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房地产市场正进入平稳运行通道

2018-10-11 06:31来源:证券时报网作者:朱邦凌

国庆前后,传统的“金九银十”不见踪影。相反,从万科高喊“活下去”,到碧桂园业主以买贵了为由“维权”,房地产降温的信号频频出现。国庆前,恒大推出国内全部楼盘8.9折,若将全部优惠叠加,最低可至7.4折,促销力度更胜于今年2月份的8.8折。此外,泰禾的合肥院子每平方米降价数千元促销,碧桂园部分项目也优惠8折。

房地产市场真的提前入冬了吗?入冬未必,大跌也不是政策初衷。国家统计局上月数据显示,从8月份全国70个城市房价涨跌的情况看,有67个城市房价环比上涨,2个城市房价持平,只有一个城市房价是下跌的。也就是说,在8月前从全局来看房地产市场仍然处于微涨的状态。目前媒体报道的各地房价下跌消息,不少实际上是开发商个别滞销楼盘、价格过高楼盘的打折促销。不过,国庆期间一天只成交几十套,甚至更少的房子,成为多个一二线城市楼市的普遍现象。

也就是说,今年8月份开始各地房地产市场可能已经进入平稳运行通道。房企降价和业主维权伴随出现,发出了明确的调整信号。相比前一段时间各地铺天盖地的摇号抢房现象,房地产市场确实正在走向理性,我们更愿意看到房地产市场退去高烧,少些炒作,回归居住属性。

房地产市场逐步走向理性,这跟楼市调控政策不断收紧有关。这一轮调控,从2016年9月30日开始持续了两年的时间。这两年调控基调其实没有变化,尤其是今年7月31日中央政治局会议提出,要下决心解决好房地产市场问题,坚决控制房价上涨。也就是说,持续不断的房地产调控终于见到效果。

前一段时间,部分城市楼市出现“摇号买房”为标志的抢房潮,中签率屡创新低。据统计,上海、南京、长沙、成都、杭州、西安、武汉和深圳8个城市发布了房源统一摇号的政策,全部或者部分房源需要摇号出让。在部分城市出现的这种房地产销售火爆的场面,被称为“万人抢房”“抽奖买房”“楼市打新”甚至“房荒”。这种价格倒挂引发的抢房现象,实际上只是局部、个别楼盘,但很容易形成传导,让大众误认为房子紧张,让一部分本来无意购房的群体加入买房大军,甚至单纯是为了套利去碰运气。新房与二手房价格出现倒挂,进一步刺激了场内买房需求的增加。各地通过限购、限售、限贷等因城施控的调控政策,以“摇号买房”为极端表现的房地产市场正在降温。

房地产降温,与棚改货币化收紧也密切相关。10月8日晚间,国常会部署推进棚户区改造工作,明确提出要调整完善棚改货币化安置政策,商品房库存不足、房价上涨压力大的市县,要尽快取消货币化安置优惠政策。为什么要取消呢?而且如此坚决。原因一定是此政策已经与当前调控政策的初衷相悖了,所以必须适时做出调整。当时推出这一政策的目的之一就是去库存,而当前库存规模已经回落到了七年前的水平。无论是一二线城市还是三四线城市,库存都在大幅减少,全国100城库存规模相当于2011年11月的水平。

楼市降温,也与开发商融资环境相关。前8月,虽然房企的销售仍然高企,但融资和现金流问题从年初就已凸显。今年,房企仅剩的融资通道只有开发贷、海外发债等,不少房企融资困难,现金流紧张。因此,降价促销成为房企最后的杀手锏。9月份以来,绝大多数房企都把回款和回款率作为首要的目标来执行。下半年将有更多房企继续“高周转”策略,积极抢收业绩和回款,保障企业规模的持续增长。

与持续严厉的措施相比,房地产调控进入了一个博弈平衡期,防止房价过快上涨,也防止房价大幅下跌。未来房地产判断标准将不能单纯从成交数据来衡量,更应该看到,我们从高速增长向高质量增长过渡的变化过程。全面落实“房住不炒”,逐步建立符合国情、适应市场规律的楼市长效机制,房地产市场才能真正走向理性。

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