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老牌长租公寓也"摊事儿"!雷军等明星投资人加持却也难逃一劫

2018-10-17来源:券商中国作者:史安都

长租公寓又“摊上事儿”了。

上海老牌长租公寓——寓见公寓,近日因拖欠房东租金、疑似现金流吃紧,被债权方华瑞银行的一纸告知函公之于众,迅速引发市场关注。要知道,寓见公寓有着诸多光环,雷军等明星投资人加持、资产规模68亿、开业房源逾2万个。

据券商中国记者统计,今年以来,已有好租好住、爱家爱公寓、长沙优租客、恺信亚洲、杭州鼎家五家分散式长租公寓“爆雷”,而问题原因,无一例外,全部都是资金链断裂带来的运营危机,长租公寓爆雷数量、频率,从2017年底至今,明显加速。

银行强势“怼”长租公寓

10月16日,曾喊出“长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害”的我爱我家集团前副总裁胡景晖在朋友圈爆料称,长租公寓运营商上海寓见公司疑似爆仓,并呼吁相关部门对全国长租公寓运营商展开地毯式排查。

网传胡景晖朋友圈截图

长租公寓的债权人——上海华瑞银行的一份《关于敦促寓见公司保障我行信贷资产安全的告知函》,迅速引发市场广泛关注。10月16日,券商中国记者联系华瑞银行相关负责人核实告知函的真实性,对方表示需核实,截至发稿前,对方未予回复。

记者了解到,上海华瑞银行自2015年底从金融便民需求出发,面向租房市场推出“极时花--租房贷”产品。截至目前,该产品累计发放8亿元,覆盖用户数超过3万名。

这份10月15日盖章发出的告知函,透露了三大要点:

1、华瑞银行与寓见公寓运营方(寓见资产管理(上海)有限公司)合作,以后者未来的租金收益作抵押(“相关房屋出租产生的租金收入为贷款的还款来源”),向后者发放了专项贷款,用途是长租公寓房屋装修;

2、寓见公寓运营上有纰漏,遭房东网上投诉拖欠租金,疑似遭遇现金流紧张;

3、华瑞银行在贷后监控上监测到风险,强势主动出手,“你公司须充分保障上述装修资产安全,未经我行允许,不得擅自处置上述装修资产,在相关贷款结算前,对于危机我行信贷资产安全的情形,我行保留诉诸于法律维护我行权益的权利。”

券商中国记者登录寓见公寓官网、APP安间(寓见公寓的升级品牌)及公众号平台,截至目前均可正常使用;官方客服热线也无异常。尽管如此,华瑞银行一纸措辞强烈的告知函仍然让市场紧张。

68亿老牌长租公寓“疑似爆仓”?

除上述文件中提到的拖欠房东租金导致房东换锁收回房屋的传闻外,网上关于寓见公司拖欠租户押金的消息也屡见不鲜。

房东网上投诉寓见公寓

企查查显示,自去年底以来,寓见公寓陷入多起纠纷。

9月14日上海市消费者权益保护委员会披露的《长租公寓中介服务投诉激增,市场隐患凸显》中提到,部分中介机构违反押金退还约定,侵害消费者的财产权,相关投诉730余件,占52.1%。如300余名消费者先后反映寓见资产管理(上海)有限公司未按“15个工作日”的约定期限退还押金,公司还采取消极方式回应消费者催促诉求,拖延时间平均长达3个月。

公开资料显示,寓见是一家总部位于上海的长租公寓运营商,成立于2014年3月,最早从分布式公寓起家,随后与开发商、政府等进行合作,逐渐开始运营集中式公寓。与其它相对较早的品牌公寓“青客”、“蘑菇公寓”一样,采取经典的“房屋托管+标准化装修+租后服务”模式,寓见与房东签下5年的房屋托管合约,进行标准化装修,然后在合约期内按间多次出租给用户。

寓见官方介绍,“成立4年来管理资产超过300亿元,现已布局上海华东,已开门店43家,开业房源数超过2万个,并规划在3年内发展到1000个项目、30万套服务规模。”寓见公寓CEO程远接受媒体采访时透露,寓见今年一季度已签约17个资产项目,今年已启动3个类REITs新项目发行的工作,总资产规模在68亿元左右。

寓见公寓疑似现金流紧张的消息传出后,数位长租公寓的从业人士表示意外:这家老牌长租公寓运营商,吸引了不少明星投资人及创投机构。

企查查显示寓见公寓的股东构成中,雷军旗下顺为资本、策源创投赫然在列,该公司称,曾在一年内获得三次融资,除了前述两家之外,圈内明星机构险峰长青也有入股。

狂飙的“长租公寓+金融”

事实上,上述寓见公寓的投资人也频繁出现在最热衷长租公寓市场的创投机构榜单中。

券商中国记者统计,今年以来,市场排名TOP10的分散式公寓从2012年至今融资25起,累计融资75亿元,这之中,仅仅在2018年至今的融资额已经达到了64亿;TOP10的集中式公寓累计融资约60亿元,也有近14亿元发生在2018年,险峰长青、愉悦资本、华平资本、IDG资本和顺为资本均频繁上榜,今年以来长租公寓运营商的融资次数增加、单笔融资金额增加明显。

图片来源:IT桔子

在华瑞银行与寓见公寓的合作模式中,诸葛找房数据研究中心分析师国仕英解释,“长租公寓公司拿未来的租金收益做为资产抵押,进而获取装修资金。”这也是业内常见的一种融资模式,长租公寓前期建设及改造投入大、回报周期长,盈利途径单一,因此对住房租赁企业的融资能力要求很高,在业内人士看来,除了向银行等直接贷款,另外一种被广泛关注的发行REITs产品。

“REITs物业资产由物业方投资并持有,同时引入专业化机构化运营商担任运营方,进行集中化、规模化运营。”深圳中君泰资产管理有限公司董事、总经理龚克告诉券商中国记者,长租公寓运营方绑定物业方,利用金融创新工具发行REITs产品是在商业逻辑上更理想的模式。今年4月25日,寓见公寓参与的华泰佳越-中南寓见资产支持专项计划获深交所评审通过,成为中国首单专业化机构托管长租公寓类REITs产品,采取的正是这种模式。

中国资产证券化分析网显示,该产品发行总规模为人民币3.60亿元,其中优先A类资产支持证券发行规模为人民币1.80亿元,信用评级AAA;优先B类资产支持证券发行规模为人民币1.79亿元,信用评级AA+;次级资产支持证券发行规模为人民币100万元。产品期限18年。

在此例产品中,中南是原始权益人,安间(寓见公寓的战略升级品牌)担任资产服务机构及物业运营商的角色;相较于此前单一的运营商角色,安间将更多从资管角度考察项目。程远介绍,“首先,安间将从买楼阶段,甚至土地阶段即参与整个金融产品的设计;其次,对于物业的改造将更加复杂,除了内部装修外,还可能涉及建筑物结构设计、机电和暖通改造等。”

模式很好,但从当前的线索,外界的推断是,寓见公寓在运营过程中出现了难题。

“这一模式最大的挑战在于公寓运营方的运营能力。”龚克分析,挑战主要在两方面:

一是考验工程能力,长租公寓的装修区别于住家户装修、需要商业化运营,在消防合规、成本管控、工期控制、项目管理上,都有严格要求,因此,开发商出身的工程能力强的团队做得比较好;

二是考验运营能力,最重要的是招租,能否及时把房子租出去,控制好空置率,将出租率在最短时间达到90%以上的出租率且保持,以确保企业健康的现金流,很难做到,不止一两家长租公寓出现这个问题。

程远透露,寓见公寓一般资产项目从签约合作到最终发行、至少需要15~16个月,部分签约合作项目尚处于土地阶段,一般建造期3年,意味着时间周期将更长。

盲目扩张可以休矣

资本狂飙中的长租公寓市场逐渐暴露出问题。

今年9月初,上海市消费者保护协会公布的一组数据显示,伴随着长租公寓的兴起,相关投诉呈现逐年递增趋势;2018年至今共计受理相关投诉近1400件,同比增长近3倍。投诉主要集中在以下几大问题:

居住安全存隐患:

部分中介服务机构疏于对装修材料及工程质量的把控,比如自如公寓,直接影响居住安全;相关投诉150余件,占 10.7%。

押金退还不守约侵害消费者财产权:

如上文提到300余名消费者先后反映寓见未按约定期限退还押金且漫长拖延;相关投诉 730余件,占 52.1%。

资金征信存风险:

部分长租公寓中介服务机构误导消费者通过与其合作的第三方金融机构进行贷款,以消费者的信用风险换取其资金保障。一旦经营不善,极易造成消费者面临个人资金或征信风险。今年4月,上海歆禺房屋租赁有限公司因资金链断裂,无法向房东缴付房租,导致一些尚处于租房合同期内的消费者,不仅遭遇房东强制清退,还因租赁合同绑定贷款而面临个人信用风险。该事件引发 160余名消费者投诉,公司却迟迟不予提供合理解决方案。相关投诉 330件,占 23.6%。

一些长租工具+金融创新工具,比如“消费分期贷款+长租公寓”的模式,被认为是一项多赢的创新,减轻租客一次性押一付三的房租负担、提高长租公寓平台用户体验、帮助消费金融平台有效获客。然而,行业的野蛮生长,“金融+长租公寓”异化,部分长租公寓平台疯狂滚动现金流。

今年3月,位于上海的长租公寓运营商“爱生活爱公寓”通过租金贷、装修贷等方式疾驰扩张,10个月的时间规模从3000间攀升至12000间,然而由于公寓建设成本高昂、短期难以回收盈利,加之杠杆率奇高,最后资金链断裂。资料显示,该公寓负债金额达1.3亿~1.4亿元,波及租客押金达1500万~2000万元。

券商中国记者此前曾统计,今年以来,已经有好租好住、爱家爱公寓、长沙优租客、恺信亚洲、杭州鼎家这五家分散式长租公寓出了问题,而问题原因,无一例外,全部都是资金链断裂带来的运营危机,长租公寓爆雷数量、频率,从2017年底至今,明显加速。

“很多公寓运营方过于追求规模、管理公寓数,这一思维模式刺激下疯狂拿地拿房和盲目扩张,甚至出现面粉贵过面包,拿房价格高过房屋租金的现象。”龚克分析,从2015年前后,诸多出身互联网行业的资本跨界进入长租公寓市场,带来了大数据思维和规模扩张竞赛,但有些却没有真正理解地产模式,野蛮生长之后问题暴露。

不过,在他看来,值得正视的是,存量房屋用于长租公寓改造、积极合规利用金融创新工具,对于让更多主体参与丰富住房租赁市场体系、改善居民居住条件,有着正面积极意义。

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