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实探大湾区科技小镇潼湖的“硅谷梦”

2018-08-17 06:31来源:证券时报网作者:吴家明

很多人可能还不知道,广东最大的内陆淡水湿地——潼湖湿地就位于惠州,潼湖已明确提出要打造成为“广东硅谷”,房企也选择于此进行产业地产的转型试验。在粤港澳大湾区建设的风口之下,深圳、广州、东莞、佛山、惠州等湾区城市的产业融合日趋紧密。假以时日,潼湖能否让努力站上创新风口的惠州,引领粤港澳大湾区特色小镇的新风潮?

证券时报记者 吴家明

当下的粤港澳大湾区,有很多知名的“湖”,但商界谈得最多的却是东莞的松山湖和佛山的千灯湖。特别是东莞松山湖,仅靠华为这个“超级IP”,就给它带来无数的流量。

而在惠州,有这么一个生态湖——潼湖,开始引起市场的重视。以“广东硅谷”作为桂冠的潼湖,能否让努力站上创新风口的惠州,引领粤港澳大湾区特色小镇的新风潮?

深莞惠之间的“宝地”

潼湖湿地,面积约55平方公里,湖面、池塘、湿地、农田、村庄、小镇和少量的工厂错落分布,总体处于一个弱开发状态。对于这块风水宝地,惠州市决定先保护这块湿地的生态环境,这也显示出这块湿地的价值所在。

若论名气,惠州或许还不如辖下的大亚湾、巽寮湾。前者以世界级的石化基地和密布的住宅项目闻名,后者则以海岛游来吸引人气。或许,很多人还不知道,广东最大的内陆淡水湿地——约55平方公里的潼湖湿地就位于惠州。

从深圳福田区驱车前往,一个多小时的车程就能到达潼湖湿地。潼湖湿地位于惠州市仲恺高新区西部,西邻东莞,北连东江,是广东省最大、最典型的内陆淡水湖泊湿地,其中天然湖泊面积约30平方公里。目前,已经有博深高速和潮莞高速,还有莞惠城轨经过,赣深高铁未来也会经过,高铁和城轨都会在潼湖周边设站,深莞惠半小时生活圈似乎已展现在眼前。不过,记者在潼湖湿地发现,巨大的湖面、池塘、湿地、农田、村庄、小镇和少量的工厂错落分布,总体处于一个弱开发状态。

对于这块风水宝地,惠州市决定先保护这块湿地的生态环境,这也显示出这块湿地的价值所在。今年7月,惠州举行潼湖国家湿地公园动工仪式,潼湖国家湿地公园规划总面积约11.6平方公里,计划用3年时间建设,其目标是打造成为集城市公园、游览活动、旅游配套服务、湿地展示、科普教育为一体的5A级旅游景区。其实,潼湖国家湿地公园项目的建设对区域的生态环境和自然资源的保护与利用,对潼湖生态智慧区的建设发展意义重大。

潼湖生态智慧区原称为潼湖智慧城,是继环大亚湾新区之后惠州市规划建设的第二个重大区域发展平台,总体规划面积约128平方公里,首期规划面积为9平方公里。自2013年6月惠州首次提出“潼湖智慧城”概念后,潼湖的规划接连升级,从市级平台上升为省级发展战略平台。2016年12月,广东省政府常务会议审议通过潼湖生态智慧区发展总体规划,明确提出将其打造成为“广东硅谷”。

今年上半年,仲恺高新区完成地区生产总值316.9亿元,同比增长2.9%,而同属惠州的大亚湾区上半年地区生产总值306.3亿元,增速高达14.6%。从经济增速来看,临深的大亚湾片区明显快于潼湖湿地周边的仲恺高新区。“潼湖最大的优势是距离周边几大城市都很近,比如到深圳罗湖仅仅50公里,到东莞市区中心37公里,离广州市区中心不到90公里,到惠州市区中心仅20多公里。”居住在仲恺的陈先生是当地人,他对潼湖的未来充满期待,“这几年相对周边城市,仲恺的发展和人气并没有得到完全体现,从这里很多路边小店过了吃饭时间就关门可看出,但潼湖完全可能成为珠三角东岸城市群的发展核心。”

对标深圳

与同样“临深”的东莞相比,从深圳转移至惠州的产业似乎不太多。或许,依靠这个生态湖——潼湖,惠州可以扳回一局。

2017年,惠州的GDP为3830.58亿元,而东莞却达到了7582.12亿元。松山湖乃至整个东莞凭借地缘、产业配套、城市环境等优势,逐渐成为深圳产业转移的首选地之一。近年来,惠州致力于打造潼湖生态智慧区。或许,依靠这个生态湖——潼湖,假以时日,惠州可以扳回一局。

而在潼湖之畔,随着碧桂园潼湖科技小镇、思科潼湖科学城等项目开始建设,掀起一股创新热潮。此前,河北工业大学、西安交通大学、吉林大学、天津大学还成为教育部“潼湖·大学创新园”首批入驻大学。

记者在潼湖调查时发现,碧桂园潼湖科技小镇西部物联产业组团已经初具规模,小镇沿用“森林城市”的建设理念,吸引了深圳物联网协会、英唐智控、友讯达科技、猛狮科技等20多家优秀企业落地。西部物联产业组团拟形成以物联网、大数据为核心的产业生态,成为世界级的物联网产业集聚地;东部创新服务组团准备打造成以人工智能、云计算等为主导的世界级数字化创新产业高地;中部智能产业组团则聚焦智能制造、智能终端、智慧物流等产业。

“我们非常欢迎香港青年到潼湖科技小镇发展,假如有合适的、符合入驻标准的项目,我们可以3年免租,还可以提供免费巴士到香港或者深圳。”碧桂园集团助理总裁、产城发展事业部总经理向俊波介绍。目前碧桂园设立了20亿元产业基金,近期还投资了两个项目约2.3亿元,“如果项目符合发展要求,我们希望能够以投资的方式与大家共同发展。”向俊波称。

根据《广东惠州潼湖生态智慧区产业发展规划(2018-2035年)(征求意见稿)》,到2020年创新与总部经济区、科教创新园区、中韩(惠州)产业园、大数据产业园等平台将初步建成;到2025年创新成为产业发展源动力,自主创新能力和区域性产业服务能力大幅提升,形成开放式区域科技创新体系;到2035年建成“广东硅谷”,地区生产总值达到600亿元~800亿元。征求意见稿提出,潼湖生态智慧区要在粤港澳大湾区背景下放眼全球,以创新为引领、以转化为核心、积极培育战略型新兴产业,并且与周边地区尤其是仲恺高新区形成统筹联动发展模式。具体而言,就是开展创新驱动、集聚发展、产业培育、统筹联动以及对标深圳等五大工程。此外,潼湖应根据深圳东进战略中的重点地区——龙岗区的产业与人才政策,制定不低于龙岗区的相应产业政策与人才政策,提高对深圳外溢产业与外溢人才的吸引力。

值得注意的是,潼湖科技小镇定位于世界级的物联网和智能控制产业基地、深圳创新产业外溢的主要承接区、惠州产业升级的重要引擎。其实,培育出了TCL、德赛、华阳集团等一批大型企业集团的惠州,经济发展的潜力不容小觑,只是与同样“临深”的东莞相比,惠州从深圳产业转移中吃到的“肉”似乎不太多。不过,记者调查发现,仲恺高新区一直非常重视广深莞三地的资源链接,从2010年开始每年都在深圳举办数场产业链招商推介会,并且在深圳设立了招商办公室,将深圳作为仲恺高新区招商主战场。而在惠州大亚湾片区,比亚迪等深圳企业早已进驻。

其实,深圳的土地资源紧缺。而在惠州,土地资源看起来相对充足。有当地村民表示,潼湖片区相对落后,因为开发晚,所以还有一定的建设空间,而且成本相对比较低。

是否会房地产化?

特色小镇模式早已遍布全国,多家房企纷纷掘金产业地产领域,但房企首先需要转变思维,不能再用房地产思维去做产业园。

此前,深莞惠经济圈(3+2)党政主要领导第十一次联席会议召开,会议审议通过了五市近期共同推进的46项重点合作事项,主要涉及机制共建、交通运输、生态环保、产业合作、民生事业等5个领域。在众多重点合作事项中,规划建设深莞惠区域协同发展试验区成为了“重头戏”。目前,深莞惠区域协同发展试验区的位置仍未知,但无论是从官方的规划还是民间的实质情况来看,深莞惠3座城市早已形成了密切关联,而潼湖生态智慧区虽然是完全在惠州的“地盘”上,但恰好在惠莞边界上,距离深圳也很近。有业内人士建言,既然潼湖生态智慧区是深莞惠三地仅存的宝贵空间资源,是否应该由三市共同来筹划其开发计划,让它为整个城市都会区的产业集群、为大湾区建设做出贡献。

中国(深圳)综合开发研究院院长樊纲认为,发展大湾区要有“大都市群”意识。各区域不要再各自为政,不要再各自封锁,要融合发展,融入发展。近日,市场消息指出广深科技创新走廊将延伸到香港,形成以广深港为湾区的三大核心引擎。有专家建言,粤港澳大湾区还有一条走廊,就是深圳-惠州-河源。比较而言,深惠河这条走廊,成本相对要低一些,发展后劲要强一些,这两条走廊真正构成大湾区的“两廊一圈”。

因此,潼湖生态智慧区逐渐引起市场的关注,也让房企选择于此进行产业地产的转型试验。特色小镇,一头连着城市,一头连着乡村。其实,特色小镇的产业地产模式早已遍布全国,市场大致将目前存在的特色小镇分为四类:以碧桂园、时代地产为代表的科技型服务小镇,以绿城、蓝城为代表的农业小镇,以华侨城为代表的文旅小镇,以华夏幸福为代表的产业小镇。多位开发商相关负责人对记者表示,行业内很多公司都在做产城融合,各家有各家的打法,产城融合的能力将成为地产商未来获取项目资源和发展的核心竞争力。

在政策红利、科技创新等大背景的推动下,产业地产正成为房企转型非住宅业务的一大突围之道。而在粤港澳大湾区建设的风口之下,深圳、广州、东莞、佛山、惠州等湾区城市的产业融合日趋紧密,多家房企纷纷掘金产业地产领域。近日,富士康科技小镇落子广州,规划约5.2平方公里,其中首期开发约544亩,最终将实现15万人的居住大城。而在深圳也有许多特色小镇兴起,包括凤凰小镇、甘坑小镇、坂田“互联网+”小镇……包含了各类产业。

不过,特色小镇“房地产化”也是业内使用频次较高的词,同时也是一个备受诟病的问题。越来越多的市场人士担心,特色小镇的“房地产化”直接颠覆了特色小镇的本义发展。一位地产业内人士对记者表示,“有的特色小镇靠着项目带动人流量,附近的房地产也将受益。还有的开发商则是允诺带来人流量,从而以优惠的条件拿到土地,从而实现多方受益。”

而在潼湖科技小镇,记者也发现了住宅项目的沙盘,但小镇内配套建设的住宅,主要面向入驻企业发售。碧桂园方面表示,碧桂园潼湖科技小镇定位为产业先行,住宅开发比重不超过30%。

对于此前深耕住宅开发的房企而言,如何利用自身的资金优势与资源优势去做产业园区、特色小镇等规划与布局,解决诸如融资、开发、运营、招商等问题,都是值得思考的问题。无论如何,房地产也是特色小镇、产业园区建设中不可或缺的一部分。深职院房地产研究所所长邓志旺认为,房企首先需要转变思维,不能再用房地产思维去做产业园。中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁指出,在产业地产发展过程中,政策层面一直强调防止特色小镇地产化,特色小镇应以产业带动为主,房地产是配角,一定要厘清主次。

 

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