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楼市板块轮动明显 房企战略回归一二线?

2018-11-12 08:01来源:21世纪经济报道

本报记者 张敏 北京报道

导读

一线城市虽然调控仍然严厉,但市场潜在需求规模较大,且“利空出尽”。对于房企而言,战略地位仍然不容忽视。

在充分享受此轮棚改带来的三四线楼市红利后,房企似乎有了回归热点城市的迹象。

同策研究院近日对300个城市的土地交易分析指出,今年10月,一线城市成交的土地金额为606.91亿元,环比大幅上涨143.36%,同比上涨13.11%。同期,二线城市和三四线城市的土地交易金额均出现下滑。该机构指出,“受政府政策影响,众多房企重返一线城市。”

客观上,这种变化的出现确有政策原因。一方面,棚改货币化退潮,使三四线楼市的前景受到影响;另一方面,在监管层的督促下,一线城市的供地规模有明显提升。

而在主观上,上海易居研究院智库中心总监严跃进指出,一线城市虽然调控仍然严厉,但市场潜在需求规模较大,且“利空出尽”。对于房企而言,战略地位仍然不容忽视。

那么,一线城市土地交易升温,三四线城市降温,是否意味着房企的战略重心正在向核心一二线城市回归?

热点城市土地交易升温

从结构上看,近期一线城市的土地交易规模明显提升,而二三线城市土地交易则出现降温。

这也在不同机构的数据中得到了佐证。华创证券对100个城市的土地市场进行统计发现,10月一线城市成交的住宅用地建筑面积环比上涨43.1%,二线城市下降22.4%,三线城市上涨1.4%。成交金额方面,一线城市上涨113.3%,二线城市下降34.8%,三四线城市上涨6.4%。

易居克而瑞对40个城市统计发现,10月一线城市宅地成交面积和成交均价都有提升,属于“量价齐升”,二线城市“量价齐跌”,三线城市“量跌价涨”。

土地交易的热度,通常能反映出市场预期的好坏。

华创证券指出,今年以来,三四线城市对整体成交同比拖累仍在持续,这主要源于两个方面的原因:第一,4季度为全年基数最高区间;第二,三四线销售市场超预期下行,情绪逐渐向土地市场蔓延。至于超预期下行的原因,则被普遍认为和货币化棚改退潮有关。

对于一线城市的热度,上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示,在长期严厉的调控下,一线城市的土地供需长期处于低位。今年以来,这些城市土地供应量骤增,刺激了“久旱逢甘霖”的开发商出手拿地。

但这些土地的限制条件相对苛刻,使得开发商不得不变得“理性”,因此一线城市土地交易的价格和溢价率都相对不高。比如,11月5日,北京成交一宗奥体中心商业地块,不仅要求建成后全部自持,而且要求拿地者有运营大型国际会展的经验。同日成交的另一宗混合土地,则要求公建部分自持20年以上。

北京某房企人士向21世纪经济报道表示,“选择的余地确实比较大,竞争也不太激烈,但考虑到北京的调控不会轻易放松,大家也比较理性。”

事实上,除一线城市外,部分热点城市的土地交易也因类似的情况而升温。今年以来,重庆、郑州、苏州的土地出让金水平均已超过千亿,杭州则超过2000亿。

板块轮动效应明显

由于区域发展水平和调控政策出台节奏的差异,我国房地产市场呈现出明显的板块轮动特征。具体表现为,当市场上行时,通常是一线城市率先升温,二线、三四线城市依次跟进。当市场下行时,也大致按照同样的轨迹降温。

正因如此,房地产企业往往在不同的时点选择不同的布局策略,从而最大限度地收获市场红利,回避市场风险。

以最近两个楼市小周期为例,2009年,楼市从金融危机的影响中恢复,一线城市率先升温。次年,二三线楼市跟进升温,房企大举布局这些区域。但随着2013年末楼市风险凸显,企业的区域布局又回归核心一二线城市。

在2015年末至今的这轮市场周期中,历史重演。一线城市曾是最先升温的市场,但从2016年年中开始,二线城市全面回暖。此后,借助货币化棚改大潮,三四线楼市升温明显。很多全国性房企的布局重心,也从一线城市层层外扩。目前,三四线城市对其业绩增长的贡献率仍是最大的部分。

严跃进认为,如今房地产调控政策依然严厉,楼市尚无全面复苏的动力。但由于去库存已经取得阶段性成果,此前火爆的三四线城市,将不再受到政策眷顾。

货币化棚改政策的退潮,被认为是三四线楼市的最大利空。严跃进认为,很多三四线城市的市场空间不大,并在此前的一轮周期中释放殆尽。加上部分城市的房价和地价攀升至高位,房企的积极性正在受到影响。

他表示,将战略重心向核心一二线城市回归,有着逻辑上的正确性,部分企业已经做出这种选择。

新城控股高级副总裁欧阳捷也指出,在很多区域,县城房价已经超过省会城市,这既反映出价格的失序,也说明“相比一些三四线城市,省会城市的住房价值显然被低估了”。

但也有人持不同看法。兰德咨询机构总裁宋延庆就认为,未来几年,限购、限价的一二线城市机会很少。三四线城市以及可以归为五六线的县城市场,是未来的机会所在。但这些城市需要满足两个特点:不限购、不限价;很少有外来开发商。

前述房企人士指出,不同企业的区域布局策略有所差别,这主要跟公司的整体战略有关。目前可以确定的是,核心热点城市的成交量处于历史同期低位,尚有不少释放空间。三四线市场在经过此轮释放后空间不足,部分城市甚至出现透支。

他认为,由于楼市调控政策严厉,核心一二线市场很难在短期内真正复苏。但综合考虑市场空间、楼市运行周期、区域辐射力等因素,将战略布局重心回归至一二线城市,是房企的重要选择。

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