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一个地产项目牵出的“央地之争”

2018-09-12 07:43来源:证券时报作者:李宇嘉

【环宇杂谈】

地方官员可能看重短期业绩,但国家和百姓更看重项目对当地就业和税收的长期贡献,对环境和生态的修复和保护。

中央和地方的关系,历来不好处理。如今,中央求稳定、防风险、看长期,地方却相对激进,大搞“铁公机”、“新城新区”等,忙得不亦乐乎。为何?国家信用不可分割,需要统一“兜底人”,中央全盘考虑,地方只关注其“一亩三分地”、短期增长和业绩,甚至套一套国家担保的利,搞一些微观理性而宏观不理性的事情。

这种“央地关系”,全球都是共性。近期,关于一个中国房地产项目,大马总理和州政府表态前后不一,哗然的背后是“央地关系”在作祟。今年新任大马总理的马哈蒂尔,创造了一项纪录,他以92岁的高龄,成为世界上最高龄的民选领导人。笔者对他印象深刻,1998年亚洲金融危机,曾任大马总理的马哈蒂尔怒斥索罗斯,“我们花40年建立起来的金融体系,一下子被这个有钱人给搞垮了”。自此,大马励精图治,巩固财政、夯实币值基础,但怎奈罗马城非一天建成。

近期,土耳其、阿根廷等国货币贬值,掀起了新兴国家货币和经济困境的蝴蝶效应。时隔20年后,大马再迎挑战。目前,马来西亚总外债占到外汇储备的210%,尽管远低于阿根廷、土耳其等国家,但在亚洲新兴经济体中算是比较高的。从短期偿债压力看,马来西亚短期外债规模大约是外储余额的0.9倍,面临一定的偿付压力。当前,全球经济普遍不景气,美国算是“矮子中的高个儿”,美元进入新一轮加息周期,产业基础不好、财力不扎实、借债多的国家自然比较恐慌。

当下,问题国家都在向国际货币基金组织(IMF)借钱,但IMF又不是印钞机。借钱可以,但前提是要缩减支出、夯实财政,不然以后拿什么还钱?所以,不难理解,经历过90年代阵痛的马哈蒂尔,为啥要取消东海岸铁路计划和两项油气管道计划,不是不需要,而是支付能力有限!回过头,在大马的中国开发商多啦,为何掐着这个不放呢?原因在于,这不仅是全球最大的项目,还靠近比大马发达很多的新加坡,财大气粗的中国人买,新加坡人也来买,房价能不高吗?

游资将房价炒高,然后再撤退,最后留下一地鸡毛,这不是1990年代亚洲金融危机的续集吗?大马总理说的自然有理,但对项目所在的大马地方政府(柔佛州),2015年布局的这个面积20平方公里的超级项目,能给地方带来巨大的经济和税收增长。且不谈州政府的决策权有多大、牵涉的利害关系有多复杂、有多深,此时突然叫停,不让外国人买了,收拾这个“烂摊子”的一定是州政府。所以,州政府才会不惜冒着“犯上”的风险,也要纠偏总理马哈蒂尔的不恰当言论。

再回过头来,我们也要检讨一下自己。填海、造楼、广告、卖房,一气呵成,与国内“高周转”节奏齐头并进。看上去,这样的战略没什么问题,国内像这样昂扬的节奏见多了,但是“给外国人建房子”、铺天盖地的广告、有钱人蜂拥而入,对于节奏偏慢、收入偏低、未来或面临资本外逃风险的大马来说,可能并不恰当,甚至不受待见。而且,这种交互方式产生的负面印象,让项目本身在中长期内能给当地带来的就业、税收、经济增长等等正面的巨大效应也被冲淡了。

地方确实有自己的“小九九”,大项目往往被当做“地标”而备受重视。但对出海的企业来讲,地方政府的座上宾,不意味着成功和一劳永逸。地方官员可能看重短期业绩,但国家和百姓更看重项目对当地就业和税收的长期贡献,对环境和生态的修复和保护,与当地文化和习俗的契合。但凡是造城项目,就说明当地基础设施、城市功能存在巨大缺陷和短板,只要抱着长期培育、补足配套短板的心态运作项目,就一定能获得各方认可,因为包括政府在内,大家都是受益者。

(作者系资深地产研究人士)

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