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房企追求“唯快不破”须防止出现并发症

2018-07-18 07:55来源:证券时报作者:黄小鹏

从被政府督促着开工,到如今追求“唯快不破”,房地产开发商的经营思路发生了重大变化。

曾几何时,开发商拿地后不着急,先让它晒晒太阳,然后在外界压力下慢腾腾地开发一部分,建好房之后也不急着卖,而是捂一捂再卖个更好的价钱。10年前,只有万科等极少数开发商把开发速度当一回事,而今天则几乎每一家房企都视周转速度为生命线。当年万科提出“598模式”(5个月动工、9个月销售、第一个月售出八成)与如今追求极致速度的一些房地产巨头相比也是小巫见大巫,个别房企甚至提出要将项目从拿地到开盘时间缩短到5个月,一些项目更被要求做到3个月开盘——为达到行业平均速度的3倍,取消报建岗位而由项目老总兼任;为节约时间,安排设计师通宵加班。

杜邦分析法揭示,资产周转速度是影响净资产收益率(ROE)的重要因素,这对所有行业适用,但房地产行业从有意拖长开发周期向“不择手段”追求开发速度转变,反映了宏观经济和行业的深刻变化。

房价大幅上涨环境已不复存在和融资成本升高,是转变背后的两个原因。当年开发商之所以拿地后不急于开发,建好房后也不急于销售,是因为有房价快速上涨的预期,在房价一年上涨30%~40%甚至翻倍的环境下,拖延开发和销售,让地块晒太阳等于是天上掉钱。只要房价涨幅大于资金占用成本,捂盘就是划算的,但自去年以来,在金融去杠杆的大背景下,房企融资难度增加,融资成本也出现上升。两个因素一结合,除个别楼盘外,捂盘惜售已经完全不可行。

房地产是类金融行业,以A股房地产上市公司为例,其平均负债率在80%左右,在所有非金融行业里是最高的,即使扣除预收账款,负债率仍然很高,净负债率((有息负债-现金)/所有者权益)最高的超过500%,排名第十的也达到了300%。高杠杆固然提高了企业的ROE,但也加大了企业的风险。加快周转则可以在不提高杠杆的情况下,安全地提高回报,或者在保持回报不变的情况下降低杠杆率。

提高周转率,还可以在其他因素不变的情况下迅速地扩大销售规模,规模意味着更低的融资成本,在与商业伙伴和地方政府谈判时规模是非常有利的条件,这几年地产行业的集中度提高,一批房企“消失”就是因为规模太小。

同样,快周转还可以提高企业的抗风险能力。除了降低企业层面的财务风险,万一出现房价逆转的系统性风险,房价低于成本并持续走低,开发速度就是生死线。速度慢的企业很被动,甚至一夜之间破产,开发速度快的企业就要主动得多。尽管目前还看不到这种迹象,但这种不确定性应该也是房企拼命追求高周转的动机之一。

房企极端重视周转速度,是外部环境变差后内部挖潜的努力,这种趋势无疑是积极的。但快的基础是品质,如何警惕高周转带来的“并发症”是不能忽视的一个问题。住房建设和其他产品生产一样,不能为了速度而牺牲安全生产,更不能忽视产品质量。一些企业在追求快的过程中,屡屡出现状况,这应该引起警觉。

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