不过,地价波动幅度较大的城市已经被住建部预警提示,预计部分热点城市的“一城一策”要上路了。

融创一日152亿拿下武汉4宗地

4月23日,武汉土地市场出让位于东西湖、东湖高新区等热门区域的10宗土地,网上挂牌6宗地,现场挂牌4宗地,总起始价197.89亿元,总出让面积约85.55万平方米。

其中,P(2019)039号地块之前编号为P(2018)096,是此前屡遭流拍的硚口宗关地块,此次再度挂牌出让,起价仍为70亿元。最终,由融创以底价拿下。

位于汉阳区的P(2019)032号地块,规划用地性质为住宅、商服、公共管理与公共服务,容积率1.99,计容最大建面55.1万平米,现场挂牌起始价38.5亿元,起拍楼面价约6987元/平米,同样由融创以底价竞得。

位于汉阳区的P(2019)033号居住用地,容积率4.22,计容最大建面40万平米,现场挂牌起始价33亿元,起拍楼面价8250元/平米,最终由融创以41亿元竞得,楼面地价10250元/平方米,溢价率为24%。

此外,网上挂牌的位于江夏区的P(2019)029号商服用地,也由融创以2.86亿元竞得,楼面地价1482.22元/平方米,溢价率19%。

至此,融创一日就以总价152.4亿元拿下武汉4宗地块。

据中原地产研究中心统计,融创年内在全国拿地数量接近80宗,合计拿地金额高达565亿元。

而在今年3月召开的2018年业绩发布会上,融创中国董事会主席孙宏斌曾表示,今年拿地会非常小心。因为现在部分土地市场偏热,而未来售价大幅上涨的可能性比较小,所以拿地要非常谨慎。

多地房企又开始抢地

除了融创拿下的上述4宗地,4月23日,美的置业也在武汉拿下一宗住宅用地,这块地的竞争相当激烈,经过了172轮竞价,最终成交金额28.57亿元,溢价率高达80%,楼面价格10369.76元/平方米。

4月19日,厦门一宗住宅用地出让,起始价28.65亿元,有14家企业参与竞拍,最终经过165轮竞拍,中海地产以总价38.6亿拿下该地块,折合楼面价30997元/平方米,溢价率35%。

4月16日,杭州土地市场在主城区一次性推出了7宗土地,总建筑面积46.8万平方米,总成交价126.32亿元。最终,有2宗地以底价成交,另外5宗地中,溢价率最高的达57.94%。

4月11日,温州市一宗住宅用地出让,起始价4.7亿元,最终经过265轮竞拍,由世茂以总价6.3亿元竞得,折合楼面价12363元/平方米,溢价率34.4%。

据诸葛找房统计,上周(4.15-4.21),全国主要地级市土地出让金为778.69亿元,环比增加20.1%,同比上涨9.54%。溢价率攀升、流拍率走低,指标持续好转。分城市来看,杭州市土地出让收金145亿元位居榜首,常州市以56.10亿元位居第二,西安市收金39.31亿元位列第三。二线城市依旧是榜单主力,但三四线城市表现亮眼,常州、绍兴、阜阳、泰安均上榜。

4月以来,多个城市土地市场开始活跃,特别是无锡、杭州、南京、惠州等。据中原地产研究中心统计,截止4月22日,杭州市出让土地金额超过217亿,排名第一;广州市超过113亿,排名第二;武汉市超过97亿,排名第三。而从溢价率来看,常州市的溢价率最高,达到51.97%;其次是厦门市,达到31.93%。

来源:中原地产研究中心

而今年以来, 50大热点城市中,有36个城市卖地收入超过百亿,其中最高的杭州卖地694亿,另外,北京、天津、上海、苏州、福州、重庆等8个城市卖地超过300亿。

21家房企年内拿地过百亿

从房企拿地情况看,今年以来,融创、万科、新城等多家房企拿地积极。

中原地产研究中心统计,全国截止日前已经有21家房企年内拿地过百亿。其中,融创拿地数量已经接近80宗,总金额高达565亿,排名第一;万科拿地数量52宗,总金额超过355亿,排名第二;新城拿地40宗,总金额超过250亿,位居第三;中海、绿地、龙湖拿地总金额也超过200亿,分别位居第四到第六位。超过百亿的房企还包括金地、旭辉、阳光城、碧桂园、绿城、华润、恒大等。

来源:中原地产研究中心

中原地产首席分析师张大伟表示,1-2月份各地土地市场低迷,但随着春节后信贷市场增量增加,房企融资难度降低,部分城市在3月份出现土地市场复苏苗头,虽然未出现地王频繁现象,但市场已经和之前有不一样的表现。4月以来,部分城市土地市场明显复苏,房企拿地金额开始增加,溢价率上升迅速。

对于房企抢地现象再现的原因,张大伟认为,是因为部分城市楼市“小阳春”,叠加融资难度大幅度缓解。

同策研究院的数据显示,3月,40家典型上市房企完成融资总额共计1024.2亿元,环比大幅上涨85.25%,同比大幅上涨63%。自2017年11月融资达1246.18亿以来(其中包含恒大600亿元的股权融资),首次突破1000亿大关,创16个月新高。

住建部预警地价波动幅度较大城市

对于今年的土地市场形势,中国指数研究院认为,全年来看,房企融资环境仍然偏紧,且今年企业已进入偿债高峰期,资金压力仍较大,全国土地市场持续全面回温的可能性不大,三四线城市降温态势已现,但一二线城市基于更好的基本面以及对各类资源的强吸引力,获得更多企业侧重,土地市场将保持一定热度。

值得注意的是,近期土地市场的变化也得到了高层的关注。

住建部对一季度房地产市场进行专题调研时指出,部分热点城市住宅销售回暖、土地市场热度回升,需要引起高度关注,并已经对房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。

4月17日,自然资源部重新强调住宅用地供应“五类”调控目标。其中,消化周期在36个月以上的,应停止供地;36至18个月的,要适当减少供地;18至12个月的,维持供地持平水平;12至6个月的,要增加供地;6个月以下的,要显著增加并加快供地。

而此前,土拍市场过热的合肥,也下调了热点区域居住土地最高限价。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,部分二线城市的土拍热,尤其是出现新地王,不仅让参拍的开发商焦灼,也让想要买房的人骚动,地价推高房价的思维再次重现!今年4月,70城房价涨幅还可能扩大,但5月开始,大概率回落。部分热点城市的“一城一策”要上路了。

近日一份疑似武汉市拟升级楼市调控的文件截图在网络流传,并引发业内关注。文件内容包括合理制定住房价格调控目标,2019-2021年全市新建商品住房、二手住房价格涨幅不高于5%;合理制定土地价格调控目标,2019-2021年全市公开出让的住房用地价格涨幅不高于5%等。

对此,武汉市住房保障和房屋管理局回应财联社记者称:“我们局没有出台过这样的文件,都是别人胡乱写的。”另有武汉房地产机构人士透露此文件为讨论稿。

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