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资源向龙头房企集中 28家房企前7月销售额增近四成

2018-08-09 08:39来源:中国证券报作者:张玉洁

截至8月8日,包括A股和港股市场的28家房企公布了前7月销售数据,累计销售金额达24340亿元,同比增长38%。相比1-6月的36.5%增幅,上述28家房企销售额增长加快。整体看,标杆房企完成年度销售任务55%。在资金和品牌资源向龙头房企集中的趋势下,做大成为房企的主流选择。受龙头房企销售数据提振以及信贷政策乐观预期推动,近期多家房企股价上涨。

第二梯队增长强劲

受季节性因素影响,部分房企7月销售额环比有所下滑。由于部分第二、三梯队房企销售额猛增,使得28家房企整体前7月销售额呈现加速增长之势。

碧桂园、恒大和万科仍处于第一梯队领头羊位置。碧桂园1-7月实现合同权益销售金额约3475.1亿元,同比增长44.62%;合同权益销售建筑面积约3673万平方米,同比增长33.08%。碧桂园仅公布了前7月权益销售数据。

前7月,万科累计实现合同销售金额3498亿元,合同销售面积2342.2万平方米,同比分别增长11.85%以及10.6%。中国恒大累计实现合约销售金额约3448.4亿元,同比增长19.6%;累计实现合约销售面积约3281.9万平方米。销售均价为每平方米10507元。

在第二、三梯队中,融创中国、新城控股、世茂房地产、中南建设等14家房企前7月销售额同比增长超过50%。其中,新城控股、中国金茂和花样年同比增速超过100%,分别为106.05%、187.6%、123.16%。增速居前的企业期间销售均价约为10000元/平方米。这显示出三四线城市项目仍是房企业绩增长的主要抓手。

金地、金地商置和阳光100前7月销售额同比略微下滑。值得注意的是,前期销售业绩下滑的房企随着新项目入市以及推盘力度加大,业绩同比下滑的幅度显著缩小。阳光100前7月销售额同比下滑4%,而前5月下滑27%。首创置业前5月销售额同比下滑达16.5%,目前公司已重回增长态势,前7月销售同比增长41.3%。

房企拿地推盘积极

中原地产首席分析师张大伟表示,整体看,房企拼规模趋势加剧,分化越来越明显。目前一二线城市调控压力较大,但三四线城市在刷新成交记录。在这种情况下,大量中型标杆房企积极拿地和推盘。在资金和品牌资源向龙头房企集中的趋势下,做大成为房企的主流选择。

中原地产研究中心统计数据显示,房企拿地数据表现积极。截至7月23日,仅统计招拍挂市场的权益拿地金额,50家房企合计拿地10940亿元。其中,拿地超过200亿元的房企达19家。2018年以来,房地产行业资金链收紧,但房企拿地金额不降反升。碧桂园、万科、保利地产、龙湖集团等公司拿地金额规模居前。

从万科和保利地产披露的信息看,两家公司近期均加大了拿地力度。7月万科新增项目33个,去年同期新增项目20个,新增计容建面848.4万平方米,同比增长32%;1-7月累计新增项目160个,去年同期为101个。保利地产前6月累计新获70个项目,新增规划面积1515万方,同比增长36%;总地价1066亿元,同比增长106%;平均楼面地价7038元/平方米。

追求高周转的背景下,房企加大了推盘力度。中金公司数据显示,7月前三周,10个重点城市累计推盘量同比上升73.1%。金地集团公告显示,公司8-9月计划新推或加推49个楼盘项目。项目主要分布在北京、广州、南京、武汉、沈阳等城市。

上市房企业绩向好

按照申万一级行业分类,目前已有55家上市房企公布了上半年业绩预告,新光圆成、绿地控股和保利地产3家公司公布了业绩快报。整体看,预喜企业达到32家,预喜比例接近60%。从上市房企的业绩表现看,聚焦房地产主业,且项目储备充足的上市房企大多获得业绩增长。业绩下滑乃至亏损的公司主要集中在转型未见成效,或遭遇系统性风险的企业。

中弘股份、中房股份、粤宏远A等5家房企预计上半年亏损。中弘股份和粤宏远A的产品结构和区域布局受调控政策影响较大。中弘股份问题较为严重,公司预计上半年亏损14亿元,主要由于公司商业项目销售停滞并遭遇退款潮,住宅项目销售大幅下滑,公司房地产项目销售利润较上年同期大幅减少;资金链断裂使得项目停工,财务费用同比大增,进一步加剧了亏损。公告显示,中弘股份及下属控股子公司累积逾期债务本息合计金额约为46.27亿元。目前公司正通过转让资产和股权以渡过危机。而粤宏远A业绩受东莞限购政策影响,销售不及预期。同时,部分项目未达销售确认条件。公司预计上半年亏损2800万-4000万元。

项目储备充足且分布合理的房企大多实现业绩大幅增长。世荣兆业、中交地产等22家上市房企预计上半年净利翻倍。申万宏源分析师王胜认为,盈利能力稳中向好依然是2018年的主线。房地产市场销售规模高位盘整,叠加行业集中度提升,龙头房企销售增速继续处于高位。由于2017年-2018年房企的高质量可结算货值充沛,业绩将保持良好增长态势。

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