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东莞二手房个税大降?多地住房减税降费密集推出

2019-03-14来源:券商中国作者:张达

减税降费正在陆续推出。继多地调低个人出租住房税收、下调住房交易税费之后,券商中国记者日前获悉,东莞对二手房交易个税政策也进行了调整,纳税人可以根据实际情况“二选一”。

接受券商中国记者采访的业内人士认为,东莞此次政策调整,是在楼市低迷的背景下把过去过于严格的调控松绑了。不过,从最近的各种减税政策看,实际减少的税费有限,对于市场的影响更多体现在心理层面上。

此前,券商中国已对多地降税降费进行了详细报道。详情点击查看:《喜大普奔!多地大幅调低个人出租住房税收,北京力度最大,税率减半》、《喜大普奔!多城市下调住房交易税费,对楼市影响有多大?看看有你所在城市吗?》

增值税附加税、个税……各地密集发布二手房减税政策,对市场有何影响?

东莞二手房交易个税已按“二选一”执行

3月13日,有媒体报道称“东莞二手房个税可‘二选一’:180万的房子能轻松省下十几万”。

对此,券商中国记者致电东莞市纳税服务热线12366咨询,工作人员告诉记者,个人住房二手房交易,对“满五唯一”的住房免征个税,对不“满五唯一”的住房,如果能够提供房产原值凭证的,按差额20%征收个税;如果不能提供房产原值凭证,则按全额2%核定征收。她还表示,这两种情况具体按哪种收,还要由税务分局根据实际情况判断。不过,对于这是否是最新政策,她则表示,之前也是按照两种情况征收。

随后,券商中国记者又致电东莞市某镇办税服务厅,相关工作人员告诉记者,3月8日内部下发了一个关于优化二手房交易纳税申报资料的通知,根据通知内容,除了买卖双方身份证明、二手房买卖合同、房产证原件等必须提交的资料外,如果能提供房产原值证明,可按差额的20%征收个税;如果不能提供房产原值证明,可按全额2%核定征收个税。

“之前也是有这两种情况,但是如果不能提供原值证明,我们会主动根据税务局系统资料进行查询,查不到的按全额2%收,但大部分情况都是按照20%收的。3月11日起可根据个人实际情况‘二选一’处理,不能提供原值证明的也不会去查系统资料。”上述工作人员对券商中国记者说。

上述工作人员还具体解释称,差额和全额还要看合同价和评估值哪个高,就用哪个计算。如果合同价大于评估值,就按合同价减去原值后的差额的20%收;如果合同价小于评估值,就按评估值减去原值后的差额的20%收。全额也是按合同价和评估值中高的数值的2%来计算。

东莞另一个税务分局办税服务厅的工作人员也对券商中国记者表示,“二选一”也是为了减少纳税人的税费压力,让纳税人自主选择。“如果房屋升值幅度较高,按全额2%比较划算,如果房屋升值幅度不大,按差额20%更划算。”他补充到。

东莞二手房个税政策调整有何背景?

对于东莞二手房个税政策的调整,上海易居房地产研究院副院长杨红旭对券商中国记者表示,这个措施有三个背景:一是东莞的楼市低迷,地方政府有意愿放松楼市相关政策,这是地方政府为了促使楼市企稳所做出的权力范畴之内的一个调整;二是国家减税降费的大背景,因为去年到现在国家对于各方面的减税力度比较大,如果让卖房的人选择缴税方式,其实对于卖方是有减税功效的;三是2013年新“国五条”要求二手房交易个税按照差价的20%严格征收,当时只有北京、东莞等个别城市严格落实了,但全国大部分地区一直都是按总额的1%-2%去征,东莞可能觉得严格执行对楼市不利,所以也想放松。

“这是一个政策态度,因为按照目前的情况,绝大部分的二手房交易官方都能查到原值,按照差额的20%征没有技术困难,只不过由于目前楼市低迷期,东莞没有严格征。”杨红旭对券商中国记者说。

中原地产首席分析师张大伟也认为,东莞作为三线城市之前执行的二手房政策过于严格,比上海、深圳等一线城市政策更严格,而且在2018年东莞执行“三价合一”后,纳税价格与贷款价格合一,导致高个税房源基本难以交易,房价出现了明显下调。目前看,全国严格执行能查原值按差额征收个税的只有北京等少数城市,东莞此次宽松,应该说只是把过去过于严格的调控松绑了。

减税对市场影响更多体现在心理层面

据张大伟介绍,当下房地产交易环节的主要税种有契税、增值税、个税。

1、契税:

a)、客户首套房90平米(含)以下,税率1%;

b)、客户首套房90平米以上,税率1.5%;

c)、二套房,税率3%。

2、增值税及附加:(减税前)

a)、普通住宅,房产证满两年,免征增值税;

b)、普通住宅,房产证不满两年,增值税=计税价格/1.05×5.6% (远郊区县为5.5%);

c)、非普通住宅,房产证满两年,增值税=(计税金额-原购买价)/1.05×5.6%(远郊区县为 5.5%)。

3、个税:(部分城市按照差额20%,很多城市是按照1-2%收取)

a)、能追溯到购房原值且能提供原始契税票或契税减免通知单,个税=差额×20%;

b)、无法追溯到购房原值且不能提供原始契税票或契税减免通知单,个税=计税金额x1%;

c)、出售房屋的房产证下发满5年或契税票满5年,且是业主(家庭为单位)本地唯一住房,免征个税。

张大伟认为,这些税费,除了契税是所有房产都有外,其他税费并非全部房产都有,目前各地减税主要减少的是增值税附加税部分减半,对市场影响有限。只有东莞等个别城市个税有所调整,之前执行的是差额20%征收个税,最近调整到按照2%征收,对二手房交易影响较大。

“不论是房地产税的落地,还是从房地产市场长效机制看,减少交易环节税费,增加持有环节税费都是趋势。”张大伟说。

不过,张大伟指出,全国大部分城市二手房纳税均是阴阳合同,实际纳税额远远低于应纳税额。从最近的各种减税政策看,实际减少的税费有限,但在最近市场有所波动的情况下,减税会被认定为调控政策的松绑,对于市场来说,减税对市场的影响更多体现在心理层面上。

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