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上海10月份地产开发贷款年内首次回落,来看三大降温信号

2018-11-15来源:券商中国作者:张达

持续的调控政策显效,楼市已经全面降温!

11月14日,国家统计局发布的最新数据显示,1-10月,房地产开发投资、新开工、土地购置面积、销售面积和销售额、到位资金等多个指标增速全面回落。接受券商中国记者采访的业内人士认为,房地产各指标增速回落符合预期,全国楼市入秋,未来楼市将进入“零增长区间”。

先来看一下主要指标数据:

投资指标:1-10月份,全国房地产开发投资99325亿元,同比增长9.7%,增速比1-9月份回落0.2个百分点;房屋新开工面积168754万平方米,同比增长16.3%,增速回落0.1个百分点;房地产开发企业土地购置面积21963万平方米,同比增长15.3%,增速比1-9月份回落0.4个百分点。

销售指标:1-10月份,商品房销售面积133117万平方米,同比增长2.2%,增速比1-9月份回落0.7个百分点;商品房销售额115914亿元,增长12.5%,增速回落0.8个百分点。

资金指标:1-10月份,房地产开发企业到位资金135636亿元,同比增长7.7%,增速比1-9月份回落0.1个百分点。其中,国内贷款19727亿元,下降5.2%;利用外资80亿元,下降35.6%;自筹资金45512亿元,增长10.8%;定金及预收款44942亿元,增长16.3%;个人按揭贷款19408亿元,下降0.9%。

楼市三大降温信号出现

楼市降温直接反映在销售数据上,1-10月份,商品房销售面积同比增长2.2%,增速回落0.7个百分点,连续第2个月增速回落;商品房销售额同比增长12.5%,增速回落0.8个百分点,连续第3个月增速回落。

“销售面积指标是一个重要的先行指标。”上海易居研究院副院长杨红旭接受券商中国记者采访时表示,该指标增速从2016年4月达到本轮周期高点后一直回落,今年5月-7月有所反弹,此后又持续回落,目前已经接近零增长,预计年底该指标增速会在零以下,出现同比负增长。

投资指标增速也持续回落。1-10月份,全国房地产开发投资同比增长9.7%,增速回落0.2个百分点,连续第3个月回落;房屋新开工面积同比增长16.3%,增速回落0.1个百分点;房地产开发企业土地购置面积同比增长15.3%,增速回落0.4个百分点,连续第2个月回落。

“土地购置面积和新开工面积是滞后指标,其中,土地购置面积高位盘整,涨幅持续收窄,主要是因为土地市场遇冷。土地购置面积和新开工面积的增幅回落,带动整体开发投资增速回落。”杨红旭说。

不仅销售和投资指标增速回落,资金指标增速在连续3个月提高后也开始回落。1-10月份,房地产开发企业到位资金135636亿元,同比增长7.7%,增速比1-9月份回落0.1个百分点。

“房企到位资金增速(7.7%)小于开发投资增速(9.7%),意味着房企回笼资金和融资增长慢,花钱速度快,如果这个差距持续存在,房企资金将持续趋紧。”杨红旭说。

10月份上海房地产开发贷款年内首次回落

14日下午,央行上海总部发布了《2018年10月份上海市货币信贷运行情况》(以下简称《运行情况》)。《运行情况》中提到,房地产开发贷款减少:

10月份,上海市本外币房地产开发贷款减少14亿元,为今年以来首次回落,同比少减14.12亿元。

按贷款用途分,本外币房产开发贷款增加10.94亿元,其中住房开发贷款和商业用房开发贷款分别增加11.91亿元和减少1.15亿元,同比分别多增25.64亿元和少减19.68亿元;保障性住房开发贷款增加6.28亿元,同比多增0.85亿元。

《运行情况》显示,10月份,上海个人住房贷款增速持续下降:

市新增个人本外币贷款149.38亿元,同比少增83.44亿元,其中个人本外币消费贷款增加105.28亿元,同比少增112.69亿元。按结构分,本外币个人住房贷款增加53.18亿元,环比和同比分别少增13.34亿元和7.58亿元,当月增速3.9%,环比和同比分别回落0.1个和13.7个百分点;本外币个人汽车贷款增加33.62亿元,同比少增86.44亿元。 楼市最晚明年底见底

一位国内前十强房企高管接受券商中国记者采访时表示,房地产各指标增速回落符合此前预期,未来楼市将进入“零增长区间”,即房地产主要指标在正负3%以内,少数指标在5%左右。

他补充道,“从数据来看,银行按揭贷款和开发贷款都已在负增长区间,定金和预收款、自筹资金还在两位数的增长,但这是因为房企提高了首付比例、加大了融资,才弥补了银行资金来源的不足,目前房企到位资金仅有7.7%的增长,预计年底前还会回落到‘零增长区间’的。钱不会变得更多,房企投资也会回落,预计土地购置面积增速和新开工面积增速还会回落。”

“从销售面积先行指标及投资、资金等指标看,全国楼市入秋,已经逼近冬天,而东部主要城市特别是一二线城市,房价下跌,楼市已经入冬。”杨红旭说。

不过,上述房企高管则认为,未来楼市不会有火爆的盛夏,也不会有寒冷的冬天,只是比过去想象的要冷,这种冷还要延续一段时间。他预计,最早在明年春节后,随着基建投资的启动,楼市会缓慢恢复,最晚到明年底市场见底。

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